在這張列表上，記者看到，目前大興二手房均價(jià)普遍在13000元-18000元/平方米之間。據(jù)小劉介紹，大興區(qū)目前在售的二手房有9成左右均出現(xiàn)價(jià)格下降，其中，降幅在100-300元/平方米的占7成。
新房方面，大興區(qū)目前在售的住宅樓盤(pán)有20個(gè)左右，主要位于黃村新城以及大興線等軌道交通沿線。從總體成交量看，大興成交量不僅未上漲，甚至有所下滑，月平均交易住宅套數(shù)在750套左右，均價(jià)則相比7月-8月有所下調(diào)，9月成交均價(jià)為19843元/平方米，10月下滑至18351元/平方米。
個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，如路勁領(lǐng)海世家，目前在售均價(jià)16393元/平方米，其二手房成交均價(jià)約為17400元/平方米。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，隨著區(qū)域內(nèi)幾條地鐵線的運(yùn)營(yíng)，大興區(qū)域逐漸成熟，相對(duì)通州等其他區(qū)域而言，配套和交通都相對(duì)比較到位，但在最近隨著調(diào)控政策的影響以及供應(yīng)的增加，部分項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。整體來(lái)說(shuō)，目前大興市場(chǎng)促銷項(xiàng)目明顯增加，但實(shí)際割肉的項(xiàng)目不多。 而二手房方面，由于大多數(shù)房源以小業(yè)主自己持有，并不急于拋售，他們沒(méi)有資金壓力，并不著急出售。其次，二手住宅租賃市場(chǎng)相對(duì)受政策影響不大，租金相對(duì)較高，因此一些業(yè)主由于惜售，他們更愿意把房屋出租收取租金。
通 州
房?jī)r(jià)倒掛逼中介關(guān)店撤離
作為調(diào)控重災(zāi)區(qū)，通州的新房成交均價(jià)一跌再跌，不斷大幅跳水，其中，8月至10月，通州樓市的成交房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常明顯的松動(dòng)，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了17000萬(wàn)/平方米、16000萬(wàn)/平方米、15000萬(wàn)/平方米、13400元/平方米到東亞13200元/平方米的連續(xù)跳級(jí)。新房?jī)r(jià)格跳水使得該區(qū)域一二手房?jī)r(jià)倒掛明顯，不少準(zhǔn)備購(gòu)置二手房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)入新房市場(chǎng)，通州低迷的二手房成交量雪上加霜，不少中介門(mén)店兼賣新房來(lái)拓展業(yè)務(wù)。
通州房?jī)r(jià)跳得最快，也摔得最慘，不少項(xiàng)目以大幅降價(jià)來(lái)?yè)Q取成交量。以京貿(mào)國(guó)際城為例，該項(xiàng)目前期在售價(jià)格為19800元/平方米，目前在售產(chǎn)品起價(jià)僅為13400元/平方米，上周成交均價(jià)14000元/平方米左右，價(jià)格下調(diào)幅度高達(dá)近30%。記者從北京中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)中看到，京貿(mào)國(guó)際城的價(jià)格獲得了市場(chǎng)較高的接受度，該項(xiàng)目以62套的成交量成為上周(10.31-11.6)簽約套數(shù)的第一名。
同時(shí)，通州二手房?jī)r(jià)格也在下調(diào)，但因業(yè)主不著急用錢(qián)等多方原因，一二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛。價(jià)格懸殊使得通州二手房交易遭遇滑鐵盧，其成交量受到抑制。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，通州二手住宅網(wǎng)簽總量為404套，環(huán)比9月份下跌14%，與去年同期相比更是大幅下跌了35%。記者在走訪通州時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管是周末，但二手房門(mén)店中幾乎無(wú)人問(wèn)津。
天時(shí)名苑附近一家二手房門(mén)店的小李告訴記者，二手房成交確實(shí)不怎么理想，“你看對(duì)面的天時(shí)名苑，它的二手房?jī)r(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米—1.6萬(wàn)元/平方米之間，新房是1.5萬(wàn)元/平方米起，從價(jià)格上說(shuō)二手房稍微貴點(diǎn)，但是新房都是大戶型，總價(jià)比較高。”記者從北京中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)中看到，天時(shí)名苑的成交均價(jià)為1.57萬(wàn)元/平方米，上周該項(xiàng)目的成交量也不錯(cuò)，共成交17套。
位于新華西街附近的中介門(mén)店工作人員表示，受成交量的影響，不少中介門(mén)店已經(jīng)撤離通州，轉(zhuǎn)向大興等成交量較好的區(qū)域，“現(xiàn)在的人員流動(dòng)性比調(diào)控初期小多了，現(xiàn)在能留下來(lái)的都是做這個(gè)行業(yè)很久的，比較有經(jīng)驗(yàn)，要不依靠那點(diǎn)底薪也不好干啥，電話費(fèi)、房租等都是不小的開(kāi)支。”
事實(shí)上，二手房中介門(mén)店隨著調(diào)控的深入一直處于調(diào)整狀態(tài)，不少中介采用合并或者裁減的方式度過(guò)“寒冬”。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，二手房中介共關(guān)閉門(mén)店約1000家左右，其中10月份關(guān)閉177家。
另外，記者看到，不少門(mén)店門(mén)口放置著大量的新盤(pán)信息，多是河北的項(xiàng)目。“主要是拓展業(yè)務(wù)，增加收入，我們代理的有河北項(xiàng)目，也有通州新盤(pán)項(xiàng)目，不過(guò)說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在新房和二手房都不好賣。”該工作人員告訴記者。
亦 莊
中介與降價(jià)新盤(pán)撇清關(guān)系
和通州大起大落的房?jī)r(jià)相比，亦莊區(qū)域的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但也有不少項(xiàng)目采用低價(jià)入市方式搶“房票”。為了避免客戶流失，二手房中介刻意將二手房和低價(jià)入市項(xiàng)目撇清關(guān)系，稱低價(jià)樓盤(pán)“交通不方便，離這里很遠(yuǎn)。”
據(jù)了解，10月份亦莊區(qū)域共成交了110套產(chǎn)品，從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，該區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，并沒(méi)有持續(xù)大幅下跌的現(xiàn)象，其中部分項(xiàng)目的成交價(jià)格還有小幅上揚(yáng)，如力寶廣場(chǎng)10月份成交均價(jià)為22343元/平方米，而9月份成交均價(jià)為20633元/平方米。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的二手房房源相對(duì)不多，且多是高端項(xiàng)目，亦莊鎮(zhèn)政府附近一二手房?jī)r(jià)的倒掛并不明顯，但與亦莊一河之隔的馬駒橋區(qū)域卻出現(xiàn)了明顯的價(jià)差。馬駒橋區(qū)域集中了不少品牌房企的項(xiàng)目，城建三開(kāi)發(fā)的高價(jià)地項(xiàng)目米拉village、融科的香雪蘭溪和鈞廷、合生·世界村、珠江逸景家園以及星悅國(guó)際等，馬駒橋主干道的兩側(cè)掛滿了各項(xiàng)目的廣告。
在米拉village項(xiàng)目的對(duì)面，我愛(ài)我家、鏈家、鑫尊、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等在內(nèi)的多家中介門(mén)店一字排開(kāi)。當(dāng)記者問(wèn)及買(mǎi)一手房合適還是買(mǎi)二手房合適時(shí)，京典置業(yè)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“二手房肯定要便宜的，我們樓上的蓮水怡園目前二手房均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，而整個(gè)馬駒橋區(qū)域，包括南六環(huán)以外的珠江逸景家園、融科香雪蘭溪在內(nèi)的二手房均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米-1.4萬(wàn)元/平方米之間，你看看對(duì)面的新房，米拉village目前的均價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米，亦莊那邊的新房?jī)r(jià)格更高，并且還不能馬上入住。”
記者曾經(jīng)去過(guò)星悅國(guó)際，距離涼水河不到10分鐘的車程，但在中介機(jī)構(gòu)的眼里，該項(xiàng)目?jī)叭徊粚儆谠搮^(qū)域。據(jù)記者了解，純新盤(pán)星悅國(guó)際采用的是低價(jià)入市策略，首次開(kāi)盤(pán)的起價(jià)僅為1.08萬(wàn)元/平方米，低于周邊的二手房?jī)r(jià)格，在一定程度上形成了一二手房?jī)r(jià)倒掛，因售價(jià)相對(duì)較低，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。
■專家觀點(diǎn)
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景輝：倒掛是降價(jià)預(yù)兆
一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象已是第三次出現(xiàn)了，這種現(xiàn)象一般發(fā)生在房?jī)r(jià)下降的初期。由于開(kāi)發(fā)商遭遇資金鏈問(wèn)題，新房會(huì)率先降價(jià)，二手房小業(yè)主降價(jià)意愿不強(qiáng)，跟進(jìn)得慢一些，這就會(huì)出現(xiàn)明顯的倒掛。另外，一般倒掛會(huì)分區(qū)域出現(xiàn)，一些新房供應(yīng)量大、項(xiàng)目多的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，價(jià)格下行的壓力自然就大，比如通州。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：二手房?jī)r(jià)有望迎更大降幅
由于北京部分郊區(qū)在售新盤(pán)出現(xiàn)超低價(jià)入市，使得部分新房?jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)，出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。在新房降價(jià)的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)更大跌幅。隨著年底的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金緊張程度以及對(duì)銷售回款的預(yù)期更高，而政策寬松的可能性并不大，因此，通過(guò)降價(jià)回籠資金將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的選擇，新房?jī)r(jià)格將繼續(xù)下探。新房?jī)r(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成引領(lǐng)和標(biāo)桿作用，與新房市場(chǎng)的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。
麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張東： 開(kāi)發(fā)商急于資金回籠
之所以出現(xiàn)一二手房房?jī)r(jià)倒掛的情況是因?yàn)榈搅四甑祝芏嘁皇址康禺a(chǎn)商急于資金回籠，需要回收資金為接下來(lái)的工作進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，如年底需要還銀行貸款，因此在售房中以降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者。而二手房業(yè)主一般并不急于售房，價(jià)格也抗得較高，惜售心理很強(qiáng)，甚至不少轉(zhuǎn)售為租。(記者 邢飛 桂瑰 潘秀林)
