近幾日，主要房地產開發企業相繼發布9月及今年前三季的業績報告。數據顯示，在“限購令”的背景之下，多數房企9月來“金九銀十”銷售盡現疲態。伴隨著佛山放松“限購令”的政策嘗試半天內突然收回，以及高層再次表態調控政策不會放松，業界、銀行和購房者對于樓市走向的預期開始向看空轉變。

　　今年8月，國內房地產開發龍頭企業萬科月銷售金額出現年內首次同比下降。10月10日，萬科發布公告顯示，其9月實現銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，環比分別上升12.5%和19.4%，同比則分別下降4.9%和12%。

　　10月11日，保利地產亦披露了9月份銷售情況，期內實現簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。

　　在“金九”這一傳統銷售旺季卻迎來連續兩月銷售金額同比下滑，萬科和保利的表現正是近期房企巨頭業績放緩的一個縮影。除了萬科和保利，包括碧桂園、中海、龍湖、合景泰富等主要的大型房地產商，9月銷售都出現了同比下降。自2009年來這還是第一次出現。

　　富力地產截至9月底，公司錄得總銷售收入約214.59億元，銷售面積達140.1萬平方米，相比去年同期，分別下降了1%和19%。日前，富力又正式對外宣稱，經過對市場變化情況的謹慎考慮，決定將2011年400億元的全年銷售目標下調20%至320億元。

　　顯然，大房企以九、十月為界，此前良好的銷售增長形勢已經開始放緩。

　　一線城市全面入淡季 8城存量房超4000萬平方米

　　萬科的統計數據顯示，9月中下旬之后，市場整體推盤力度明顯加大，但成交速度卻進一步放緩。北京、沈陽、上海、杭州、南京、廣州、武漢、成都等14個城市9月份商品住宅批準預售面積環比8月上升了46%，而銷售面積和8月基本持平，銷售金額則略有下降。

　　事實上，不單是萬科的情況如此。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，9月以來，北京上市的商品房新房項目34個，住宅10276套，但截至10月10日累計簽約套數僅1068套，簽約率不過10.4%。國慶長假期間的10月1日-6日，北京住宅成交總量更是僅有866套，環比下跌62%。

　　隨著成交的持續低迷，北京降價的項目數量明顯增加。作為領跌北京樓市的通州，“金九銀十”也未見起色。統計數據顯示，通州區成交均價在達到23595元/平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三個月，每平方米房價從1.7萬元到1.6萬元，再到1.5萬元。

　　類似情況也出現在上海、廣州、深圳等一線城市。

　　在上海，據中房信集團CRIC數據顯示，9月上海供應量激增至119萬平方米，環比上漲72%，但因降價幅度并不大，成交僅有53.8萬平方米，環比下降7%，同比更是猛降59%，為僅次于2008年9月的歷史同期最低水平。而“銀十”開局的國慶長假，上海商品住宅成交量更是同比縮水近80%，為近六年最低，也創下來最近29周的新低。

　　在廣州，搜房網數據中心統計顯示，3季度新房住宅成交量環比下降11.75%，同比下降23.15%，成交均價也出現環比下跌。10月以來，陽光家緣網數據則顯示，廣州市區成交量大跌六成，價格亦有小幅松動。而據深圳市規劃國土委數據顯示10月1日-7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，較9月平均成交水平也跌了四成。

　　10月8日，中國指數研究院發布9月百城價格指數。數據顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。其中，5個城市住宅價格出現同比下跌。

　　而來自上海易居房地產研究院的最新報告顯示，截至9月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4045萬平方米，同比增長三成，增幅較大，且庫存量繼續增長的態勢明顯。

　　該報告指出，9月份，8個典型城市新建商品住宅成交量僅341萬平方米，同比大幅下降44%。與此同時，截至9月底，8個典型城市新建商品住宅存銷比為11.1，創下自2010年來的階段性新高點，庫存量偏大。

　　“預計四季度新建商品住宅存量將繼續增加，促銷壓力加大。”報告認為，在二三季度捂盤觀望后，受資金壓力的影響，部分開發商要加緊推盤，此外，四季度調控政策仍難以放松，樓市仍將延續前期的低迷狀態。

　　限購政策短期不會放松 房價看跌的預期在累積

　　10月11日，中國銀行發布的2011年第四季度《中國經濟金融展望季報》稱，當前和未來一段時間，我國經濟失速風險正在加大，房價拐點將至。報告指出，隨著房地產企業資金壓力進一步加大，預計商品住宅價格調整拐點可能會在2012年春節前后到來。

　　10月12日，北京統計局公布的房地產景氣指數透露，三季度房地產企業家信息指數為90.8，創2009年2季度來的最低點。北京中原市場研究部總監張大偉分析稱，從企業家信心指數來看，預計4季度到明年一季度將是明顯的拐點，企業家下調價格求成交量的現象將逐漸增加。

　　而預期改變還不僅僅是企業家。近日央行營業管理部公布的調查結果則顯示，自上季房地產價格預期指數走低進入不景氣區間后，三季度繼續下行，較上季下降12.7點，至34。其中，僅8%銀行家看漲，看跌的銀行家達40%。

　　安邦研究團隊認為，看跌房價銀行家占比逐季上升達四成的趨勢表明，距離房價松動下跌為時不遠。

　　與此同時，購房者的預期也正悄然發生改變。《2011年三季度世聯購房者信心指數報告》顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預期房價下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個百分點。這是購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例。

　　“10月至年底這個時間段內宏觀樓市均價還會保持相對穩定，價格不會出現拐點，最有可能會出現區域性的‘策略性降價’以激活成交。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，所謂房價拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，且不是由成交結構引起的下跌。四季度樓市表現和未來政策導向轉變密切相關，“明年3月‘兩會’出臺的政策尤其是貨幣政策走向、房地產政策都有可能影響未來房地產市場的走勢，因此值得關注。” (記者 牛思遠)