近期嘉定、松江等多個(gè)一手樓盤(pán)大幅促銷打折，幅度最高達(dá)到30%，對(duì)上海市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。
然而，在此壓力之下，滬上二手房市場(chǎng)并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)降價(jià)行為，即使在一手降價(jià)樓盤(pán)所在板塊內(nèi)亦是如此，倒掛現(xiàn)象在多個(gè)降價(jià)的重點(diǎn)板塊中已經(jīng)達(dá)到了歷史高位。
一手房比二手房低30萬(wàn)元
從10月開(kāi)始，松江新城板塊多個(gè)項(xiàng)目深度打折，該區(qū)域一手房的成交量得到帶動(dòng)，但是二手樓市則“沉入海底”。 “從10月開(kāi)始，我們沒(méi)有成交過(guò)一套二手房。 ”漢宇地產(chǎn)松江新城一門店的置業(yè)顧問(wèn)黃琥說(shuō)。
在黃琥所在的門店，只有他和另外一個(gè)同事看守門店。 “現(xiàn)在大家都在做一手房代理，二手房基本上也就帶著做做。 ”黃琥指著一套小戶型的房源介紹說(shuō)：“房東報(bào)價(jià)150萬(wàn)元，最少145萬(wàn)元到手，而現(xiàn)在市面上的同類一手房總價(jià)才120萬(wàn)元，差了30萬(wàn)元，你說(shuō)你會(huì)買這套二手房嗎？這單子掛了快有3個(gè)月了，根本沒(méi)有市場(chǎng)。 ”
雖然黃琥和他的同事也時(shí)不時(shí)向二手房東介紹目前的行情，但是房東的議價(jià)空間始終維持在5%左右，只有很少的人讓到10%。來(lái)自上海中原研究咨詢部特別對(duì)部分降價(jià)樓盤(pán)所在板塊(嘉定新城板塊、松江新城板塊、周康板塊)的監(jiān)測(cè)顯示，各板塊內(nèi)二手房議價(jià)空間多數(shù)仍維持在3%—5%的水平，與10月份持平，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。
在二手房業(yè)主遲遲不愿主動(dòng)打破僵持局面的情況下，購(gòu)房者向一手房分流現(xiàn)象嚴(yán)重。黃琥介紹稱，目前整個(gè)松江新城，近半個(gè)月內(nèi)的二手房成交量非常少，很多門店現(xiàn)在基本上都還沒(méi)有開(kāi)張過(guò)。
以松江新城板塊為例，近期來(lái)客量及成交量依然維持在低位，購(gòu)房者觀望情緒保持濃厚，片區(qū)內(nèi)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象較為明顯。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前主要在售新盤(pán)的實(shí)際成交均價(jià)大致集中在1.1萬(wàn)元/平方米—1.4萬(wàn)元/平方米，但周邊類似品質(zhì)的二手房源掛牌價(jià)格卻普遍為1.4萬(wàn)元/平方米—1.5萬(wàn)元/平方米。另外，二手房的議價(jià)空間依然十分有限，僅為3%—5%，僅極個(gè)別急售客戶，議價(jià)空間能超過(guò)5%。這與10月份相比并沒(méi)有太大變化，業(yè)主抗跌心理依然十分強(qiáng)烈。
二手房購(gòu)買者受一手房降價(jià)影響，對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期也在加大，普遍達(dá)到10%以上的降價(jià)期望，片區(qū)內(nèi)二手房市場(chǎng)依然延續(xù)上月的深度膠著。
對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，在臨近新盤(pán)大幅促銷的情況下，二手房掛牌業(yè)主遲遲不肯降價(jià)，主要原因在于業(yè)主方對(duì)后期 “救市”懷有僥幸心理；與此同時(shí)，二手房業(yè)主普遍擁有較為充足的資金實(shí)力，不會(huì)像開(kāi)發(fā)商那樣普遍面臨資金壓力。但宋會(huì)雍坦言，新房市場(chǎng)的大幅降價(jià)正逐漸從前期的零星現(xiàn)象，逐漸演變?yōu)榻恿顟B(tài)。二手房買家后續(xù)所要面臨的壓力會(huì)呈與日俱增態(tài)勢(shì)，在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的持續(xù)壓力下，5%的議價(jià)尺度仍有很大可能在年內(nèi)取得突破。
二手樓市僵持逼出租房熱
由于近期一手樓市促銷力度增大，使得二手房買家對(duì)于房?jī)r(jià)向下的預(yù)期日漸增強(qiáng)。多位接受記者采訪的中介門店經(jīng)理向記者抱怨，10%的議價(jià)空間已經(jīng)扭轉(zhuǎn)不了冷清的行情。基于這種情況，除了重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一手分銷業(yè)務(wù)外，目前中介門店的二手房業(yè)務(wù)也是以租賃為主。
中原地產(chǎn)中山公園分行的曹經(jīng)理表示，11月份以來(lái)該店二手業(yè)務(wù)租賃成交了3單，而買賣為0。近期買家的觀望氛圍日益嚴(yán)重，似乎都已肯定地看跌后市。 “一套中山公園的兩房，房東開(kāi)550萬(wàn)元的到手價(jià)，有一對(duì)小夫妻早已看中，對(duì)于戶型和位置都很滿意，已經(jīng)關(guān)注了近3個(gè)月。跟房東討價(jià)還價(jià)多次后，房東愿意讓價(jià)10%左右，到手價(jià)500萬(wàn)元，已經(jīng)到了那對(duì)小夫妻原來(lái)的心理價(jià)位。盡管如此，他們現(xiàn)在仍不愿意出手，降價(jià)預(yù)期使得他們選擇繼續(xù)觀望。 ”曹經(jīng)理介紹道。
購(gòu)房者選擇觀望租房，房東也同樣選擇轉(zhuǎn)售為租。據(jù)曹經(jīng)理介紹，其門店約有1/4的房東已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租，但租賃市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)閽炫屏康脑黾佣鴮?duì)租金產(chǎn)生較大影響，因?yàn)樵谀瓿踉摪鍓K的房租已經(jīng)上漲了10%—20%，目前依然維持著市場(chǎng)價(jià)格，年后可能會(huì)再經(jīng)歷租金上漲行情，但也是由于季節(jié)性影響，與慘淡的二手房買賣市場(chǎng)無(wú)較大關(guān)系。
“原則上說(shuō)，租約的延續(xù)性，并不會(huì)因?yàn)橘I賣而中斷，眼下這種售和租之間的切換，給業(yè)主方帶來(lái)的實(shí)際利益有限。 ”宋會(huì)雍判斷道。在他看來(lái)，本次調(diào)控不同于以往，未來(lái)的價(jià)格調(diào)整步伐很有可能會(huì)加速發(fā)展，屆時(shí)由售轉(zhuǎn)租的意義將更加輕微。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|也表示，租賃業(yè)務(wù)實(shí)際上的作用就是提振士氣，畢竟現(xiàn)在二手市場(chǎng)并不景氣。對(duì)門店而言，租賃業(yè)務(wù)雖然容易展開(kāi)，但傭金回報(bào)偏低，不足以成為擺脫逆境的有效手段。一些大的中介機(jī)構(gòu)更容易在一手分銷方面取得進(jìn)展，部分中小機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開(kāi)拓方面，仍需做更多探索。(記者 張駿斕)
