10月20日，北京市民政局出臺《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》中表示將試推“以房養老”。隨后在不到10天之內的時間，中信銀行就推出以房養老的“倒按揭”業務。但在一些老人眼中，自己辛辛苦苦賺了一輩子錢才買到的房子“抵押”出去養老實在有些難以接受。在他們看來，“養房防老”肯定不能替代養兒防老。
·民間版“以房養老”·
房子沒兒子可靠
63歲的薛大爺住在朝陽區酒仙橋附近一套筒子樓房屋中，一個月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子樓住房的租金，讓晚年過得很踏實。
2008年，薛大爺開始嘗試早期的“以房租養老”模式。搬進老年公寓的同時，把自己一套筒子樓房屋出租，租金用在自己在老年公寓的花銷。“收到的房租低于在老年公寓花銷。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個月就要3000多元。往往一個月下來，自己手頭反倒沒有自己單住的時候富裕了。”為此，薛大爺搬出了老年公寓。
“倒按揭”以房養老模式的出臺為他提供了一個新的養老方式。但當詳細咨詢了由金融機構推出的該業務時，他卻開始猶豫起來。“為什么‘倒按揭’以房養老模式，銀行不光會拿走我的房，而且還要我每月支付相應的利息？”
目前，薛大爺表示自己還會繼續用每月1500元退休金養老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話，“畢竟兒子不用我再往外掏錢，關鍵的時候還能孝順我。而房子不但不給我錢，還要我再花錢給銀行，太不值了。”
對于思想非常傳統的薛大爺而言，為孩子留點什么總比讓不認識的帶走要強得多。
剛剛踏入60歲門檻的張阿姨卻表示，自己無兒無女，房子的用處在于今后大病時可以賣掉換錢保命。在房子被賣之前，能為自己帶來收益也是不錯的事情。
“相比房租而言，‘以房養老’可以每月獲得更多的收益。”她表示，現在物價這么高，看病、吃好藥那么貴，如果沒有更多的錢，很難在晚年過得踏踏實實。
張阿姨說，國內的養老按揭模式，要求借款人用錢來償還貸款，最終可能是由老人的子女或身邊的人把錢還給銀行，房子還是自己的，而不像在國外的“倒按揭”——房主去世后房子直接由抵押權人即銀行或保險公司來處置。“像我無兒無女還好說，但那些有子女的老人，子女能同意老人這么做嗎？”
·開發商版“以房養老”·
以房養老難成養老主流模式
“‘倒按揭’模式為國內以房養老提供了一個新的模式。”作為2007年在北京率先試點“以房養老”的執行者之一的太陽城集團董事主席朱鳳泊說，“但無論是開發商還是金融機構提供的以房養老模式在目前市場中并未受到老人的關注。”
他認為，目前由銀行推出的“倒按揭”以房養老的模式不會徹底改變國內現有以退休金及養老保險為主的養老格局。“它的出現只為一些有獨特需求的老人提供了獨特的服務。”朱鳳泊說，“如今的‘倒按揭’模式與2007年自己公司幫老人出租城內的老房子，用這筆租金租或者買老年公寓的房子用來養老差不太多。只是養老性質因機構的不同而由公益性質轉變成為商業性質。“當時通過以房租養老模式的老人并不多，只有幾戶。但與單純的退休金養老模式，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒有高額退休金的老人在養老過程中有了更多的選擇。”
“同國內一樣，退休金及養老保險一直是國外社會養老主流，真正選擇以房養老的人大多是孤寡老人。但與國內不同的是，國外多元化養老模式為不同需求的老人提供不同的選擇，相比國內較為單純的依托養老模式，推行以房養老模式的市場意義遠遠小于社會意義。”朱鳳泊認為，在中國傳統觀念中，買房就是為了孩子今后的生活，如果房子未經孩子的同意變抵押，孩子放棄以此為由房企對父母的照顧，也就造成了家庭矛盾。“‘倒按揭’只是種以房養老的選擇，絕不是今后的養老潮流。”
·銀行版“以房養老”·
以房養老每月最高可拿2萬元養老金
10月30日，中信銀行推出了中老年專屬借記卡和養老按揭項目，作為最早推出“以房養老”的銀行機構，中信銀行總行營業部房地產金融部負責人孫文杰表示，中信版的“以房養老”引進了國外“倒按揭”模式，并結合國內的養老制度特點進行改良。
“此次改良更多是針對國內房產70年土地使用權和房價可能下跌的問題進行調整。”孫文杰說，“對于申請‘以房養老’的申請人，其所抵押的房產是要在70年以內，此外借款的期限加上房齡不能超過70年，這可以規避70年限制的問題。而對于房價下跌的風險，雖然近期房價在國家宏觀調控下有一定的下跌走勢，但北京核心地區的房價將基本穩定在合理范圍之內，產品將對抵押房產的60%進行評估，通過抵押率的控制能夠較好地控制風險。”
孫文杰表示，目前銀行規定借款人至少要有兩套房產以上才可申請，申請人可以是老人本人，也可以是他的贍養人，但老人本人須年滿55歲。目前該產品利率為市場基本利率，即5年以上期貸款基準利率為7.05%。
“具體來說，中信銀行會為申請客戶所抵押的房屋核定一個養老貸款額度，一般分為5萬元或50萬元，按約定貸款期限確定每月放款金額，但最高不能超過2萬元。隨后，銀行將按月將養老貸款資金打入養老人賬戶。”孫文杰說。
針對抵押房屋的價值評估，孫文杰表示可以由銀行及申請人協商。“如果在抵押過程中，申請人或其子女不同意繼續抵押該房屋，也可按照提前還貸方式，一次性將由銀行支付的養老金及利息還清之后，房屋便可正常進行買賣。”
·服務·
“倒按揭”以房養老不便宜
60歲的讀者李女士打算將自己名下一套60平方米的住房抵押給中信銀行，通過“倒按揭”的方式由銀行在往后10年間每月向其提供養老金。
在與銀行協商選擇的評估機構后，李女士所抵押的房屋評估價值為120萬元，并最終申請到了72萬元貸款。而按照合同，銀行每月將支付其6000元養老金。
但李女士發現，如果自己按照等額本金還款，第一個月利息就10230元。這也就意味自己除了要將銀行支付給自己6000元養老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。
對于這種情況的出現，中信銀行總行營業部房地產金融部負責人孫文杰表示，在還款方面，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。
以李女士的情況為例，在申請通過后，她每月可以拿到6000元養老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一些性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付，李女士則10年后需要支付全部利息30萬元左右。
申請人最終拿多少養老金？孫文杰給出公式：
抵押房屋總價×0.6÷實際放貸年限=養老金
可見，如果想要申請最高每月20000元的額度，則需抵押房屋價值高，或申請年限短。因此在實際申請過程中，申請人不光要考慮實際利息問題，更要考慮如何才能申請到實際生活中所需的養老金。(記者 徐楠)
