近年來(lái)樓市快速趨熱，房?jī)r(jià)不斷走高，投訴也隨之呈現(xiàn)增多趨勢(shì)，其中尤以二手房交易最為明顯，如房地產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊、合同五花八門、中介費(fèi)混亂等，讓不少消費(fèi)者一不小心便落入陷阱。為此，有關(guān)專家針對(duì)二手房的交易陷阱逐一進(jìn)行了破解，以幫助消費(fèi)者避免受到權(quán)益侵害。
陷阱一： “黑白合同”
２００６年的地產(chǎn)新政對(duì)５年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房加收營(yíng)業(yè)稅，因此，二手房市場(chǎng)曾存在的報(bào)低價(jià)避稅現(xiàn)象更為普遍。買方、賣方和中介服務(wù)人員三方，共同故意報(bào)低價(jià)，制造“黑白合同”，用以避稅。實(shí)際上，這是一種違法行為，在某種情況下，更有可能成為中介欺詐消費(fèi)者的一個(gè)消費(fèi)陷阱。
從二手房的賣方角度來(lái)說(shuō)，“黑白合同”會(huì)導(dǎo)致賣方不能收足房款。假如買方?jīng)]有按期支付過(guò)戶價(jià)之外的房款，那么，賣方一旦催討不成，向法院起訴，不僅會(huì)因交易行為違規(guī)而被判定為“無(wú)效合同”，而且會(huì)因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰。此外，如果買賣雙方當(dāng)事人向房管局提交虛假成交價(jià)的買賣合同，就應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?bào)稅價(jià)格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力，優(yōu)先于雙方自行簽訂的合同，賣方則有可能不能收足房款。這也就是說(shuō)，買方完全可以利用“黑白合同”欺詐賣方。在這一點(diǎn)上，不排除買方和中介合謀的可能。
從二手房買方的角度來(lái)說(shuō)，涉及到再轉(zhuǎn)手的高額稅收。假如在未辦理好過(guò)戶手續(xù)之前，賣方毀約不賣，那買家就無(wú)法購(gòu)得房屋，其合同權(quán)利不能受到法律保護(hù)。如果買賣雙方因此訴諸法院，法院認(rèn)定買賣雙方當(dāng)事人故意報(bào)低成交價(jià)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，買賣雙方當(dāng)事人均有過(guò)錯(cuò)，合同屬于可撤銷合同，將駁回訴訟請(qǐng)求。不僅如此，現(xiàn)在房產(chǎn)證上一般都標(biāo)有成交價(jià)，報(bào)低價(jià)對(duì)買方尤為不利，將造成下次房屋轉(zhuǎn)手時(shí)的高額差價(jià)稅收。根據(jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，按售房收入減去購(gòu)買房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)。這也就是說(shuō)，如果買方將來(lái)轉(zhuǎn)讓出售，將會(huì)向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納更多的稅收費(fèi)用。
陷阱二： 過(guò)戶費(fèi)不算清
在二手房合同中，有一些明細(xì)賬沒(méi)有算清楚，將會(huì)導(dǎo)致買方承擔(dān)一些不必要的支出。一位女士，在辦完過(guò)戶手續(xù)之后，卻接到了物業(yè)公司催交兩年供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的通知。在過(guò)戶手續(xù)辦完之后，無(wú)論她找賣房方，還是找中介公司，都于事無(wú)補(bǔ)。因?yàn)椋诮灰走^(guò)后產(chǎn)生的所有事情，都與賣方和中介公司無(wú)關(guān)。專家指出，在這一點(diǎn)上，買方一定要堅(jiān)持按照正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過(guò)程進(jìn)行交驗(yàn)，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主。買方可以先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)之后，確保物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作完成，再支付剩余房款。而且，物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購(gòu)房者和業(yè)主雙方最好一起到房屋現(xiàn)場(chǎng)，并在交驗(yàn)當(dāng)天一同填寫(xiě)《物業(yè)交驗(yàn)單》，確認(rèn)簽字無(wú)誤后，購(gòu)房者再向業(yè)主支付購(gòu)房尾款。這樣，才能避免因過(guò)戶費(fèi)不算清而帶來(lái)的損失。
與“過(guò)戶費(fèi)不算清”相似的另一種情況，是“不透明全包價(jià)”。在一些中介公司的合同里，明確寫(xiě)著，購(gòu)買二手房的“全包價(jià)”里包括了所有的費(fèi)用。這樣的條款，實(shí)際上是中介公司為賺取巨額差價(jià)而布下的陷阱。中介公司給買方開(kāi)出的“全包價(jià)”，往往比賣方給中介開(kāi)出的價(jià)格要低得多。比如，李先生用４０萬(wàn)元的價(jià)格，買了一套二手房；事后才知道，賣主的出售價(jià)格只有３５萬(wàn)元，加上各種稅費(fèi)，也不過(guò)是３７萬(wàn)元。他白白給中介公司付出了３萬(wàn)元的巨額差價(jià)。
專家指出，在二手房交易中，買方不僅要將賣方的明細(xì)費(fèi)用算清，更要將中介公司收取的費(fèi)用和需要向相關(guān)部門繳納的費(fèi)用全部算清。此外，還要注意兩點(diǎn)：第一，最好在合同后附上《費(fèi)用清單》，詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)；第二，一定要同業(yè)主見(jiàn)面簽訂《房屋買賣合同》，明確買賣雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。只有這樣，才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。
陷阱三： 無(wú)效條款
在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人（包括買房者和賣房者，下同）都是通過(guò)房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司通過(guò)簽訂委托合同來(lái)確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對(duì)稱，中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢(shì)地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問(wèn)題，至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對(duì)委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對(duì)無(wú)效條款說(shuō)“不”的權(quán)利。
專家指出，在司法實(shí)踐中，有兩類無(wú)效中介條款最為常見(jiàn)：一是“自己交易條款”，二是“無(wú)效果付酬條款”。
前者，即是中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交易底價(jià)，并約定在中介公司向委托人支付了該底價(jià)后，中介公司即取得對(duì)房屋的處理權(quán)；在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí)，則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將買賣雙方隔開(kāi)。在交易行情高漲時(shí)，中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價(jià)；在交易行情低迷時(shí)，中介公司則會(huì)以無(wú)法成交為由終止合同。如此一來(lái)，中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人。
后者，是指中介公司與委托人約定，即使未達(dá)成房產(chǎn)交易，委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中，中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金，反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。
專家提醒，無(wú)論是“自己交易條款”還是“無(wú)效果付酬條款”，都違反了《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。因此，并非任何白紙黑字寫(xiě)下來(lái)的合同條款，都是牢不可破的金科玉律。消費(fèi)者完全可以依據(jù)相關(guān)法律，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
陷阱四： 不透明交易