北京房地產交易管理網數據顯示：上周北京商品房住宅簽約套數為1158套，二手房住宅簽約套數為1779套，環比上上周分別為下調了22%、26.5%。樓市總簽約數據為2937套合計環比下調了24.8%。

　　上周簽約比較多的項目主要有：京貿國際城簽約62套、富力盛悅家園簽約35套，上都首府家園簽約33套。

　　北京上周樓市的主要特點

　　首先：降價項目占據銷售前列，但銷量并不可觀。上周成交量前十項目中，有4個項目屬于明顯降價項目：京貿國際城、首開常青藤家園、潤楓領尚苑、天時名苑，特別是通州的三個項目，均價相比最高點下調均超過2成，但是換來的成交量并不顯眼。京貿國際城大幅降價入市半月簽約僅16%。潤楓領尚苑入市已經5個月，簽約合計僅95套，去化率為17%。

　　其次：成交量依然低迷，在最近幾個月成交量屢創地量，預計11月成交量也將繼續延續最近幾個月的市場情況。而且政策越后延，市場剩余的購房需求對價格下調幅度的期望就越高。

　　第三：市場庫存量再次突破最近2年多來的記錄，期房住宅庫存達到了81412套創造了09年6月來的最高值，庫存總量也達到了11.92萬套的最近2年多來的最高值，繼續呈現供應大于需求的現象，庫存量也繼續上漲。

　　11-12月市場預測：

　　1：樓市供應量

　　56個項目預期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套。北京中原市場研究部統計調查數據顯示：雖然十月因為長假影響，項目供應有所放緩，但是庫存積壓的步伐依然在明顯加速。北京中原市場研究部統計數據顯示預計在11月供應的27個項目提供的住宅套數將依然會接近萬套。郊區項目數量明顯依然達到了16個，占到了全市供應量的6成。特別是大興區預期供應項目就達到了5個，其中不乏之前熱銷的城建紅木林、富力？盛悅居等項目。而存新盤的數量也達到了16個，主要集中部分郊區。這些項目大部分可能會選擇低開，很可能會明顯拉低11月份的市場成交價格。

　　12月預期入市的項目更是已經達到了29個，在年底加速開盤已經成為目前市場的共識。預計11-12月供應的住宅總量有可能突破2萬套。

　　在8月份首次施工面積突破億平米的基礎上，9月數據顯示，目前施工面積再次創造新高。特別是住宅施工面積已經達到了6584.1萬平米。按照每套房120平米計算，在建的住宅套數已經超過50萬套。如果按照最長2年建設周期計算的話，即使在不新增開工面積的基礎上，預計未來2年也可以新增住宅供應超過50萬套(其中包含保障房)。供應量在最近1-2年將持續上漲。

　　從預期入市的11-12月項目可以看到，定價問題繼續影響著入市項目。價格停滯，而潛在需求新增有限，存量需求又已經被7個月左右的限購后市場消耗，這使得目前大部分上市項目面臨定價問題。

　　2：成交價格走勢

　　小幅降價難獲銷量，在今年的金九銀十，市場出現成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價。開發商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最后一個銷售高峰期，金九銀十年必定會有大量開發商選擇降價沖量。而二手房市場也就能出現明顯的價格下調。降價的范圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

　　目前市場購房者信心已經降低到谷底，在北京供應結構性變化下，房價下調的現象可能在統計數據上被放大。預計5-6環將成為市場供應及簽約的主要區域。房價在通州、大興、房山等區域都有明顯下調的可能。最高下調幅度甚至可能超過10%。而五環內因為供應處于絕對稀缺，這使得房價下調幅度不會太大。，4季度樓市將依然出現成交萎縮，價格停漲為主，降價項目繼續明顯增加。

　　3：土地市場預測

　　11年前十月，北京土地出讓金已經達到了831億元，僅低于創造歷史記錄的去年870億4.5%。依然是除去年外的同期最高。

　　但從目前預期入市的土地來看，今年4季度不太可能出現去年的775.4億的單季度最高紀錄。所以預計今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右。住宅類地塊因為保障房占比高以及郊區化難以受到開發商青睞。所以在11-12月土地市場很可能依然以住宅地塊冷清、商業地塊平穩為主。

　　商業地塊出讓支撐了2011年土地市場，在今年包含商業類屬性的出讓金總額達到了439億，占據前十月土地出讓金的53%。而且預計在4季度部分商業地塊還有可能出現交易升溫的跡象。

　　4：政策力度

　　雖然外部環境惡劣，美債和歐債危機輪番上演，或將導致歐元區和美國經濟整體增速下降，外需萎縮將威脅中國經濟正常運行。

　　但目前通脹預期依然高企，保障房建設投資增加降低了樓市下滑對房地產相關行業帶來的負面影響，緊縮的貨幣政策還將繼續，四季度與房地產相關的信貸政策難以出現實質性松動。 從最近的佛山限購半日游到新增珠海限購可見，雖然政策底部已經接近，但是松綁的可能性非常小。

　　北京限購、限貸的政策在年底依然將持續，特別是信貸額度在年底11-12月可能會繼續收緊。本輪調控在明年上半年前很難有放松的可能。

　　5：開發商會大規模促銷？

　　目前市場成交低迷，除了購房者價格預期與市場價格之間的差距難以協調之外，更重要的是目前購房者對未來信心不足。即便是部分項目下調交易價格，也很難吸引處于觀望中的購房者馬上入市交易。

　　部分項目在目前的積壓庫存以及比較嚴重，特別是通州、大興、昌平、房山四區域，占比市場庫存量6成以上。這些區域的項目繼續降價已成必然。

　　但是因為目前消費者中有資格、有意愿、有能力購房人群比例繼續走低，預計最后的11-12月，單月樓市總成交量不太可能突破1.5萬套。也就是說2011年北京樓市住宅市場總成交量將在最近三年來第一次低于20萬套，同比去年下調幅度在25-30%左右。11-12月不太可能出現之前兩年的翹尾現象。

　　目前市場購房者信心已經降低到谷底，在北京供應結構性變化下，房價下調的現象可能在統計數據上被放大。預計5-6環將成為市場供應及簽約的主要區域。房價在通州、大興、房山等區域都有明顯下調的可能。最高下調幅度甚至可能超過10%。而五環內因為供應處于絕對稀缺，這使得房價下調幅度不會太大。4季度樓市將依然出現成交萎縮，價格停漲為主，降價項目繼續明顯增加。(記者 季蘇平)