廣州各城區新規劃逐步落實，在城中心不少城中村的拆遷在近期再度成為活躍話題。在限購令的壓制下樓市走勢低迷，但投資客仍然能夠在現時的市場中找到“生財之道”。而豪賭“小產權房”就是其中之一。在以往被認為“無保障”的物業，小產權房向來都是購房者們最不愿意觸及的雷區。而記者發現，現時在已經被列入拆遷之列的員村，這種無證房卻有種“香餑餑”的味道。不但出現了宅基地搶建、加建樓房，而且更出現投資客出手小產權房的現象，這些買家往往一買就是幾套，都是沖著“賭一把”而來。

　　明知要拆還是要買

　　“富貴險中求！”在員村一口氣買下了三套小產權房的梁先生向記者如此解釋。據他透露，這三套房子都是從去年年底開始陸續買下的，當時就已經知道員村作為珠江新城CBD的延伸區要被拆遷。“員村要被拆，好多年前就聽說了，今年也曾經看到有貼出公告。但我買這幾套房子，也是聽說員村要拆之后決定的。即便是今年，也有不少的人繼續在買。”

　　梁先生告訴記者，現在在員村，有很多宅基地都被用來建成了出租屋。“一塊100多平方米的地，往往都會被建成七八層高，每層再隔成大大小小五六間房。”而梁先生購買的就是這些在宅基地之上的出租屋。由于本身就是宅基地性質，這些房子都沒有房產證，也就是俗稱的“小產權房”。在市場中，由于風險高，這些房子往往都不受買家歡迎。

　　但奇怪的是，記者發現，在員村現時像梁先生這樣把錢砸在“小產權房”的人并不在少數。“這其實是在賭，小產權房沒保障，但價格也低，收回成本速度快。”梁先生向記者表示，“如果在短時間內員村不拆，就可以賺到一筆不錯的租金收入。”

　　賭的是拆遷時間

　　據梁先生介紹，在兩年前，地鐵還沒開通的時候，員村基本上就是外來人員的聚集地。這里主要的特點就是房價便宜。“在珠江新城單間都在近兩千，但員村當時基本上兩三百就可以住一個月。”但是，自從2008年公布新規劃，確定員村將作為珠江新城CBD的延伸區以后，情況就開始改變。特別是地鐵的開通以后，這一片地方的房屋出租價格急劇上升。“我在幾年前就出手買三四套房子，現在租金的收入比白領工資還高。”

　　梁先生向記者算了一筆賬。他在員村買下的三套住宅總共花了不到24萬，平均每套不到8萬。現在每套房子出租一個月能有1000元的收入，三套算下來就是3000元。“一年下來，三套房子僅房租就有36000元的收入。”據梁先生的預計，如果員村在3年內不拆，僅租金他就能獲得超過11萬元的收入。即使拆遷了，根據與賣家的協議，“我仍然可以得到一部分的賠償。”他預計賠償的金額是1500元/平方米，三套房子90平方米，可以得到接近14萬。這樣下來，基本就不會虧。“如果5年員村都不拆，其余兩年的租金就可以純賺。”

　　與梁先生一樣，黃伯懷著的也是同樣的念頭。所不同的是，他買的是商鋪，同樣也是“無證”。“租出去，一個店面一個月就4000多元，兩年基本就回本。”

　　房子好賣“趕建”如潮

　　拆遷傳聞不斷，員村房子“趕建”也鬧得紅紅火火。特別是最靠近地鐵的二橫路，到處都可以發現臨時商業建筑，以及新建的出租房。據附近的居民透露，這些商鋪和住房有不少都是近期“冒出來”的。而且，與其他區域為了“增加補償款”趕建不一樣，員村很多房子的趕建是為了在拆遷前“再撈一筆”。

　　阿勇的飯店就開在新建成的一片商鋪當中，開張至今還不到三個月。“這些商鋪的老板就是本地人，都是剛剛建好，一個鋪位租出去一個月是1500元－1800元。” 據阿勇介紹，這已經是這區域最便宜的了。記者粗算了一下，這些新建的鋪位大概有十多個，一個月下來的租金收入接近20000元。

　　趕建的還有出租房。“從去年年底開始，這里很多地都被原地主賣給了其他人，或者自己建了出租房然后賣掉。”在員村住了三年的阿森告訴記者，現在仍然有不少的宅基地都在趕建住房。“在前一段時間還出現了因為趕建噪音過大被居民投訴的事件。”

　　據阿森介紹，因為交通方便，這一片的房子非常好租，現在出租的價格也不算低。所以，這些趕建的房子很搶手很好賣。“而且因為沒有房產證，不用過戶，根本沒有什么限購的概念，基本上一建好就可以全部賣掉。所以只要有地的宅基地地主，都在趕著建樓。”

　　簽了協議小產權房也無補償

　　記者在采訪中發現，在員村“賭”小產權房的投資客基本都像上述梁先生一樣與賣家有協定，如果將來拆遷會得到一定數額的賠償。這使得這些買家即使面臨著拆遷的風險，也同樣有膽量出手買小產權房。

　　“這種協議不靠譜。”廣州市威戈律師事務所的陳宇昆律師向記者表示。據陳律師介紹，宅基地本來就不允許交易買賣，無論是建成出租房還是商鋪，買賣都是不合法的，買家的權益不會得到法律的保護。“即使買家與賣家簽了協議也沒有保障，因為這個協議本身就不合法。”但陳宇昆律師分析稱，由于買賣不合法，買家是有追回購原來房款的權利。

　　但記者發現，在這些小產權房交易中，很多都并非一手交易，而是經過幾手。首先是宅基地所有者將土地轉讓給他人，然后建成出租房再轉賣。這樣即使與賣主有協議，但如果遇上拆遷，補償款最終是給宅基地所有者，買了出租房的投資者想追回錢就非常困難。

　　這些風險，其實很多買了小產權房的“業主”都知道。梁先生就曾開玩笑地對記者表示，“這就是賭賣家的人品和自己的運氣，運氣好的話確實能賺一筆。（記者 蔣勁勁）

    國土部重申“小產權房”不開禁

　　11月9日，一份由國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部針對小產權房的確權問題聯合下發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(下簡稱《意見》)。按照《意見》規定，農村集體土地所有權確權登記發證要覆蓋到全部農村范圍內的集體土地，包括屬于農民集體所有的建設用地、農用地和未利用地，不得遺漏。

　　在《意見》明確強調，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。據國土部地籍管理司司長朱留華透露，對于宅基地確權問題，在剛下發的《意見》中遵循了“是誰的就發給誰”的原則。城鎮居民購置宅基地的將得不到“發證”。

　　事實上，在過去將近十年的時間里，政府曾多次明確規定，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。而近日國家多個部門聯合發文，也再次確認了“小產權房”等違法用地不會合法化。

　　國家下文禁止，但現時在市場上小產權房的買賣并不少見，而更多的是用以投資用途。對于這種處于邊界之外的產品，在確權上是否應該放開目前業內仍意見不一。有專家認為放開是較好的選擇。持這種觀點者認為：“由于歷史遺留的問題限制了宅基地的開發，宅基地同是城市土地組成部分，政府不應人為設障，應把農村集體土地納入統一管理，通過仔細研究建立一個更徹底更完善的土地流轉機制，使農民能擁有更多的收益。”

　　但對放開小產權房的反對聲音則更多。廣州社會科學院研究員談錦釗在接受本報記者采訪時就明確表示，“小產權房的開放不符合土地經濟學原理，宅基地和小產權房的放開會對現行經濟帶來很大的沖擊，只會對市場造成錯誤導向。”他認為，目前房地產用地十分緊張，土地供應少導致地價高引致房價高居不下。“政府對于小產權房的放開舉措必須十分謹慎，開放農村集體土地的流轉和轉換，土地市場供應量將大增，只會對房地產市場造成雪上加霜的嚴重后果。”

　　與談錦釗一樣，暨南大學教授胡剛也明確反對小產權房的放開。在他看來，小產權房的盤活處理只要在政策允許和各項配套完善的前提下才有可能帶來良好的影響。“一旦小產權房進入市場流轉，將導致大量農民失去最根本的土地保障，引發的社會問題不容小覷。”胡剛告訴記者，開放宅基地看起來問題雖小，但“牽一發可動全身”。如果放開對小產權房的限制，地方政府的土地財政收入將大大減少，土地供應的增加會使房價嚴重下跌，這對于宏觀經濟來說是難以承受的。

　　談錦釗則表示，一些在拆遷前搶建小產權房的行為既不合法，還會擾亂整個城市的開發建設。而目前市場上小產權房的投資買賣本身就具有非常大的風險。以后這些投資客既得不到法律的保護也拿不到該有的補償。他提醒投資者，“小產權房的轉換必須得依法按照國家土地相關征地手續補繳稅金才能轉換為國有土地，這種投機取巧的行為風險很大，并不可取。”(記者 蔣勁勁 實習生 楊文麗)