維修基金不夠用，已經(jīng)在一些樓齡較大的小區(qū)露了頭。如果不對(duì)維修基金進(jìn)行合理的理財(cái)規(guī)劃，在不久的將來(lái)，“修不起樓、籌不到錢”的現(xiàn)象會(huì)更加普遍、更加突出。
維修基金實(shí)在是一個(gè)風(fēng)波不斷的事物。開發(fā)商拖欠維修基金的新聞還在眼前晃悠，耳畔就傳來(lái)了少數(shù)小區(qū)為爭(zhēng)奪維修基金“管理權(quán)”而鬧出業(yè)委會(huì)選舉糾紛的消息，再后來(lái)，已經(jīng)擁有管理權(quán)的業(yè)委會(huì)要么濫用維修基金，要么惜用維修基金，鬧得街坊四鄰不得安生。
更沒想到的是，舊患未平，新憂又起。維修基金不夠用，已經(jīng)在一些年齡較大的小區(qū)露了頭，而且，在不久的將來(lái)，伴隨著通貨膨脹，“修不起樓、籌不到錢”的現(xiàn)象會(huì)更加普遍、更加突出。
維修基金貶值之困
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)共完成商品住宅投資13612億元。按照“房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%～4%繳納；購(gòu)房者按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%～3%繳納”的規(guī)定，應(yīng)繳納的維修基金至少有680億元。加上歷史上累積下來(lái)的房屋維修金，目前國(guó)內(nèi)房屋維修金總額絕對(duì)超過(guò)1000億元。
但是，這筆巨款足以應(yīng)付物業(yè)的維修嗎？答案是否定的。資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認(rèn)為，維修基金看起來(lái)數(shù)量不少，但是相對(duì)于房屋的造價(jià)和以后維修的難度，這個(gè)數(shù)量便不大了。如果加上通貨膨脹因素，一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，20年后動(dòng)用這筆錢修樓很可能是杯水車薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾經(jīng)表示，簡(jiǎn)單地把維修基金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過(guò)于保守，風(fēng)險(xiǎn)可控的投資至少可以推遲動(dòng)用維修資金本金的時(shí)間。
維修基金本身的使用特點(diǎn)也為適度投資提供了空間。對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)來(lái)說(shuō)，在前三年甚至前十年的時(shí)間，一般只要對(duì)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)就可以了，基本上不會(huì)動(dòng)用維修資金進(jìn)行較大的修理。南京市出臺(tái)的《南京市物業(yè)維修基金管理辦法實(shí)施意見》可以證明維修基金的“睡眠期”有多長(zhǎng)。該意見規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)，10年內(nèi)可以使用維修基金的10%，20年內(nèi)可以使用30%，30年和40年內(nèi)分別可以使用50%和70%；鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)房屋子至少應(yīng)使用30年。
令人遺憾的是，到目前為止，大多數(shù)業(yè)主乃至政府官員仍然停留在關(guān)注維修資金安全的階段，而忽略了市場(chǎng)波動(dòng)可能帶來(lái)的貶值風(fēng)險(xiǎn)。
理財(cái)規(guī)劃啟動(dòng)不久即夭折
并非沒有人思考過(guò)為房屋維修基金制定理財(cái)規(guī)劃。
早在2002年，北京出臺(tái)的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，第十二條規(guī)定：“維修基金閑置時(shí)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)批準(zhǔn)，物業(yè)管理委員會(huì)可購(gòu)買國(guó)債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪作他用。”2006年2月出臺(tái)的《北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(試行)》第二十二條又規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)可根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，決議沉淀部分維修資金的增值存儲(chǔ)計(jì)劃，或者決議在一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買國(guó)債，嚴(yán)禁挪作他用”。這兩個(gè)規(guī)定，無(wú)疑為維修基金留下了“可投資”的口子。
2006年4月，北京新天第家園成為當(dāng)?shù)厥准以噲D為維修基金制定理財(cái)規(guī)劃的小區(qū)。而推動(dòng)維修基金正式啟動(dòng)理財(cái)規(guī)劃的，是北京市建委3月18日印發(fā)的《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)開立專項(xiàng)維修資金賬戶等有關(guān)問(wèn)題的通知》。《通知》中規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議在開設(shè)維修資金業(yè)務(wù)的銀行開立物業(yè)管理區(qū)域維修資金專用賬戶。
銀行和小區(qū)業(yè)委會(huì)是如此理解這一看似普通的規(guī)定的：專項(xiàng)維修基金不再像往常那樣必須以活期方式存入指定銀行，而是由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主來(lái)實(shí)行管理；如果能夠通過(guò)合理的方式對(duì)維修基金進(jìn)行理財(cái)，產(chǎn)生的收益肯定會(huì)比放在銀行拿活期利息多得多。
在得到超過(guò)87%的業(yè)主的贊同后，民生銀行、交通銀行、光大銀行、北京銀行都進(jìn)入到了這場(chǎng)專項(xiàng)維修基金理財(cái)服務(wù)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。他們分別向業(yè)委會(huì)提供了各自的“專項(xiàng)維修基金理財(cái)計(jì)劃書”。其中，有穩(wěn)健保守型方案：20%通知存款，20%定期一年，40%定期三年，20%定期五年，綜合收益2.79%；有溫和成長(zhǎng)型方案：50%五年期國(guó)債，40%陽(yáng)關(guān)理財(cái)(維修資金專項(xiàng))B計(jì)劃，三年期；10%7天通知存款，預(yù)計(jì)年收益率達(dá)到3.852%；還有積極成長(zhǎng)型方案：90%陽(yáng)光理財(cái)B計(jì)劃，五年期；10%7天通知存款，通知，預(yù)計(jì)年收益率1.62%，預(yù)計(jì)年收益率達(dá)到3.762%。
然而，到2006年6月，北京市建委發(fā)文對(duì)維修基金的投資做了明確限制——北京市各業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)按照定期存款利率與開戶行確定專項(xiàng)維修基金存款利率，只能委托開戶行購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債，禁止進(jìn)行任何有風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)或投資。在這一文件的制約下，諸如“陽(yáng)光理財(cái)”之類的維修基金銀行理財(cái)產(chǎn)品全面叫停。
維修基金理財(cái)非易事
就在北京為維修基金能否進(jìn)入投資渠道而幾番折騰的同時(shí)，國(guó)家建設(shè)部和財(cái)政也在考慮維修基金的增殖保值問(wèn)題。2005年10月，《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法(征求意見稿)》向社會(huì)公布并廣泛征求意見。
其中，第二十一條規(guī)定，在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住房專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債。業(yè)主大會(huì)成立后，代管單位用住房專項(xiàng)維修資金購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。第二十二條則規(guī)定，住房專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)或者購(gòu)買國(guó)債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住房專項(xiàng)維修資金滾存使用。有專家認(rèn)為，規(guī)定明確后，不排除有更多的小區(qū)將維修基金用于購(gòu)買國(guó)債以求增值。
但是，從2005年10月走到2007年，新規(guī)始終未能正式亮相。安全與增值之間的取舍，依然是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。一種聲音認(rèn)為，房屋維修基金是專項(xiàng)資金，必須專款專用，不能挪作他用；而另一種聲音則認(rèn)為，房屋專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，房屋維修基金完全可像社保基金一樣通過(guò)不同的方式進(jìn)入資本市，問(wèn)題在于要有具體的實(shí)施細(xì)則和監(jiān)督機(jī)制。
重新開啟大門，要啟動(dòng)理財(cái)計(jì)劃也非易事。他們認(rèn)為，維修基金的“產(chǎn)權(quán)”屬于全體業(yè)主，但如果出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，真正承擔(dān)壓力的卻是業(yè)委會(huì)。所以，業(yè)委會(huì)不但要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能，還要有高度的職業(yè)精神。在“多做多錯(cuò)，少做少錯(cuò)，不做不錯(cuò)”的狀況下，現(xiàn)階段的業(yè)委會(huì)有多少能承擔(dān)起如此重任？
