“2011中國市長論壇”暨中國市長協(xié)會第四屆五次常務(wù)理事擴(kuò)大會議11月12日在安徽合肥舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新、北京市市長郭金龍、重慶市市長黃奇帆、安徽省省長王三運等出席會議。黃奇帆在會上第一個作主題演講，用獨到的觀點、嚴(yán)密的邏輯和精辟的分析，對房地產(chǎn)調(diào)控的五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重慶采取五個有效措施大力推進(jìn)保障房建設(shè)等進(jìn)行了深入淺出的闡釋。

　　國內(nèi)外理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，就是這個國家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。要實現(xiàn)這個目標(biāo)，總體上要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”等五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　黃奇帆說，對任何一個國家來說，房地產(chǎn)業(yè)都是支柱產(chǎn)業(yè)，是民生產(chǎn)業(yè)，是和老百姓的財產(chǎn)以及金融息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，是任何一個社會、一個國家、一個城市的管理者孜孜追求的目標(biāo)，也是宏觀調(diào)控的一個重要對象。

　　黃奇帆說，無論國內(nèi)還是國外，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，就是這個國家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎樣才能實現(xiàn)這個目標(biāo)呢？總體上講，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線，宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會出現(xiàn)大起大落的狀況，就能實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　要做到房地產(chǎn)的供求平衡，首先要確定房地產(chǎn)的總量。每個國家根據(jù)各自的實際情況，都有人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)，西方發(fā)達(dá)國家一般是四五十平方米，而中國人多地少，住建部規(guī)定我們城市人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)是30平方米，這個標(biāo)準(zhǔn)乘以一個城市規(guī)劃確定的人口數(shù)量，就是這個城市所需的房地產(chǎn)總量。總量確定后，是一兩年、三五年完成，還是十年二十年完成，這有個當(dāng)年的施工量、建設(shè)量，也是要控制的。毎個新興的、擴(kuò)張中的城市，每年的房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%。不足25%，說明這個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足，而一旦超過，則很容易出現(xiàn)泡沫。前些年，國內(nèi)有些城市的房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的百分之三四十，甚至百分之五六十，事實證明都出現(xiàn)了泡沫。

　　在控制地價方面，也要注意兩點。首先，地價是影響房價高低的一個重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價，不要做推高房價的罪魁禍?zhǔn)住．?dāng)今中國不少城市房價高，就與地價高有直接關(guān)系。我們平常講的笑話，面粉價格比面包貴，面包做出來就更貴，就是這個道理。我們要把握的是，一個城市的樓面地價不能超過當(dāng)期房價的1/3。這應(yīng)該作為一條“軍規(guī)”，作為一個有效的機(jī)制。如果把地價炒高了，短期你的財政收入可能很高，但最后的結(jié)果是投資環(huán)境惡化，長遠(yuǎn)將會影響這個地方的可持續(xù)發(fā)展。那么如何才能做到樓面地價不能超過當(dāng)期房價的1/3，實現(xiàn)對地價的有效調(diào)控呢？這就要求政府要搞土地儲備，沒有土地儲備，就會喪失城市管理的基本調(diào)控權(quán)，想調(diào)控也無法調(diào)控，樓面地價低于房價的1/3，就會變成空話。所以，重慶巿政府從2002年開始，強(qiáng)力推進(jìn)土地儲備，把城市核心區(qū)未來要擴(kuò)張的500平方公里60%的可建設(shè)用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。當(dāng)政府土地儲備比較充分的時候，政府想地價低一點，只要考慮自己的地出價低一點就行了，當(dāng)?shù)貎r高了的時候，多供兩塊地就可以壓下來。

　　在稅收分量上，同樣要注意兩點。房地產(chǎn)的稅收是一個國家、一個城市財政收入的重要部分，在國外一般占到財政收入的1/3左右，國內(nèi)一般在40%左右。但國內(nèi)外的房地產(chǎn)稅收有一個重要區(qū)別，國外的房地產(chǎn)稅收是以直接稅為主，像房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等，而囯內(nèi)是以生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅為主，包括交易契稅、增值稅、營業(yè)稅、所得稅等，這些稅容易包含在房價里推高房價。而房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等直接環(huán)節(jié)的稅，是一個年年要征收的資產(chǎn)稅，這個稅高了以后，會使得買房的人增加使用成本，令量入為出的人不敢買太大的房子。所以，直接稅對房地產(chǎn)消費市場會起到有效控制的作用。這也是重慶為什么進(jìn)行稅制改革征收房產(chǎn)稅的原因。同時，在實際稅收調(diào)控中，要采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調(diào)控”策略。低端有保障，就是對公租房、安置房等低端住房不收稅，不收配套費，不收土地出讓金，不收建設(shè)企業(yè)的利潤。這“四個不收”，可以使住房建設(shè)成本降到最低，這樣給老百姓的租金或者賣價也會低；中端有優(yōu)惠，就是對老百姓買來自己住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對房價比商品房平均價格高兩倍、三倍、五倍的高檔商品房征收房產(chǎn)稅，同時在交易環(huán)節(jié)征收較高的契稅和增值稅等，這是國際慣例，實際是一種財產(chǎn)再分配，體現(xiàn)公平。

　　講到金融杠桿，要弄清楚金融對房地產(chǎn)的調(diào)控有兩種概念。金融調(diào)控首先是基本面的調(diào)控，就是貨幣政策，比如調(diào)整利率，調(diào)整準(zhǔn)備金率，這不僅僅是對房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是對天下一切行業(yè)都起作用，房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這里講的金融杠桿，就是指針對房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是為了讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。目前，中國對房地產(chǎn)的金融調(diào)控可謂是五花八門，比如對房產(chǎn)商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出臺限購、限價、限貸等措施。其實，這些措施都沒有擊中“七寸”要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應(yīng)該實行統(tǒng)一的利率，按揭貸款就應(yīng)當(dāng)按照這種利率，不能今天可以優(yōu)惠30%，明天就取消優(yōu)惠，隨意改變。其實，金融對房地產(chǎn)最簡單最直接最有效的調(diào)控只需要一種，就是首付和按揭的杠桿比。當(dāng)你為了大力刺激房地產(chǎn)，可以實行零首付，杠桿比達(dá)到100%，就會出現(xiàn)次貸危機(jī)，美國的次貸危機(jī)就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產(chǎn)，實行零按揭，杠桿比為零。這是金融調(diào)控房地產(chǎn)的兩個極端。對政府來說，所謂金融對房地產(chǎn)的調(diào)控，只要討論在零首付和零按揭之間采取什么比例。這個點就我們來說，老百姓購買的首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調(diào)控政策，運用好首付比這個金融杠桿，將按揭比例固定下來，目前采取的限貸、限價、限購等五花八門的調(diào)控措施其實都是可以取消的。

　　最后就是做好房產(chǎn)的配置格局。不管你房價調(diào)得多么好，6—7年能買一套房，但總還有相當(dāng)一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要采取“雙軌制”，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個社會的住房供應(yīng)不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開，或者四六開的比例，具體比例可以根據(jù)每個城市的實際情況定，但住房配置“雙軌制”是我們社會應(yīng)負(fù)的責(zé)任。