成都地稅局相關(guān)人士解讀房產(chǎn)炒家和房屋中介機(jī)構(gòu)避稅“花招”，向市民作出風(fēng)險(xiǎn)提示
今年，有關(guān)部委出臺(tái)不少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，其中包括針對(duì)二手房交易的稅收政策，但不少房產(chǎn)炒家和房屋中介機(jī)構(gòu)耍盡花樣逃避二手房交易稅收。昨(28)日，成都市地稅局相關(guān)工作人員對(duì)目前出現(xiàn)的一些“花招”進(jìn)行一一分析，并向市民作出風(fēng)險(xiǎn)提示。
花招一 利用公證先賣后過(guò)戶
不少業(yè)主找到買家后，選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。到公證部門辦理交易公證手續(xù)所需花費(fèi)，與全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)相比，確實(shí)便宜很多。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋作為一種特殊商品，實(shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。賣方如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。這種避稅辦法下，買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買方承擔(dān)。
花招二 簽訂合同先租后賣
針對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價(jià)格交易過(guò)戶，到時(shí)租金就抵房?jī)r(jià)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：這種方法和第一種方法一樣，也只是賣方節(jié)省了售房的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，買方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课莸膬r(jià)格具有極大的可變因素，按照現(xiàn)在房?jī)r(jià)趨勢(shì)，幾年后房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對(duì)于買方來(lái)講，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。
花招三 假借贈(zèng)與真賣房
我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)私人贈(zèng)與房屋的行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。所以假贈(zèng)予真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。
風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)家稅務(wù)總局最近已出臺(tái)新規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定，這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開(kāi)具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵的在于，受贈(zèng)方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)面臨高額的稅收，其個(gè)人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收，明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。
稅務(wù)人員給買方算了一筆賬，比如甲某2006年花40萬(wàn)元買的房子，一年后以45萬(wàn)元再出手，如果2006年不做假贈(zèng)與，2007年他只需繳幾千元的個(gè)人所得稅；如果做假贈(zèng)與，甲就要繳近9萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。
花招四 簽訂“陰陽(yáng)合同”
這是一種最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實(shí)合同之外，另外再簽一個(gè)假合同，把售房?jī)r(jià)格定得比市場(chǎng)價(jià)格低很多，以達(dá)到少繳稅的目的。
風(fēng)險(xiǎn)提示：這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了補(bǔ)繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。成都市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行處罰。一些人為了省錢，聽(tīng)從中介機(jī)構(gòu)簽訂假合同，結(jié)果自己冤枉被多罰了款；而中介機(jī)構(gòu)矢口否認(rèn)是自己策劃的，因?yàn)椴皇羌{稅人，反而沒(méi)事。(記者 羅向明)