大浪淘沙之下，一些性價比不高但前期被整體市場推高價格的“被高端”項目，漸漸露出了原形。位于北京朝陽區望京區域的東湖灣名苑項目，今年9月4日開盤，截至11月8日的兩個月時間內，簽約不足百套，簽約率僅為17%。

　　兩個月銷售簽約率僅17%

　　記者來到項目售樓處。除了幾位正在維修設備的工作人員外，偌大的售樓處內冷冷清清并無一人看房或者咨詢。在銷控表上，僅有百套左右房源被紅色圓圈標識出已認購狀態。

　　根據北京房地產交易管理網統計數據顯示，東湖灣名苑于今年9月4日獲得預售許可證，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居為主，另有部分47平方米開間和240平方米的大戶型。截至11月8日，已簽約數量僅93套，簽約率約17%，成交均價為35777元/平方米。

　　值得注意的是，去年9月23日該項目也推出一批共316套房源，目前已簽約280套，簽約率為88.6%，簽約均價為31835元/平方米，與去年同期相比，項目銷售均價上漲12.3%。

　　與同樣位于該區域的另一樓盤保利中央公園相比，東湖灣名苑的銷售情況并不理想。據北京房地產交易管理網統計數據顯示，保利中央公園于8月19日獲得預售許可證，共推出552套房源，不到半個月時間簽約套數就達到109套，截至11月8日，該項目已簽約281套，成交均價為39168元/平方米，簽約率達到51%。作為同期開盤的新項目，東湖灣名苑的簽約數量僅為其三分之一。

　　拉長周期賺取暴利

　　從2006年10月首次開盤至今，東湖灣在售均價從9500元/平方米上漲至40000元/平方米，5年時間內房價翻了4倍多。而據相關人士爆料，東湖灣所在地塊是協議出讓獲得，當時地價成本不到3000元/平方米，尚不足目前房價的十分之一。

　　如何能讓一個項目賣出高于地價10倍的價格？

　　記者在一份北京市權威部門提供的《北京市住宅項目土地供應情況和開發利用情況公示表(2004年1月-2006年6月)》看到，東湖灣項目2004年1月拿地，約定2004年7月開工，約定2007年年底就應該開發建設完畢。但實際上，北京城建取得該項目后，并沒有馬上動工，一直拖延到2006年才開始動工，項目竣工時間更是一拖再拖，在售的三期501、505、506號樓要到2012年交房。

　　一位業內人士指出，東湖灣開發商的這種做法，在房地產業內非常常見，通過推遲建設開盤，坐享地價升值帶來的超高利潤。

　　該人士指出，如果按照北京城建2004年拿地的市場環境看，頂多能賣到6000元/平方米的價格，到2007年年底，也就能賣到一萬三四。但因為“囤地有房”，延長了五年的開發周期，房價翻了數倍，開發商自然也獲取了超額利潤。

　　被指“偽高端”

　　“東湖灣目前的售價在望京算是高端項目，但事實上品質并不高端，只是價格被市場抬了上去”，東湖灣附近一家中介門店的工作人員如此評價該項目。

　　據一位曾經在東湖灣工作過的開發商人士告訴記者，東湖灣是北京城建和天潤房地產公司合作的一個項目，開始的確想做高端，但實在是沒經驗，犯了不少錯誤，雖然后期一直在彌補，但并不是很成功，甚至曾一度影響到天潤后來開發的福熙大道的銷售。

　　據了解，因為房屋存在嚴重質量問題，東湖灣的業主曾多次找開發商維權，甚至拒絕收房，但最后均以業主妥協告終。

　　記者在項目附近的中介門店看到很多東湖灣的二手房源。據中介門店的工作人員介紹，目前在售的東湖灣二手房源不在少數，且房齡普遍只有2-3年，幾乎為全新房源，“很多買家都是投資客，幾乎沒有住過”。投資客過多，也影響到了小區的居住品質。

　　■開發商回應

　　前期業主要求過于苛刻

　　對業主的抱怨和指責，東湖灣副總經理王建策對記者表示，三期物業費用提高近1元錢主要是因為三期物業服務的品質和內容均有所升級，譬如電梯的升級換代、地下水維護以及小區燈光、機電設施等成本提升。對于前期物業存在的問題，王建策表示，東湖灣從來沒有標榜為“豪宅”，“最多只是改善性住宅，前期業主的定位無疑太過高端，對產品和服務過于苛刻”。

　　此外，對于項目附近北小河的長期污染問題，王建策表示這是“朝陽區政府的歷史遺留問題”，不過整改工程現已全面啟動，已經開始從河流上游進行全線清理整治。

　　對于不足三千元拿地現在卻賣4萬元涉嫌暴利的問題，王建策僅表示：“這是當初開發商與政府之間的協議”，“首吃螃蟹的人在收獲高利潤之前一定是先承擔了高風險”，他表示，東湖灣進駐望京之后，對城市風貌、植被綠化以及學校等的引進也做了巨大的貢獻。

　　水景污染嚴重

　　東湖灣一直標榜自己是望京的高端豪宅項目，并以毗鄰項目的“北小河景觀河道”為銷售賣點之一，以示自己是“水景豪宅”，但實際如何呢？

　　立冬之日，記者來到東湖灣實地探訪。還沒到小區，記者便聞到一陣陣刺鼻的惡臭。家住東湖灣一期的一位業主告訴記者，這就是東湖灣南側北小河散發出來的氣味，“已經治理好多年了，但是一直沒有弄好”，他說，“冬天還稍好些，一到夏天家里根本不能開窗，熏死人。”

　　對這條曾是東湖灣最大賣點之一的“水景河道”的臭味，業主無數次向開發商和物業反映過，但開發商一直說要整改，卻總也不見下文。

　　超高物業費服務卻不盡如人意

　　因為標榜高端項目，東湖灣的物業費也水漲船高，一二期物業費3.18元平方米/月，三期物業費更高達4.38元/平方米/月，在望京區域算是數一數二的超高物業費了，據了解，售價高于東湖灣的保利中央公園的物業費為3.42元/平方米/月。

　　雖然物業收費高企，管理卻不盡如人意，這也成為東湖灣前期業主們時常抱怨的話題。

　　在北京多個房地產網站的論壇上，記者看到不少業主反映的物業問題，如大堂頂棚油漆脫落、地面大理石有破碎且地面不平導致樓門無法開關、小區道路被碾壓后長期得不到修復等等。

　　“業主反映的物業問題遲遲不能解決，物業費漲價卻非常迅猛。”上述業主稱。

　　據了解，為了物業服務的問題，一期二期業主多次維權，要求物業公司整改。