近日，在全國房價下降的呼聲中，與樓市緊密相關的土地市場愈發趨冷。不少一線城市土地拍賣出現大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現象。這一類似2008年金融危機下的局面，能否成就樓市“拐點”？記者對此進行了調查。

　　底價成交、延期拍賣成土地市場通病

　　房地產市場的“銀十”季節，底價成交成了許多城市土地拍賣的主旋律。10月31日冷靜收場的武漢市第12次土地拍賣會是該市10月份唯一的一場土地拍賣會，12宗土地中，10宗以底價成交，僅2宗進入競拍，但溢價率都很低。

　　據武漢土地部門統計，此次拍賣會成交土地面積和出讓金環比同比均有大幅下滑。其中，成交土地總面積約692.2畝，環比下滑27.3%，同比下滑50.6%；土地出讓金收入近14.14億元，環比下滑約13.5%，同比下滑45.0%。

　　而在今年9月拍賣會上推出的32宗土地，竟無一競價，甚至出現3宗流拍。8月土地拍賣會推出的18宗地塊，僅2宗競價，其余全部底價成交。

　　大量地塊延期已成為許多城市土地市場的“常態”。在南京、上海、北京、廣州等地一線城市表現較為突出。

　　北京土地市場10月份也表現平平。土地成交面積125.78萬平方米，相比9月份成交173.6萬平方米，環比下降23.54%。而且住宅地塊僅成交1例，創造了4月份以來新低。在成交價方面，總成交金額27.78億元人民幣，環比下降78.87%。

　　11月3日，北京市成交了3宗經營性用地，其中2宗土地以底價成交，如北京市大興區舊宮鎮綠隔地區一項目掛牌起始價是15.3億元，結果國奧控股股份有限公司和北京正華致遠房地產投資有限公司聯合體是唯一的報價單位，并以底價一口價奪得這一項目。

　　武漢此次拍賣會上就有9宗地塊集體延期。武漢市國土局9月28日發布公告，計劃出讓21宗地塊，揭牌時間為10月28日。隨后，又接連兩次發布補充公告調整揭牌時間，并將其中9宗地塊出讓時間延期。據了解，已確定推遲至12月1日拍賣的5宗地塊中，有4宗為優質地塊，地段優良，土地規模大。

　　北京土地市場也面臨著同樣的問題。從4月份北京市順義區多宗土地流拍開始，最近幾個月來北京持續有地塊出現流拍，其中10月份北京市又有多宗地塊無人問津。據北京市土地整理儲備中心有關負責人介紹，這些地塊將會延后上市。

　　開發商囊中羞澀初現謹慎姿態

　　業內人士介紹，接近一半的地塊集體延期，這在武漢土地市場上非常罕見，但與2008年的情形非常相似。據武漢億房網研究中心資料記載，2008年第3號公告原計劃出讓9宗地，結果4宗地延期；2008年第4號公告原計劃出讓8宗地，結果也有4宗地延期。

　　億房網研究中心研究員謝添分析認為，多宗地塊被延期有可能是因地塊無人報名，為避免出現流拍給市場帶來悲觀情緒而暫時不掛牌拍賣。“金九銀十”全國大部分城市商品住宅銷量下降，影響了開發商回籠資金。同時，開發商利用銀行信托融資的渠道也被有關部門切斷，資金鏈出現困難。例如，此次武漢土地拍賣會上延期的優質地塊，競買保證金每宗高達4億至5億元。即使開發商有興趣，但短時間沒有湊齊資金，也無法報名。另一方面，大量保障房的建設和上市將對商品住宅市場帶來一定沖擊，間接影響開發商推遲拿地。

　　此外，在許多城市的土地拍賣會上已很難看見往日出手豪爽的房產“大鱷”們的身影，參與拿地的多是本地中小型開發商，甚至地段優良的居住用地，都未引來外地開發商或知名房企。

　　與此相對，在武漢一位自然人花2.3億元競得一宗居住用地，刷新了武漢市自然人拿地的最高價紀錄。業內人士說，近年來，自然人在武漢市土地市場拿地已不是奇聞，但拿地價格過億元的較為罕見。

　　北京土地市場也出現了一個“怪現象”，即許多地塊的拿地企業均是其他行業的企業，而并非房地產業。如11月2日中國航空油料集團公司、11月3日北京宏遠物流有限責任公司成為土地市場的主角。

　　“開發商似乎變得更理性了。”中國房地產指數系統副總經理姚銳說，近期在與龍頭房企的接觸中，一個非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過的房企大佬表現出謹慎的姿態。“一線開發企業確實感覺到了這輪調控決心。”他認為，隨著政策的收緊，開發商的拿地戰略、銷售戰略、融資戰略等都將隨之調整。

　　土地與樓市能否形成聯動

　　中國指數研究院11月發布的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無住宅用地現身。廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津。

　　謝添認為，與初露寒意的住宅市場相比，土地市場“入冬”跡象更加明顯。這是此輪宏觀調控之下，市場應有的反應。房地產大環境不改變土地市場就難有“起色”，冷清局面也還將延續。能否迎來好轉，要視下一步政策是否出現轉向或者松動。

　　謝添說，在目前全國樓市的降價預期下，土地市場的冷清一定程度上構成了房價下降的客觀因素，給房價下降形成了可能的空間，很可能促使房價下降成為現實。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉分析說，土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時，這種低迷的市場氛圍又將加速房地產市場的調整，有利于“拐點”的出現。“土地價格是構成房價非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價格下跌，將對房價形成一個有力的向下牽引作用。”

　　不過，姚銳認為，土地出讓及成交情況決定的是兩年后的房地產市場，土地市場的健康穩定是整個房地產市場健康穩定的基礎，“沒成交就沒有房屋的建設量，跟不上市場的需求，說不定又會反過來推動房價上漲。”(記者 徐海波 劉德炳)