時(shí)間進(jìn)入11月，天氣愈發(fā)寒冷，蕭條了大半年的京城樓市仍無(wú)回暖跡象。
抄底時(shí)機(jī)已到？
“年底之前調(diào)控政策肯定會(huì)放松，到時(shí)候房?jī)r(jià)又會(huì)漲上去，現(xiàn)在正是‘抄底’的最佳時(shí)機(jī)”，11月6日，當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份探訪位于房山線籬笆房附近某項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目售樓處的置業(yè)顧問(wèn)魏先生如是說(shuō)。仿佛是為了佐證這句話，他又補(bǔ)充道，“我們項(xiàng)目10月份只賣出去60套房子，這個(gè)月剛剛過(guò)了幾天就已經(jīng)賣出18套了”。
周日下午四時(shí)許，偌大的售樓大廳內(nèi)只有寥寥幾組客戶在置業(yè)顧問(wèn)的陪同下參觀沙盤(pán)。盡管有“贈(zèng)送大面積飄窗”的承諾和近在咫尺的大型商業(yè)廣場(chǎng)、幾大公園環(huán)繞的誘惑，但仍有前來(lái)看房的客戶認(rèn)為該項(xiàng)目“16000元/平方米以上的價(jià)錢(qián)高了”。
為女兒選購(gòu)婚房的王阿姨最終選擇了距離此處兩站地的另一項(xiàng)目，“國(guó)慶期間我就來(lái)看過(guò)房了，附近幾個(gè)項(xiàng)目中，只有這家價(jià)格相對(duì)最低，交通方面往返城郊也算方便”。
多方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷今年“金九銀十”這個(gè)史上絕無(wú)僅有的樓市低迷期后，北京市的住宅市場(chǎng)繼續(xù)走低，價(jià)格高低依然是左右購(gòu)房者選擇的最大因素。
賣家故作輕松？
從區(qū)域上來(lái)看，北京市上半年成交量、簽約率均位于低谷的通州、大興等區(qū)縣，滯銷程度繼續(xù)加深；而像房山這樣的傳統(tǒng)熱銷區(qū)域，下半年的銷售量也開(kāi)始發(fā)生乾坤逆轉(zhuǎn)。事實(shí)上，自7月起，房山的商品住宅成交均價(jià)就一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，截至10月份，房山的成交均價(jià)已降至14717元/平方米，較上半年下降約12%。
事實(shí)證明，區(qū)域性的價(jià)格下降并未喚回購(gòu)房者更大的熱情，置業(yè)顧問(wèn)的故作輕松多少有“強(qiáng)顏歡笑”之嫌。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，房山下半年商品住宅供應(yīng)3403套，入市節(jié)奏和上半年相比并未有所減緩，但各月新項(xiàng)目的簽約卻發(fā)生較大落差，均保持在10%左右，遠(yuǎn)低于上半年60%的簽約率。
開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏多少反映了他們對(duì)房山下半年熱銷延續(xù)的預(yù)期。但伴隨著通州、大興的價(jià)格下調(diào)，房山這一“價(jià)格洼地”對(duì)于剛需的聚集優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸減弱，加之上半年房山高入市高成交消化了不少市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求，短期內(nèi)難以再迅速積累起更多的人氣。有關(guān)專家認(rèn)為，房山這種傳統(tǒng)熱銷區(qū)域明顯“由熱趨冷”的現(xiàn)象，較之大興、通州的持續(xù)低迷狀況，更能表現(xiàn)出目前樓市滯銷范圍的擴(kuò)大化、購(gòu)房觀望的深度化和房企銷售壓力的驟增化。
限購(gòu)年底松綁？
10月底以來(lái)，市場(chǎng)上關(guān)于“中央將放松房地產(chǎn)限購(gòu)政策”的傳聞不絕于耳。
11月6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在上合組織成員國(guó)總理第十次會(huì)議期間的講話卻打破了這一傳聞，他指出，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動(dòng)搖。”
溫總理的公開(kāi)言論透露出官方對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度。調(diào)控政策的堅(jiān)決不放松和保障房建設(shè)工作的持續(xù)推進(jìn)，預(yù)示著全國(guó)范圍內(nèi)的住宅成交量依然存在一定的下探空間，整體樓市的成交均價(jià)也將產(chǎn)生更大幅度的松動(dòng)。
截至10月末，房山庫(kù)存住宅已達(dá)9636套，和上半年末相比增加2390套，相當(dāng)于去年8月至今年6月房山10個(gè)月的庫(kù)存增量；而另一方面，房山住宅的月消化量卻由上半年的984套減少至400套，這將直接導(dǎo)致房山庫(kù)存住宅的消化時(shí)間由上半年末的7-8個(gè)月，大幅延長(zhǎng)至24個(gè)月左右。
一方面是庫(kù)存積壓，另一方面是需求不足、觀望持續(xù)，樓市的降價(jià)壓力已從持續(xù)低迷區(qū)域擴(kuò)散至傳統(tǒng)熱銷區(qū)域，由中高端項(xiàng)目蔓延至低端項(xiàng)目，由小幅降價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)楦l繁、更明顯的價(jià)格回落。
限購(gòu)以來(lái)，市場(chǎng)各方面依然對(duì)房山持有良好預(yù)期。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，如今房山價(jià)格“扛不住”所釋放出的市場(chǎng)信號(hào)，可能會(huì)加速買(mǎi)賣僵持局面的扭轉(zhuǎn)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則指出，此前開(kāi)發(fā)商一度對(duì)“政府救市”存有一線希望，但這種僥幸心態(tài)很快被溫總理的這番講話所打破。在年底之前現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策都不會(huì)有所松減的情況下，大部分房企只能選擇制定應(yīng)對(duì)繼續(xù)淡市的銷售策略。（記者 束杰）
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房山良鄉(xiāng)底價(jià)拿地成主流
11月8日，房山區(qū)新城良鄉(xiāng)掛牌出讓的一宗二類居住、商業(yè)金融用地被北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和泰富德投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合體斬獲。該地塊項(xiàng)目起始價(jià)5.58億，歷經(jīng)三次報(bào)價(jià)，最終成交價(jià)5.64億，溢價(jià)率1.1%。該地塊規(guī)劃建筑面積132705平方米，折合樓面價(jià)4250元/平方米，這一價(jià)格和9月同區(qū)位的居住地塊相比下降了42%，和去年相比降幅過(guò)半。
今年以來(lái)，房企房山居住地塊拿地意愿明顯減弱，居住地塊成交宗數(shù)、土地出讓金不足去年三分之一。由于萬(wàn)科、北京城建、綠地、中鐵、首創(chuàng)、金地等多家名企均提前布局，目前房山市場(chǎng)漸趨飽和，新房企進(jìn)入難度增大。有關(guān)專家透露，市場(chǎng)消化空間縮小，價(jià)格頹勢(shì)已現(xiàn)，或是開(kāi)發(fā)商房山拿地意愿減弱的重要原因，房企對(duì)后市的價(jià)格預(yù)期、資金流動(dòng)現(xiàn)狀由此也可見(jiàn)一斑。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋觯磥?lái)一段時(shí)間內(nèi)地塊底價(jià)成交，保證利潤(rùn)空間和降價(jià)空間將成為主流，這絕不僅局限于房山良鄉(xiāng)一隅。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年前10月全國(guó)主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價(jià)成交，占比60%。
