截至5月底，不少城市保障房實際開工率不到三成，原因何在？
在我國，保障性住房建設千頭萬緒，但核心的問題只有兩個，第一是融資，第二是分配。
這兩個問題解決不好，保障房制度不僅無法達到預期目標，還有可能導致市場秩序混亂，引發更大的社會不滿。
兩難：“租”還是“售”？
上述兩個問題中，首要的就是融資。據住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設的目標所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000億元要通過融資解決。但截至5月底，不少城市實際開工率不到三成，其中最主要的問題，就是融資。
任何可行的融資方案，都必須建立在該項投資未來收益基礎上。保障房也不例外。沒有穩定的回報模式，市場融資就是無源之水。典型的例子就是重慶公租房。根據市政府公布的目標，3年建設4000萬平方米，需要至少1000億元資金。其中，政府投入300億元，向金融機構融資700億元。有人算了一筆賬，按照目前重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬平方米公租房假定出租率100%，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6%，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費用，48億元租金收入就分文未剩。
更小范圍的實踐，也證明了這一點。萬科在廣州的首個公租房項目萬匯樓，投資4824萬元，即使扣除其中1500萬元的萬科“企業公民社會責任”專項經費，按照目前的租金收入扣除管理運營費后的5萬元利潤計算，投資至少需要57年才可以收回。顯然，當其他項目的回報高于這一水平時，公租房就不可能獲得融資。
縱觀現有的四大保障房模式，以租為主的公租房和廉租房，都不可能創造足夠的回報率，因為現在市場的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠低于市場租金，就更不可能做到這一點。有人以上海為樣本，假設年租金以5.7%增長，內部收益率可以達到接近6%；如果年租金增長7.1%，投資回報率也可以達到7.1%。但這只能是理論。保障房作為公共投資的項目，租金的任何上漲(哪怕僅僅是通貨膨脹的速度)都必定是非常敏感的。
雖然大規模的公租房建設已在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就難以在市場上融資。事實上，公租房現在已經開始變味。重慶最近已經開始允許住滿5年的租戶可以按照7～8折的市場價格購買。換句話說，公“租”房已經變得越來越像限價房或者經濟適用房。
實踐表明，作為保障房供給的主流模式，如果想通過市場融資，必定是“可售的”——無論是直接出售，還是變相出售。適合條件的保障房模式只有限價房和經濟適用房兩種(共有產權房被視為商品房的一種)。
但以售為主的保障房模式，卻大都存在另一個大問題——分配。由于本質上都是以低于市場的價格供給住宅，市場價格和購買價格之間的差額，就形成了巨大的尋租空間。目前的解決辦法，是通過限定購房者的資格，排除不符合條件的購房者。但在信息不完備和個人財富快速變動的市場環境下，甄別出合適的候選者，不是完全不可能，但代價必定是極為高昂的。
一直以來，假經濟適用房之途，規避土地市場，為特定對象和團體牟利的事件層出不窮。經濟適用房不僅沒有解決最緊迫的需求，反而成為特定階層謀利的手段。如果任其蔓延，不僅會沖擊房地產市場，導致地方政府收益大規模流失，更有可能引發廣泛的不滿，使得原本為緩解社會矛盾而設計的保障房制度，對社會穩定構成更大的威脅。
如果說當初經濟適用房與商品房市場價格差異不大時，社會還能容忍一定的尋租，那么在商品房與經濟適用房價格落差愈來愈大的今天，繼續靠這種方式轉移社會財富，就很難被社會完全容忍了。這也是為什么流行一時的經濟適用房，在商品房價格飆升的今天反而日漸式微的重要原因。事實上，以租為主的保障房(公租房、廉租房)模式今天之所以大行其道，很大程度上，就是為了解決經濟適用房的分配難題。