編者按：隨著政府出臺(tái)的一系列限購(gòu)、限價(jià)、限貸等樓市調(diào)控政策之后，近期一些城市終于出現(xiàn)了房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象，但人們擔(dān)心政策一旦放松，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈？那么一年多來(lái)樓市調(diào)控的成果就將功虧一簣。地產(chǎn)專(zhuān)家賈臥龍認(rèn)為，房?jī)r(jià)的成本有相當(dāng)一部分是來(lái)自于地方政府收取的各種稅費(fèi)，而這些費(fèi)用會(huì)被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，因此地方政府應(yīng)從自身“開(kāi)刀”取消不合理收費(fèi)，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸合理起到極大的促進(jìn)作用。本網(wǎng)予以轉(zhuǎn)載，以饗讀者。
樓市調(diào)控 政府應(yīng)先拿自己“開(kāi)刀”
作者：賈臥龍
隨著樓市調(diào)控的不斷深入，政策的效果正在慢慢顯現(xiàn)，繼一線城市之后，二三線城市也開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)苗頭，房?jī)r(jià)下行預(yù)期逐漸形成。但強(qiáng)行的壓制性調(diào)控一直飽受爭(zhēng)議，大家都在擔(dān)心政策一旦放松會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，治標(biāo)不治本并不能給人安全感。調(diào)控這么長(zhǎng)時(shí)間，一直不能讓大家有"痛快"的感覺(jué)，原因大概是政府將槍口對(duì)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商與炒房客的同時(shí)，卻忽略了對(duì)自身的調(diào)整。
政府是高房?jī)r(jià)的最大受益者
當(dāng)被問(wèn)到誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的最大受益者時(shí)，大多數(shù)人的第一反應(yīng)是"開(kāi)發(fā)商"，接著會(huì)想到銀行、炒房客，其實(shí)大家都下意識(shí)地忽略了政府，因?yàn)檎皇菫橛嬖诘摹５谖覈?guó)，政府，尤其是地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲利頗豐，成為房?jī)r(jià)高企的直接推手。
房?jī)r(jià)是由成本和利潤(rùn)構(gòu)成的，而成本包括土地出讓金、建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)以及需要繳納的各種稅費(fèi)等，這其中與政府相關(guān)的有土地出讓金和各種稅費(fèi)。土地出讓金是房企的大項(xiàng)支出，約占房?jī)r(jià)的20%，有一些城市達(dá)到30%左右；開(kāi)發(fā)商需繳納的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等等50余項(xiàng)，合計(jì)占房?jī)r(jià)的20%到30%,只這兩項(xiàng)就占到整個(gè)房?jī)r(jià)的一半左右，任志強(qiáng)甚至更干脆的說(shuō)"土地占48%，與稅收合計(jì)占70%"，不管具體數(shù)據(jù)是多少，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲利豐厚是事實(shí)，而這些費(fèi)用都會(huì)被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，房?jī)r(jià)高漲絕對(duì)有政府的責(zé)任。
政府調(diào)控應(yīng)先從自身做起
樓市痼疾長(zhǎng)時(shí)期存在，高房?jī)r(jià)更是眾矢之的，非常時(shí)期采取非常手段無(wú)可厚非，"限購(gòu)"有它必要的一面，但單憑"限購(gòu)"就想治理樓市不太現(xiàn)實(shí)。"限購(gòu)"是猛藥，但副作用強(qiáng)，當(dāng)務(wù)之急是趁著限購(gòu)暫時(shí)生效，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)正本清源，從源頭杜絕漲價(jià)因素，這方面政府應(yīng)先從自身"開(kāi)刀"。
新一輪調(diào)控進(jìn)行了一年多，開(kāi)發(fā)商與老業(yè)主喊著有"切膚之痛"，而無(wú)房者卻獲益有限，感覺(jué)像"隔靴搔癢"，這樣的結(jié)果不能算是成功。其實(shí)，政府能把"狠勁"用一半到自己身上，效果絕對(duì)會(huì)立竿見(jiàn)影。首先，對(duì)于土地這一塊，地方政府實(shí)際上在長(zhǎng)期扮演"壟斷地主"的角色，靠土地的高收入來(lái)支撐著財(cái)政收入，土地出讓的數(shù)量、地價(jià)的高低全由地方政府控制，地價(jià)越高，政府收益越大，地價(jià)無(wú)上限，房?jī)r(jià)肯定水漲船高。冒然放開(kāi)土地市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)，國(guó)家最好根據(jù)需求決定土地出讓數(shù)量，根據(jù)居民收入情況限定最高地價(jià)，再讓開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的成品房定價(jià)低誰(shuí)得地，這將直接促成房?jī)r(jià)正常合理。對(duì)于涉房稅費(fèi)，國(guó)家應(yīng)堅(jiān)決取消大量不合理收費(fèi)，嚴(yán)禁亂收費(fèi)，降低行政性收費(fèi)，最大限度減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這將會(huì)對(duì)降價(jià)有極大促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸合理，將會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，也會(huì)促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。政府在調(diào)控樓市時(shí)應(yīng)正視存在的問(wèn)題，從自身做起，處理好土地問(wèn)題與稅費(fèi)問(wèn)題，在調(diào)控商品房市場(chǎng)的同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)保障房方面的工作，多管齊下，這樣才能使各方共贏。
