當前，房地產市場調控仍然面臨各種力量、利益的博弈，觀望、僵持的市場開始松動，“拐點”逐漸顯現，調控已進入深水區。業界認為，當前必須堅持調控不動搖，才能進一步鞏固和擴大調控成果。與此同時，宏觀經濟形勢復雜多變，應該對樓市外部因素加強調控，尤其要注重降低樓市的投資屬性。(《半月談內部版》2011年第11期)

　　最嚴調控下，房價還能扛多久？

　　近期，北京、上海、廣東等地多家銀行調整了房貸利率，提高了首套房貸首付和利率。廣東金融學院中國金融轉型與發展研究中心主任陸磊認為，各商業銀行可以根據自己的頭寸(即可用資金調度情況)和風險來調整貸款利率，提高利率則傳遞出銀行界對房地產持有一個風險偏高的判斷。

　　事實上，在限貸、限購等一系列調控措施之下，部分地區樓市成交量持續低迷，房價漲幅開始回落，一些開發商資金回籠緩慢，房地產風險開始顯現。尤其是在一線城市布局的開發商受限購影響更大，其中，富力地產今年9月26日已經宣布下調全年銷售目標，從年初定的400億元降至320億元，成為今年以來首家公開下調銷售計劃的上市房地產開發商。

　　盡管樓市成交日益低迷，卻鮮見樓盤直接降價促銷。半月談記者近期在廣州市區采訪也發現，盡管各種促銷噱頭非常多，如送物業管理費、抽獎送車等，但是促銷優惠幅度非常有限，基本局限于9.8折等常規折扣，直接優惠幅度并不大。業內人士也表示，這些促銷優惠看似讓利，但價格依然堅挺。

　　“今年開發商的行為耐人尋味。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說，2008年金融危機來臨的時候，曾有開發商主動降價促銷，2011年采取主動降價促銷的大開發商很罕見。這些開發商在等政策調整，因為開發商相信地方政府比他們還焦急，限購等政策難以長期維持，所以即便開發商紛紛“慎拿地、緩開工、少供應、快銷售”，但就是不愿意降低房價。

　　事實上，已經有些地方政府開始按捺不住。今年10月11日，廣東省佛山市住建局就發布了《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，對限購令部分內容實施了放寬。業內人士指出，對于地方政府來說，樓市成交量的萎縮直接影響了土地出讓。于是，地方政府執行調控政策難免投鼠忌器，甚至一些部門擔心政策過于嚴厲會拖慢經濟增長的步伐，于是想方設法變相放松調控。

　　值得慶幸的是，佛山限購放松政策一天之內即被召回暫緩執行。這表明國家對樓市調控依然從嚴，尤其在當前房價并無實質性下降的情況下，不允許地方政府有放松調控的行為。事實上，有關方面已經多次明確態度，即“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這意味著此輪調控效果將逐步在繼續從嚴調控中全面顯現。

　　房價并非調控唯一目標

　　隨著調控政策的落實，房價過快上漲勢頭逐步得到遏制。國家統計局數據顯示，9月70個大中城市新房價格與8月相比，下降的城市有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環比價格下降的城市增加了1個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。

　　但漲幅趨緩的房價仍處在高位調整而非下拐。合富輝煌首席分析師黎文江說，近期來看，萬科、恒大、保利、中海、碧桂園等大型開發企業，前三個季度的銷售業績不錯，其大部分業績來自不限購的二、三線城市，他們目前仍然掌握著房價話語權。他們的房價不動，市場整體價格就難以明顯下挫。

　　對此，廣州一個房地產商表示，“市場并沒有出現實質性降價”。由于限購政策的影響，當前郊區樓盤趁勢推盤，價格較低、成交量大，整體均價被拉低。事實上，統計數據反映的價格回落很大程度上是受區域性成交結構的影響，而非趨勢性的變化。

　　當前，部分城市的房價是一個“虛假供求關系”的呈現，尤其是一線城市的房價出現漲勢放緩，更多是受限購政策影響。一旦限購政策有所松動，壓抑已久的投資需求則會迅速涌入樓市，導致房價報復性反彈。

　　事實上，過度緊盯“房價”會掩蓋房地產自身存在的諸多問題。比如，一些地方經濟發展對房地產業依存度偏高、房地產供求結構存在不平衡性、住房保障機制有待進一步創新、房地產業集約化發展水平較低等問題。

　　當前，我國經濟發展面臨的國內外環境仍然十分復雜：受國際主權債務問題影響，我國出口增長形勢嚴峻；一些中小企業受多重因素擠壓，出現經營困難；物價上漲壓力猶存。在投資者規避通脹、追求保值的愿景下，房地產仍然具有強大的吸引力，房價上漲的短期和長期驅動力仍然較大。

　　更應該引起社會思考的是，歷經此輪調控之后，房地產是否又會重新陷入“漲價-調控-漲價”的怪圈？如何借此次調控之機，研究和制定促進房地產市場穩定健康發展的治本之策才是關鍵。

　　跳出房地產看調控

　　當前必須堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處，確保見到實效。

　　不過，一些專家也指出，應該進一步拓寬調控思路。目前，更多的調控政策只是局限于房地產行業內部“轉圈圈”，而造成樓市炒房頑疾的病根在樓市之外，因此應該“跳出房地產調控房地產”。

　　首先，應降低房地產的投資屬性。作為市場經濟中的一個行業，房地產無疑具有投資屬性，尤其在有效投資渠道相對缺乏的條件下更加明顯。但是作為生存必需品，難以企及的房子則會引起社會民眾不滿，而通過落實好1000萬套保障性住房開工建設計劃，加強保障房的建設，實現住有所居，則可以變相降低房地產的投資屬性。同時，政府還應該想方設法拓展投資渠道，通過大力推進房產稅等稅收政策降低房地產的投資屬性。

　　第二，應通過加強社會改革降低房地產背后的“福利屬性”。目前國內讀書教育、戶口等諸多社會福利都系在房子上，這些附加在房子上的諸多社會福利需求也逐漸演變成房價上漲的內在動力。

　　此外，寬裕的貨幣流動性引發了對于未來通貨膨脹的預期，對抗通脹的有效武器目前在國內只有房地產，這也是房地產商不降價最大的底氣。因此，樓市未來量價走勢還取決于政府對流動性的管理。(記者 陳先鋒)