一歲將盡，“金九銀十”是否會(huì)再現(xiàn)，豐收時(shí)節(jié)，是否該降價(jià)銷(xiāo)售？是否該出手購(gòu)房？
幾輪調(diào)控，通州領(lǐng)跌，折扣優(yōu)惠頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)松動(dòng)，一切似乎都在重演。這一次，真的會(huì)降價(jià)嗎？這一輪，還會(huì)像上次那樣報(bào)復(fù)性上漲嗎？還有多少人像當(dāng)初那樣，堅(jiān)信北京的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌？
各方觀點(diǎn)，匯聚一堂，搶還是不搶?zhuān)拇_是個(gè)問(wèn)題。
購(gòu)房者 該出手時(shí)就出手
陽(yáng)光100副總裁范小沖：金九未現(xiàn) 銀十可期
在即將過(guò)去的9月，不少購(gòu)房者仍在等待政策進(jìn)一步明朗和房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，因此持幣觀望情緒濃重，市場(chǎng)蓄積的剛性需求越來(lái)越大。到了10月，從目前種種跡象看，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)逐漸趨穩(wěn)，嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得繼續(xù)出臺(tái)緊縮政策的可能性大大減小，政策利空已出盡。
隨著10月新盤(pán)供應(yīng)繼續(xù)放量，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將呈現(xiàn)出資金緊張局面，前期過(guò)度上漲的區(qū)域和樓盤(pán)會(huì)繼續(xù)大規(guī)模降價(jià)，這種局面將刺激剛性需求加快入市腳步，助推成交量進(jìn)一步上漲。雖然金九未現(xiàn)，但銀十仍可期。
北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊
降價(jià)壓力不大
在限購(gòu)與限貸緊縮之下，無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。
此外，在看房者眼里，不少房企優(yōu)惠促銷(xiāo)和購(gòu)房者期望值相差甚遠(yuǎn)。將近百萬(wàn)的房子打折優(yōu)惠下來(lái)不過(guò)省了幾千元，如此促銷(xiāo)讓不少買(mǎi)房者質(zhì)疑樓盤(pán)房?jī)r(jià)玩“假摔”，借用少量低價(jià)房源作為噱頭，吸引不明就里的購(gòu)房者，刺探廣大購(gòu)房者持幣待購(gòu)的心理底線(xiàn)，因此當(dāng)下市場(chǎng)出現(xiàn)了不少“看跌不買(mǎi)”情緒。
“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，是開(kāi)發(fā)商沖擊銷(xiāo)量的重要節(jié)點(diǎn)，但今年樓市表現(xiàn)冷淡。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都顯得誠(chéng)意不足，這主要緣于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深入，加劇各方的觀望情緒，今年“金九銀十”或?qū)⒃谫I(mǎi)賣(mài)雙方僵持中出現(xiàn)成色不足。
某項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人：
抓住機(jī)會(huì)選擇適合項(xiàng)目
傳統(tǒng)的金九銀十是在市場(chǎng)好的情況下比較明顯。今年受政策調(diào)控影響，成色肯定不比以前。但正是這樣的調(diào)控環(huán)境下，才為購(gòu)房人提供了改善升級(jí)的置業(yè)機(jī)會(huì)。
這時(shí)候，選擇什么樣的產(chǎn)品就尤為重要。我覺(jué)得大家在金九銀十拼的更是產(chǎn)品力。對(duì)于符合購(gòu)房人需求的，尤其是優(yōu)質(zhì)稀缺產(chǎn)品，購(gòu)房人需要抓住機(jī)會(huì)。如果一味地等，錯(cuò)過(guò)了真正符合需求的優(yōu)質(zhì)稀缺產(chǎn)品，那就可能永遠(yuǎn)錯(cuò)過(guò)了。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海：
更大的降價(jià)還得到明年
從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京9月前20天的成交量環(huán)比8月再跌6%，非但未迎來(lái)“金九”甚至還創(chuàng)下今年來(lái)的成交新低。從目前情況來(lái)看，金九已經(jīng)破滅，銀十的可能性也微乎其微，10月成交量可能還不及9月。
曹建海認(rèn)為，目前市場(chǎng)觀望情緒越來(lái)越濃重，即便有需求，但沒(méi)有人愿意此時(shí)出手購(gòu)房，“買(mǎi)了就虧，誰(shuí)敢出手”？他認(rèn)為，市場(chǎng)已到了降價(jià)臨界點(diǎn)，雖然已出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，但尚未形成規(guī)模，預(yù)計(jì)今年后幾個(gè)月內(nèi)北京房?jī)r(jià)下降空間在10%左右，而更大降價(jià)行為將會(huì)出現(xiàn)在明年。調(diào)控效果正在發(fā)揮作用，與今年房?jī)r(jià)高點(diǎn)相比，明年房?jī)r(jià)下降空間可能會(huì)達(dá)到40%-50%，政策救市的可能性很小，只要維持目前調(diào)控力度，降價(jià)會(huì)一直持續(xù)到明年年底。
開(kāi)發(fā)商 時(shí)不我待以?xún)r(jià)換量
我愛(ài)我家副總裁胡景暉：房企拿出誠(chéng)意才能“搶到秋”
這個(gè)秋天對(duì)房企來(lái)說(shuō)很重要，如果錯(cuò)失了四季度的時(shí)機(jī)，這意味著就只能等到明年的三四月份了，這其中房企不但要承受巨大的資金壓力，同時(shí)也有可能喪失一些好的發(fā)展時(shí)機(jī)。比如現(xiàn)在應(yīng)該是拿地的好時(shí)機(jī)，有不少低價(jià)出讓的地，如果房企資金回籠存在障礙，那就意味著企業(yè)將錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。
對(duì)于考慮購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，此時(shí)出手較為合適，一方面價(jià)格較為合理，另外，可供選擇的范圍很大。
但房企能不能度過(guò)寒冬，完全取決于價(jià)格的下調(diào)幅度，能否降到市場(chǎng)接受的程度。大部分的購(gòu)房者有自己的心理價(jià)位，一旦合適就會(huì)選擇出手。目前的一些開(kāi)發(fā)商心態(tài)各異，有的想扛著看政策的變化，有的認(rèn)為降價(jià)也不一定促進(jìn)成交，實(shí)際上，在目前的政策環(huán)境下，死扛是不明智的，至少要對(duì)市場(chǎng)拿出一些誠(chéng)意來(lái)，房企才能順利度過(guò)寒冬。
北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志：
房企再不“搶”壓力更大
今年的政策環(huán)境和往年有很大的不同，如果說(shuō)往年的這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)采取各種營(yíng)銷(xiāo)手段拉動(dòng)銷(xiāo)售、釋放需求的話(huà)，今年顯然更為吃力，也不太現(xiàn)實(shí)，即使降價(jià)也不一定能換來(lái)成交量的攀升，因此，企業(yè)面臨的壓力很大。
事實(shí)上，按照企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏，春季一般是企業(yè)項(xiàng)目集中亮相和展示的時(shí)候，秋季則是房企著力促進(jìn)成交，為明年布局做打算的時(shí)節(jié)，如果四季度的成績(jī)不理想，將對(duì)明年企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。站在房企的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)嚴(yán)冬能不能hold住就要看企業(yè)是否能深度挖掘市場(chǎng)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，并適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。
而從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，四季度是一個(gè)買(mǎi)房的不錯(cuò)時(shí)機(jī)，但購(gòu)房者要放平心態(tài)，不要抱有“抄底”的想法。我們不否認(rèn)房子有投資的功能，但它更主要的功能還是居住，如果買(mǎi)房子純粹就是居住，那么房?jī)r(jià)漲不漲對(duì)購(gòu)房者并沒(méi)有影響，漲了自然好，不漲也不影響居住，這樣才是健康的心態(tài)。
樂(lè)觀派 長(zhǎng)期看好
投資不動(dòng)產(chǎn) 成功案例多
北京新城興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副經(jīng)理劉冬梅：
如果比較前兩年的情況看，今年我們傳統(tǒng)意義上所說(shuō)的“金九銀十”至少在目前來(lái)看，仍未顯現(xiàn)。不可否認(rèn)，國(guó)家一系列政策的出臺(tái)和后續(xù)監(jiān)控體制持續(xù)跟進(jìn)，對(duì)于今年房產(chǎn)市場(chǎng)的走向影響較大。但是我們也看到，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展這么多年，總是在高潮與低迷中來(lái)回起伏，每一個(gè)大行情之后總伴隨著低迷，低迷后總是有高潮的出現(xiàn)。對(duì)于現(xiàn)在是否為比較好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)這個(gè)問(wèn)題，客戶(hù)自己都有一個(gè)評(píng)定，在我看來(lái)，如果買(mǎi)房是用來(lái)自住的，就無(wú)所謂什么時(shí)候購(gòu)買(mǎi)合適，有需求自然就應(yīng)該去市場(chǎng)尋求滿(mǎn)足。對(duì)于投資者而言，目前來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮，在市場(chǎng)商品房存量和各種成本的打壓下，價(jià)格水分逐漸擠兌出，相對(duì)來(lái)說(shuō)，較為適宜，而且從長(zhǎng)期看，在中國(guó)投資不動(dòng)產(chǎn)，不論什么時(shí)候入市，從來(lái)就沒(méi)有投資不成功的案例。
悲觀派 備糧過(guò)冬，形勢(shì)嚴(yán)峻
北京聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁楊少鋒：
中國(guó)樓市即將進(jìn)入冰凍期
嚴(yán)峻的資金壓力下，由于面向房企的銀行信貸基本暫停，信托融資年息已經(jīng)達(dá)到18%左右，而基金的融資成本則普遍超過(guò)25%。大型的房企還可以通過(guò)信托及基金融資，中小型的房企則只能通過(guò)民間借貸融資，在筆者的家鄉(xiāng)福建，民間融資成本已經(jīng)高達(dá)5分以上，年息超過(guò)60%，部分資金鏈面臨斷裂危險(xiǎn)的房企，甚至不惜以一分月息的高利貸融資。
隨著調(diào)控力度的逐漸加強(qiáng)，房企對(duì)政策的持續(xù)性也都已有了較為清晰的判斷，加上低迷的市場(chǎng)需求、逐日增加的供應(yīng)量，下半年樓市面臨巨大的調(diào)整壓力。由于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)中，受到限購(gòu)的影響，市場(chǎng)需求的總量是固定的，市場(chǎng)已經(jīng)從前兩年的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，要想在這個(gè)既定的蛋糕中多分得一塊，就必須在價(jià)格上作出較大的讓步，這一點(diǎn)，已經(jīng)成為房企的共識(shí)，所以，下半年隨著資金壓力的加大，已經(jīng)上市房企對(duì)于年報(bào)業(yè)績(jī)的追求，必然將有更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)的行列中來(lái)。第三季度，中國(guó)一二線(xiàn)城市樓市將進(jìn)入血腥肉搏的局面。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)冬天將異常寒冷，這不再是一場(chǎng)誰(shuí)拿第一名的賽跑，而是一場(chǎng)逃生。
第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部徐偉成：
房企盲目擴(kuò)張必然導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊跌
第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部董事徐偉成表示，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌，也許在內(nèi)地開(kāi)發(fā)商看來(lái)覺(jué)得奇怪，但是對(duì)于我們這些經(jīng)歷過(guò)香港樓市的人來(lái)說(shuō)一點(diǎn)都不覺(jué)得奇怪，這種形勢(shì)是必然出現(xiàn)的，也是內(nèi)地房企盲目、無(wú)限量擴(kuò)張所造成的結(jié)果。
內(nèi)地房企和香港房企有很大的不同，總體來(lái)說(shuō)，香港市場(chǎng)更為謹(jǐn)慎，內(nèi)地房企很少去做專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查和分析，來(lái)分析出這個(gè)區(qū)域的實(shí)際需求是多少，按照需求來(lái)供給，這種盲目性的擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)造成今天的這種局面。
另外，徐偉成表示，綠城集團(tuán)近期的股價(jià)大跌，可以說(shuō)給房企敲響了警鐘，目前房企的負(fù)債率、實(shí)際收益以及現(xiàn)金流等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要警惕，包括宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)而言也非常重要，想度過(guò)今年的嚴(yán)寒，房企還有很長(zhǎng)的路要走。
