本市新建普通住房成交均價走勢圖
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月本市新建普通住房成交均價為13623元/平方米，比去年全年均價（14847元/平方米，即今年北京房價控制目標(biāo)）下降8.2%。從最近幾個月的走勢來看，本市新建普通住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。
特點1
全市房價“內(nèi)穩(wěn)外降”
7月本市新建商品住房成交均價為22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%。北京市房協(xié)稱，均價上漲主要是受中心城區(qū)成交比重上升的結(jié)構(gòu)性因素影響。當(dāng)月有銷售記錄的新建商品住房項目共有170個，其中7個項目價格環(huán)比下降，161個持平，合計占98.8%，兩個價格上漲項目均為熱銷項目尾盤。7月新批商品住房預(yù)售項目15個，其中5個報價低于前期或周邊，10個持平。
北京市房協(xié)稱，7月新建商品住房價格波動明顯，呈現(xiàn)出多個特點：在方式上，由新批項目“低價入市”為主，轉(zhuǎn)向新批項目“低價入市”、在售項目“降價促銷”并存的局面。如大興區(qū)在售項目旭輝御府推出100套特價房，售價由23942元/平方米下調(diào)至19665元/平方米，降幅17.9%，很快售罄后，近期又推出50套特價房。通州區(qū)珠江拉維小鎮(zhèn)等項目也推出特價房，目前認購活躍。
在區(qū)位上，7月房市呈現(xiàn)“內(nèi)穩(wěn)外降”格局，中心城區(qū)房價基本穩(wěn)定，發(fā)展新區(qū)出現(xiàn)松動。7月推出特價房的新建項目均在發(fā)展新區(qū)。二手住房價格走勢與新房基本一致，中心城區(qū)房價環(huán)比持平，發(fā)展新區(qū)下降，其中大興、順義降幅在5%左右。
在主體上，新政后主動調(diào)整新上市項目價格的基本上為大型房企，7月部分中小企業(yè)也開始順勢而為“降價換量”。此外，從戶型看，降價的項目均為大戶型。
特點2
成交兩端熱中間冷
7月份中心城區(qū)住房成交量呈上升趨勢，發(fā)展新區(qū)則回落明顯。城六區(qū)新建商品住房、二手房分別成交2041套、4986套，環(huán)比增長16.7%和14.1%；發(fā)展新區(qū)新建商品住房成交2447套，環(huán)比減少21%，二手房基本穩(wěn)定。
北京市房協(xié)相關(guān)人士認為，成交量結(jié)構(gòu)變化的原因，一是投機、投資性購房需求得到有效抑制后，自住需求向兩端流動，部分打算改善住房條件的發(fā)展新區(qū)居民向中心城區(qū)回流，部分有剛性需求的購房者由于購買力不足轉(zhuǎn)向遠郊區(qū)縣。此外，中心城區(qū)住房資源具有稀缺性，保值功能強，在總體成交回落的情況下，更容易受市場青睞。
受上述因素影響，7月房市繼續(xù)保持“兩端熱、中間冷”的態(tài)勢，單價在4萬元左右的公園1872、西山壹號院項目上市均為248套，認購率達70%以上。單價在1萬元左右的樂匯家園、長陽國際城項目銷售率近100%。而單價在2-3萬元的金地仰山、清水灣家園和天潤福熙大道，上市以來簽約率僅為13.9%、3%和4.9%。
特點3
商業(yè)用房增3.3倍
7月份，本市首次購房比重達88%，比“國十條”出臺前的去年4月份高出13個百分點，限購達到了限制投資性需求的效果。
7月份本市商品房新增供應(yīng)總體平穩(wěn)，但住房與商業(yè)辦公用房分化明顯。7月本市商品房新增供應(yīng)245.4萬平方米，環(huán)比增加1.4%。其中商品住房72.7萬平方米、5315套，套數(shù)環(huán)比減少61.4%；保障性住房9.4萬平方米、1117套，環(huán)比減少57.7%；商業(yè)辦公用房139.4萬平方米，環(huán)比激增3.3倍，接近歷史最高水平。北京市房協(xié)分析，這主要是在當(dāng)前住宅需求受到抑制的情況下，開發(fā)企業(yè)加快非住宅供應(yīng)和銷售以回籠資金。
■預(yù)測分析
有望形成以價換量
北京市房協(xié)相關(guān)人士認為，本市房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進入“由量變到價變”的關(guān)鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，未來幾個月有望形成“降價換量”的整體格局。
該人士同時指出，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固，通脹預(yù)期依然比較強烈，而且可能會在今后數(shù)月內(nèi)保持高位運行。如果不出意外，我國宏觀經(jīng)濟的首要目標(biāo)仍然是抑制通脹。另外，作為房地產(chǎn)市場的長效制度性安排還在程序或調(diào)研過程中（如土地法、房地產(chǎn)法、房產(chǎn)稅等），直接影響或改變房地產(chǎn)發(fā)展模式的根本性制度還未出臺。該人士認為，調(diào)控政策一旦松動，市場極有可能再現(xiàn)報復(fù)性反彈。本市現(xiàn)階段重點，應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。
本版采寫本報記者孫雪梅
