近期廣州、上海等一線城市房?jī)r(jià)跳水的消息甚囂塵上，有的降幅甚至超過(guò)30%。面對(duì)一線城市的大幅降價(jià)，二線城市西安也在樓市銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”慘淡收官。
西安市房產(chǎn)信息中心科長(zhǎng)陳致澎稱，今年三季度西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售面積雖然環(huán)比小幅上漲，但同比去年下降明顯，降幅近兩成，住宅銷(xiāo)量環(huán)比降幅達(dá)到了24.81%。陳致澎說(shuō)，三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向沒(méi)有發(fā)生變化，但節(jié)奏趨于平緩，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策收緊步伐放緩。另外，從全國(guó)各主要城市至西安的保障房開(kāi)發(fā)力度持續(xù)加大，對(duì)于深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果正逐步顯現(xiàn)。
市場(chǎng)需求呈現(xiàn)集體觀望
隨著一線城市房企降價(jià)，西安樓市各式各樣的促銷(xiāo)、打折活動(dòng)也在市場(chǎng)鋪開(kāi)。面對(duì)銷(xiāo)售量的持續(xù)走低，很多中小樓盤(pán)通過(guò)推出特價(jià)房、優(yōu)惠房來(lái)吸引購(gòu)房者。近期甚至有曲江、浐灞等樓市熱門(mén)區(qū)域驚現(xiàn)“4”字頭起價(jià)樓盤(pán)信息見(jiàn)諸報(bào)端，雖被購(gòu)房者揭露是開(kāi)發(fā)商炒作的噱頭，不過(guò)多數(shù)樓盤(pán)下調(diào)房?jī)r(jià)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)三季度西安房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告顯示，三季度，西安21623套成交普通住宅中，61%的普通住宅售價(jià)低于6000元/平方米。“隨著調(diào)控力度不斷加大，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售量和回款力度都在縮減，資金出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題，急需一次性釋放優(yōu)惠政策來(lái)加速來(lái)回款，緩解資金鏈緊張的現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)優(yōu)惠的政策開(kāi)始集中放量。”陜西經(jīng)典派地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理朱林面對(duì)媒體如是說(shuō)。
雖然房企促銷(xiāo)力度持續(xù)加大，但購(gòu)房者觀望的迷霧仍未消散。限購(gòu)又提升房貸利率，使得觀望情緒持續(xù)濃郁。“促銷(xiāo)升級(jí)使消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)商優(yōu)惠政策的預(yù)期加大，造成了觀望情緒的加重和成交量的下降。”朱林稱。從西安前三季度的樓市交易量可以看出，在限購(gòu)、限貸等各種調(diào)控和信貸政策的多重發(fā)力下，市場(chǎng)成交持續(xù)走低。但在成交總量出現(xiàn)持續(xù)低迷、整體市場(chǎng)需求出現(xiàn)集體觀望的同時(shí)，市場(chǎng)成交量中的需求結(jié)構(gòu)卻在發(fā)生著變化，從近期的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在成交構(gòu)成比例中，改善型需求的比例明顯下降，首套房剛需比例在逐漸上升。
后期西安房?jī)r(jià)下行壓力大
市場(chǎng)低迷，四季度西安樓市是否會(huì)跌入谷底？西安房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組專家咨詢委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李宇兵在10月底召開(kāi)的“2011年三季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及四季度形勢(shì)預(yù)警分析會(huì)”上表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已處在了深度博弈之中。盡管開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出打折讓利等優(yōu)惠招牌，希望以此來(lái)吸引置業(yè)者的眼球。但限購(gòu)政策后西安樓市眾多購(gòu)房人群仍抱有房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)下降的想法，觀望情緒濃重，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和政府三方均處在一個(gè)僵持階段。
據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，西安市第三季度商品房銷(xiāo)售量處于低位，交易量連連下跌，這與往年同期各月銷(xiāo)量逐步上揚(yáng)的情況形成了強(qiáng)烈的反差。在開(kāi)發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購(gòu)買(mǎi)力不足的局面下，必然更將期望采取以價(jià)換量的銷(xiāo)售模式，以至于西安樓市打折促銷(xiāo)力度持續(xù)“升級(jí)”，四季度房?jī)r(jià)下行的壓力將進(jìn)一步加大。此外伴隨著西安市保障房的大力推進(jìn)，以及外部金融通脹壓力不斷增大，預(yù)計(jì)四季度西安樓市交易量仍將低位運(yùn)行。
監(jiān)測(cè)還顯示，因當(dāng)下房?jī)r(jià)面臨下行，投資地產(chǎn)價(jià)值受限，眾多房東售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象升溫。另一方面，作為買(mǎi)方也基于對(duì)后市的觀望，更多將購(gòu)買(mǎi)需求轉(zhuǎn)為租賃行為。買(mǎi)賣(mài)雙方基于觀望對(duì)租賃市場(chǎng)形成雙向拉動(dòng)，同時(shí)基于需求量的增長(zhǎng)，將在一定程度上帶動(dòng)租價(jià)的上揚(yáng)，預(yù)計(jì)四季度二手房租賃市場(chǎng)將形成量?jī)r(jià)齊升的局面。此外，西安保障房年度建設(shè)也將對(duì)中低端商品房形成沖擊，分化去部分商品房消費(fèi)客群。
李宇兵認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。隨著樓市政策調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量受到重挫，而當(dāng)下降價(jià)促銷(xiāo)成為房企的必然選擇之外。
樓市拐點(diǎn)為時(shí)尚早
針對(duì)目前市場(chǎng)銷(xiāo)量始終低迷不振，這會(huì)導(dǎo)致西安樓市“拐點(diǎn)”出現(xiàn)嗎？長(zhǎng)安青城項(xiàng)目董事長(zhǎng)趙東說(shuō)，從目前看來(lái)，西安樓市總體還是比較穩(wěn)定，比較健康的。西安整體房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和性價(jià)比還是比較高的，而且目前物價(jià)也在不斷上漲，大幅降價(jià)的可能性應(yīng)該不大，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的觀望情緒之后，樓市還是會(huì)沿著健康的趨勢(shì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸趨于合理化。西安相對(duì)來(lái)說(shuō)還是需求空間比較大，未來(lái)的市場(chǎng)“剛需”仍然會(huì)是主流。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)表示，在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限價(jià)以及各種配套措施作用下，目前樓市達(dá)到中央政府預(yù)期目標(biāo)：銷(xiāo)量下降、房?jī)r(jià)穩(wěn)住。市場(chǎng)在綜合作用下，房?jī)r(jià)基本停止上升，而且開(kāi)始有松動(dòng)或下降，再加上保障房規(guī)模加大，超過(guò)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，無(wú)論一線還是二線城市，整個(gè)樓市銷(xiāo)量急劇下降。樓市回歸平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，達(dá)到政府期望目標(biāo)。但這種現(xiàn)狀是行政干預(yù)造成的，需求仍旺盛，再加上長(zhǎng)期負(fù)利率，人們投資性欲望還是很強(qiáng)。一旦行政干預(yù)取消，市場(chǎng)仍會(huì)反彈。另外，西安現(xiàn)在正處在城市化步伐加快進(jìn)程中，一切均在建設(shè)發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，西安房地產(chǎn)在20—30年內(nèi)仍是需求旺盛，價(jià)格也是上升趨勢(shì)。目前西安房?jī)r(jià)只是回到去年年底的水平，今年下半年平均下降300—400元，西安樓市相對(duì)平穩(wěn)，雖然市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，但問(wèn)題不大，全省除西安外的其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更是處于成長(zhǎng)型，不存在過(guò)熱。因此，雖然市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀至少到明年一季度前不會(huì)有大的改變，但這是政策性因素造成，說(shuō)拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。
究竟未來(lái)西安房?jī)r(jià)是漲？是跌？今后走勢(shì)如何？我們將繼續(xù)關(guān)注。（記者 王向華）
