國(guó)務(wù)院總理溫家寶6日在俄羅斯圣彼得堡再次就房?jī)r(jià)表態(tài)，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖。
這無(wú)異于又是中國(guó)樓市的“絕對(duì)信號(hào)”。
就在前不久，強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)已經(jīng)不斷叩響：上海諸房企因降價(jià)引發(fā)業(yè)主圍攻；大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)均出現(xiàn)低價(jià)樓盤(pán)；近三個(gè)月北京二手房市場(chǎng)成交量接近2008年下半年市場(chǎng)最低迷時(shí)期的水準(zhǔn)；各地房交會(huì)慘淡收?qǐng)觯贾莸却硇远�城市紛紛加入降價(jià)潮；廣州年內(nèi)最重要土地出讓計(jì)劃因競(jìng)拍開(kāi)發(fā)商人數(shù)不夠而流拍；上市房企六成靠借款維持運(yùn)轉(zhuǎn)，資金短缺已火燒眉毛……
降價(jià)成各地房企共識(shí)
“12800起，引爆核心區(qū)！首付分期17萬(wàn)起，搶購(gòu)地鐵4號(hào)線上準(zhǔn)現(xiàn)房！57-108平方米，地標(biāo)SOHO……”日前，類(lèi)似的群發(fā)信息頻繁地被市民收到。在北京，除了昌平，大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)也均已出現(xiàn)低價(jià)樓盤(pán)。而在近期開(kāi)發(fā)商的一系列促銷(xiāo)活動(dòng)中，“降價(jià)樓盤(pán)屬于面積太大難以順利的樓王”、“降價(jià)樓盤(pán)屬于偏僻地段”……等樓盤(pán)降價(jià)的解釋?zhuān)坪醵疾惶苷痉�(wěn)腳跟。
種種跡象表明，上海地產(chǎn)商在“金九銀十”之際選擇降價(jià)，絕非偶然為之。
富力、保利、萬(wàn)科、中海、招商等標(biāo)桿房企今年下半年以來(lái)都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，近七成一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來(lái)的最低水平。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年“金九銀十”北京合計(jì)樓市簽約量只有2.7萬(wàn)套左右，較去年同期50582套的簽約量下降了46%。相比2009年的“金九銀十”更是下降超過(guò)64%。截至10月29日，北京10月成交量只有13000套左右，創(chuàng)造了2009年實(shí)行全面網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史新低。北京商品房均價(jià)為19775元每平米，環(huán)比9月均價(jià)21723元每平方米，下調(diào)達(dá)到了8.9%。通州華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤(rùn)楓領(lǐng)尚幾個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)促銷(xiāo)幅度與最高價(jià)時(shí)相比普遍在20%以上，有些甚至于已經(jīng)超過(guò)40%。
10月已是北京二手房月成交量連續(xù)第7個(gè)月不足萬(wàn)套，創(chuàng)下了34個(gè)月以來(lái)最低值，每平方米成交均價(jià)再度跌破2.2萬(wàn)元，創(chuàng)下了近14個(gè)月來(lái)新低。“最近三個(gè)月的二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)接近2008年下半年市場(chǎng)最低迷時(shí)期的水準(zhǔn)。”北京中原市場(chǎng)部分析師張大偉表示。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)聞t認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)降勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始逐漸由外環(huán)向內(nèi)環(huán)蔓延。
同時(shí)，“降價(jià)之火”也迅速在二三線城市展開(kāi)燎原之勢(shì)。杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%，主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。天津的新房均價(jià)降幅達(dá)到5%至15%。成都降價(jià)幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯。
上市房企六成借款維運(yùn)轉(zhuǎn)
“房?jī)r(jià)高位運(yùn)行”或許已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商們?cè)僖矡o(wú)力硬扛的大旗。11月1日，廣州傳來(lái)消息，廣州國(guó)土局當(dāng)天出讓的18宗地塊竟有12宗不得不擇日再拍，成交的3宗地塊均以底價(jià)成交。據(jù)悉，未能成功開(kāi)拍的12宗地塊位于廣州南站，該地區(qū)是廣州未來(lái)重點(diǎn)打造的八大功能區(qū)之一，廣州南站商務(wù)區(qū)也被看成是珠江新城的升級(jí)版。
有媒體報(bào)道稱(chēng)，廣州南站賣(mài)地是廣州市今年內(nèi)最重要的土地出讓計(jì)劃，此前在6月和9月舉行的推介會(huì)上，開(kāi)發(fā)商大多看好，但11月1日的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，情況突然發(fā)生變化，本土開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)蹤影，就連此前一直被看好的香港開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有到場(chǎng)。廣州土地局不得不選擇了“緊急剎車(chē)”，在出讓前宣布緊急收回地塊。對(duì)此，分析人士認(rèn)為，政府此舉是為了避免看到12幅地塊整體“流拍”對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)更為負(fù)面的影響，廣州市政府只有延期，以等待更多房企報(bào)名。這一消息或許可以印證貨幣政策收緊之下開(kāi)發(fā)商資金短缺的現(xiàn)實(shí)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前131家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)632.5億元。其中，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見(jiàn)出現(xiàn)降低，為1806.9億元。按此計(jì)算，每家平均約持有現(xiàn)金13.79億元，只夠在一、二線城市拿一塊稍好的地。而有80家現(xiàn)金流為負(fù)值，也就是說(shuō)，上市房企靠借錢(qián)維持生計(jì)的占了61%。
另一方面，在銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴(lài)成本較高的信托資金，而近期信托收縮和標(biāo)普降級(jí)則使得房企融資難度再次加大。中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，雖然開(kāi)發(fā)商稱(chēng)某些房源為特價(jià)房源，并不是整體降價(jià)。但實(shí)際上，房企今年面臨最難過(guò)的年關(guān)，因此不得不拿出部分降價(jià)房源促銷(xiāo)回款才是真實(shí)的原因。
高庫(kù)存下房企整售求出路
11.7萬(wàn)套——北京目前的住宅庫(kù)存量，相比限購(gòu)前庫(kù)存增加了2萬(wàn)余套，是2009年6月8日以來(lái)的庫(kù)存最高點(diǎn)。按照目前的庫(kù)存消耗比，即使目前不增加供應(yīng)，消耗庫(kù)存也需要超過(guò)22個(gè)月時(shí)間。如果加上11月和12月預(yù)計(jì)入市的56個(gè)項(xiàng)目，提供住宅2萬(wàn)套左右，在銷(xiāo)售持續(xù)萎靡的情況下，北京年底的庫(kù)存量將有可能突破12萬(wàn)-13萬(wàn)套。
另一則巨靈財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則顯示，截至2011年10月29日，上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)存貨合計(jì)11762億元，與去年同期的8407億元相比，增長(zhǎng)39.9%；與今年中報(bào)時(shí)的10778億元相比，環(huán)比增長(zhǎng)9.1%。139家公司中，庫(kù)存同比增長(zhǎng)107家，占比77%；庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)103家，占比74%。
四家巨頭中，萬(wàn)科的庫(kù)存最大，達(dá)到1923億元，其增長(zhǎng)也是最快的，環(huán)比增速達(dá)到13%。
降價(jià)也許只是開(kāi)始。根據(jù)有關(guān)人士透露，上海部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)私下與營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)洽談?wù)w出售事宜。整購(gòu)價(jià)格在目前成交均價(jià)的基礎(chǔ)上至少折讓30%。
“大概3個(gè)月前，住宅談?wù)蹆r(jià)格大概還是八五折。而一旦整售失敗，這些資金壓力大的開(kāi)發(fā)商必將項(xiàng)目低價(jià)推向市場(chǎng)。這意味著這波降價(jià)潮肯定會(huì)繼續(xù)蔓延。”一位代理機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。(見(jiàn)習(xí)記者 李仁平)
