(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

　　2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開發商的銷售慘淡還不是這一季的結尾，上海“退房人”就成為了樓市的主角。

　　樓市拐點似乎就在眼前。據國家統計局的數據，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續四個月停漲，即將公布的10月份銷售量和售價預料也將持續萎縮。

　　不少業內人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點的影子。但和那次短暫的調整期不同，如今在限購、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國的房地產行業這一回真的需要重新定位了。

　　買方市場到了？

　　近幾年來積極提價的開發商，終于碰到了業主們的報復性反彈。

　　10月26日，位于上海浦東的“中海·御景熙岸”商品房項目，開發商中海地產的大幅降價促銷卻招來了老業主的圍攻。26日，該樓盤的售價從開盤時的每平方米2.2萬元陡然降至“團購價”1.6萬元，約200名財產巨額縮水的已購房的老業主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號，并拉起條幅抗議開發商的降價行為。

　　此前的近兩個月，上海、北京等大城市還發生了若干起規模不一的“退房”抗議。

　　在北京南五環外的房山長陽鎮，“首開·熙悅山”今年6月開盤時的均價為14500元。9月以來，該項目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價房的形式推出市場，均價降至13000元。自覺虧錢的業主便從9月起開始，向開發商發起網上和面對面的抗議。

　　在經過反復抗議之后，首開集團同意對業主進行現金補償或是等價車位的補償。截至目前，賠償仍在進行中。

　　一些分析人士認為，隨著房價的進一步松動，開發商的促銷還可能引發房產持有者更大規模的反彈。而購房者人越來越高的降價預期，也將為整個樓市帶來更大的博弈力量。買方市場的到來，并非不可能。

　　工銀國際分析師羅佳明對《中國新聞周刊》分析，本輪“退房潮”影響到房地產行業的減價，才剛剛開始，“短期內中央應不會放松政策調控，減價才剛開始。上海當前的降價潮應該只是行業下行的開端，相信明年第一季是最壞時期。”羅佳明表示。

　　《中國新聞周刊》在北京大興、亦莊等地區的樓盤采訪時看到，購房者持幣觀望的心態濃厚，多數人期待房價進一步下行。

　　而開發商表現出的業績，也似乎佐證了這一點。

　　今年的銷售季時間已過去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務的四分之三。從存量房的指標來看，房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

　　房地產龍頭企業萬科今年的三季報顯示，萬科在主要城市商品住宅供應量增加，但銷售卻進一步放緩。由于對未來樓市的預測相對謹慎，萬科表示，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來兩至三年的市場。

　　10月25日，萬科執行副總裁肖莉在一場投資者電話會議上表示，“國內的房地產市場已經轉向”。肖莉還認為，“未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格會進一步下降。”

　　話音剛落，萬科北京公司旗下的金隅萬科城疆域11月推出的三期新房源，均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優惠約1000元左右。

　　開發商要倒？

　　開發商降價的主要壓力，來自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。

　　從上市房地產企業公布的三季報可以看出，今年多數開發商的未售出存量房激增，經營性現金流進一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

　　由于資金面堪憂，不少房地產企業已經走進“賣身”行列。房地產行業的洗牌也處在進行時。

　　在北京、上海、天津和重慶4大產權交易所，今年掛牌出售的房地產企業或項目出現井噴，總數超過了600宗。而根據鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。

　　近期，總部位于杭州的開發商綠城集團面臨“倒掉”的傳聞也在市場上激起強烈反響。這家由董事長兼總裁宋衛平在1994年以15萬元借款起家、不斷通過融資擴張的房地產集團，正在經歷成立近17年來最大的一次資金危機。

　　2011年上半年，綠城公司現金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。

　　負債率上升的同時，綠城的銷售業績卻在下滑。截至8月底，綠城銷售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷售目標的一半。因為綠城始終在高昂的融資成本之下運作，其房地產項目的利潤一直徘徊在2%上下。如果今年綠城的銷售額達不到480億元，那么將面臨著被債務拖累的深度危險。

　　為解決資金困難，綠城開始求助于同為浙江的其他開發商。采用的方式是以企業互相擔保的方式獲得銀行貸款。9月15日，浙江房地產企業新湖中寶發布公告稱，其將與綠城建立3億元額度的互保關系，互為對方貸款提供信用保證。

　　資金壓力稍微緩解的宋衛平，也及時地在公開場合呼喊：“我相信，綠城不會死在絕大多數房地產企業的前面。”只不過，這一輪由樓市的低迷直接引發到開發商身上的資金壓力，不會都像綠城這么輕易化解。

　　“本輪調控不會像2008年一樣，而是長期的。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場地產金融論壇上說。他強調，這次調控對開發商來說，是“嚴峻的考驗”。

　　分析人士指出，如果限購不放開，房源長期難以獲得銷售業績，無疑會對綠城這樣的開發商產生巨大的壓力。而綠城現在所反映出來的問題，是開發商的典型代表。開發商現在再次面臨是要降價求生存，靠融資求發展。

　　根據國際評級機構穆迪評級對在香港上市的29家中國房地產企業調查，開發商持有大量現金。截至今年6月，國內開發商的總現金達1910億元。其中，23家擁有足夠的現金流，足以應付未來12個月內的局面。這些現金既包括利息，也有土地金等。

　　穆迪還稱，國內現金流狀況最好的是龍湖地產，擁有現金人民幣126.26億元。不過，即便是資金面最好的龍湖地產，現在也加快了降價促銷。

　　其他大型房地產企業則在促進銷售的同時，加快融資步伐。近期，中糧地產拋售投資性金融資產獲利約4000萬元。10月，萬科為名下子公司進行三次擔保融資約12億元，超過三季度的擔保融資總額。

　　根據高華證券對127 家上市房企財務狀況的分析，國內房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高。未來12個月主要城市房價將由目前水平下降15%至20%，或由2010 年峰值下降約25%。

　　限購要松？

　　不過，就在房地產企業為資金鏈問題奔走的同時，樓市的低迷再一次激起了對于政府“托市”甚至“救市”的傳聞。近日，住房和城鄉建設部部長姜偉新暗含“限購”終將取消的發言，激起了熱議。

　　“一旦全國個人住房信息聯網，和銀行、稅務等系統信息統一到一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。”10月27日的人大常委會聯組會議上，姜偉新此話一出，關于“政府即將取消限購”等各種版本的解讀，就占據了許多媒體的頭版位置。

　　但是對政府放松限購的預期，業內人士基本上持否定態度。

　　經濟學家馬光遠在評論限購是否取消時堅持認為，取代限購的政策應該是能夠抑制投資投機的其他市場手段，例如印花稅、房產稅等，“再有一系列配套政策的話，我們才可以取消限購”，“而如果在這個時候放出要取消限購的信號，很有可能會打擊人民對調控政策的信心”。

　　財經評論員葉檀也強調，姜偉新部長的講話內容里，在提到取消限購令之前有一個前提：全國個人住房信息聯網，和銀行、稅務等系統信息統一到一個平臺。她認為，這個平臺就是包括銀行房貸政策、房產稅等在內的市場手段。

　　“如果老百姓了解到了完整的信息，就不會出現不必要的擔心，而公眾所憂慮的房地產市場逆轉，目前不可能出現。”葉檀表示。

　　而就在10月末，財政部也公開表示，將在重慶、上海兩地房產稅試點工作進行總結的基礎上，加快推進房產稅的實施。

　　“隱形的手”仍會制約房地產市場，而政府、購房者和開發商的博弈，預料將持續到2012年。(記者 崔曉火 周璇 呂凌寒)