10月份，隨著第二輪調(diào)控政策的出臺(tái)，二套住房首付比例增加，貸款利率提高等規(guī)定使不少購(gòu)房者都面臨著不少的購(gòu)房壓力。在這種形勢(shì)下，一次性付清房款的購(gòu)房者比例開(kāi)始有所上升。
然而，一次性付款固然有其好處，卻也有著難以回避的諸多問(wèn)題。事實(shí)上，近日，本報(bào)接到了不少購(gòu)房者打來(lái)的熱線電話。其中，關(guān)于一次性付款買房引發(fā)的不能備案、多交契稅、無(wú)法準(zhǔn)時(shí)入住等后續(xù)問(wèn)題最為常見(jiàn)，不下20個(gè)。
那么，為何一次性付款會(huì)有這么多“差頭”，購(gòu)房環(huán)節(jié)中，一次性付款會(huì)暗藏哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？ 本報(bào)記者 石彥梅
A、典型案例
圖便宜全款購(gòu)房?jī)赡甓喾孔尤晕磦浒?/strong>
為了能夠享受總房款96折的優(yōu)惠，購(gòu)房者章女士最終選擇了一次性付款。然而，時(shí)間過(guò)去了兩年，同時(shí)買房的業(yè)主中，選擇貸款購(gòu)房的房子早就備了案，可付了全款的章女士對(duì)于房子何時(shí)備案卻一直沒(méi)有等到消息。面對(duì)這種尷尬的境地，章女士只能干著急。
采訪中，章女士告訴記者，她于2008年看中了于洪區(qū)怒江北街的一個(gè)樓盤，覺(jué)得戶型、價(jià)位等方面都比較稱心，于是決定出手買兩套100平方米的房子。當(dāng)時(shí)，銷售人員告訴章女士，如果選擇一次性付款的話還能夠享受總房款96折的優(yōu)惠政策，想到兩套房子能便宜近五萬(wàn)元，章女士最終接受了銷售人員的建議，并于2008年2月份交付了兩套房子近100萬(wàn)元的全款。
當(dāng)初，銷售人員向章女士承諾，房子最遲2009年初能備上案，2009年年底就能入住。但章女士等了一年多，2009年初房子卻沒(méi)有如期備案，此后，章女士多次找到樓盤開(kāi)發(fā)商，對(duì)方對(duì)備案問(wèn)題仍是一拖再拖，不能給出明確答復(fù)。
到了今年10月，章女士全款買下的兩套房子仍然沒(méi)有備上案。而與章女士境遇不同的是，與章女士同期買房的業(yè)主中，一些選擇貸款購(gòu)房的業(yè)主房子已經(jīng)陸續(xù)備案，像章女士一樣全款購(gòu)房的業(yè)主無(wú)一例外地都在等待房產(chǎn)備案。
“本來(lái)是為了省錢才選擇一次性付款，沒(méi)想到會(huì)有這么多問(wèn)題，結(jié)果還要多交契稅。早知如此，當(dāng)初就選擇貸款了。”章女士后悔不已。
B、原因透視 開(kāi)發(fā)商給予“最”優(yōu)惠
目前，在沈陽(yáng)市場(chǎng)上，打出“一次性付款九幾折”這樣優(yōu)惠政策的樓盤不占少數(shù)，相比按揭貸款來(lái)說(shuō)，一次性付款的方式所享受的優(yōu)惠更多，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)對(duì)一次性付款的客戶做出讓利促銷的退步，就算比較熱銷的樓盤也是如此。
而這也是部分購(gòu)房者選擇一次性付款的關(guān)鍵所在。日前，渾南某樓盤開(kāi)盤，打出了一次性付款8折的優(yōu)惠，而余女士就是看中了這點(diǎn)，選擇了一次性付款。“按照原價(jià)，每平方米是8000元，要是打八折，100平方米的房子就是64萬(wàn)元，能便宜16萬(wàn)元。這可不是個(gè)小數(shù)目，省下來(lái)的錢都能買個(gè)小戶型了。”
拒做房奴為“利息打工”
選擇一次性付款的購(gòu)房者中，還有一部分是止步于按揭貸款的高利息。一套總房款在30萬(wàn)元左右的房子，如果選擇銀行貸款，那么在按期還完貸款后，總房款則躍升至40萬(wàn)元左右，光是利息就近10萬(wàn)元。
杜先生在沈陽(yáng)某銀行工作，由于自己就是做理財(cái)?shù)模麑?duì)于銀行房貸利率的高收益也最為清楚。他自己算了一筆賬：15年期的50萬(wàn)個(gè)人房貸，首付越高，總價(jià)就會(huì)越低，首付兩成和首付三成，其間的總價(jià)差額高達(dá)七八萬(wàn)元，一次性付清款項(xiàng)，還能省下房貸險(xiǎn)、評(píng)估費(fèi)等雜七雜八的費(fèi)用。所以杜先生看中了房子后，一次性付清了房款。“只要總價(jià)不是太高，一次性付款當(dāng)然合算。”
年齡門檻限制貸款買房
“我今年已經(jīng)55歲了，年初剛剛買了一套60平方米的小戶型。我是一次性付清了三十萬(wàn)元的房款。沒(méi)有選擇貸款最重要的原因就是年齡所限。”購(gòu)房者吳大爺告訴記者。
目前，除了投資者，自住購(gòu)房者中一次性付款的也不在少數(shù)。在他們當(dāng)中，尤其以老年人為多。除了他們的消費(fèi)觀念很難接受貸款買房外，另一方面也因?yàn)樗麄兇蠖嘟咏诵荩埠茈y獲得銀行房貸。
像吳大爺在買房時(shí)就經(jīng)歷了這樣的過(guò)程，一家人經(jīng)過(guò)幾次磋商，一致認(rèn)為，像吳大爺這么大年紀(jì)，無(wú)論是申請(qǐng)公積金貸款，還是申請(qǐng)銀行商業(yè)住房貸款，都貸不到多少錢，也貸不了多長(zhǎng)時(shí)間，比較了一下決定，還是湊足房?jī)r(jià)全款，把房子一下子買下來(lái)，落得個(gè)踏實(shí)。
全款購(gòu)買超低價(jià)集資房
與其他人選擇一次性付款的原因不同，趙先生交付全款則是受到了單位集資建房超低價(jià)的誘惑。2006年，趙先生單位集資建房，如果購(gòu)買的話，每平方米僅有3000多元，比周邊的樓盤價(jià)格低了不止一點(diǎn)點(diǎn)，為此，趙先生動(dòng)了心，交付了全款。
趙先生告訴記者，整個(gè)小區(qū)里有20多棟住房屬于集資建房，“當(dāng)初很多人都議論說(shuō)，這可能會(huì)是單位最后的集資建房，機(jī)會(huì)不能錯(cuò)過(guò)。”而且，3000多元每平方米的房?jī)r(jià)和一般商品房比，怎么說(shuō)都是太合適了。趙先生回家一商量，全家認(rèn)為，這房一定要買。于是，連上自己父母、岳父岳母，一家人湊齊30多萬(wàn)元錢，一筆付清了房款。
C、追根究底 一次性付款暗藏“備案難”風(fēng)險(xiǎn)
在當(dāng)前政策收緊、銀行加息的背景下，購(gòu)房人在合同約定的時(shí)間內(nèi)一次性交清全部房?jī)r(jià)款，固然會(huì)減少利息支出，也可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定幅度的折扣等利好，但購(gòu)房者在交易過(guò)程中，也面臨著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者都知道，從買房到下證，大致要經(jīng)歷簽合同、備案、開(kāi)發(fā)票、交契稅、交維修基金、下產(chǎn)權(quán)證等若干環(huán)節(jié)，對(duì)于大多數(shù)手續(xù)齊全、資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)樓盤來(lái)說(shuō)，一次性付款不會(huì)有什么問(wèn)題。如果所售樓盤為現(xiàn)房，購(gòu)房者付全款甚至?xí)诘谝粫r(shí)間拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。
當(dāng)然，就大多數(shù)在售房源為期房的樓盤而言，購(gòu)房者選擇一次性付款還是會(huì)加大購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。目前，如果選擇一次性付款，各樓盤基本都要求購(gòu)房者在預(yù)售階段就交納所有房款，并簽訂《商品房買賣合同》。
然而，在交易過(guò)程中，很多預(yù)售樓盤都存在著五證不全的問(wèn)題，雖然銷售人員承諾在一定時(shí)間段內(nèi)會(huì)補(bǔ)齊手續(xù)，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻充滿了未知的變數(shù)，其中最大的問(wèn)題就是“備案難”。
在本報(bào)所接到的房產(chǎn)投訴電話中，有30%以上的購(gòu)房者都遭遇到了類似的問(wèn)題——由于手續(xù)不全造成購(gòu)房者所買的房屋無(wú)法備案，正常30天內(nèi)的備案時(shí)間被無(wú)限延長(zhǎng)，一年甚至兩年多仍然沒(méi)有備案的房子并不少見(jiàn)，進(jìn)而影響契稅、維修基金等費(fèi)用的繳納。
另外，對(duì)于購(gòu)買期房的人來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，或因工程資金不足等原因無(wú)法完成交付使用甚至工程“爛尾”，那么交付了全款的購(gòu)房者就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。