養老院 “共有產權”內藏貓膩

　　對于大多數人來說，自己一輩子的積蓄可能有相當一部分都是留做養老使用，然而，近年來市場上卻屢屢出現商家企圖用各種“花招”從中牟取不法利益的情況。日前，有知情人士向北京商報記者透露，有開發商打著共有產權養老社區的旗號在京銷售類商品房的項目。就此，記者通過網絡等多渠道循線找到了知情人士口中的名為“迎福園”項目，并與該項目工作人員取得了聯系。據介紹，迎福園的購買方式、產權分配比例等核心內容，幾乎完全“復制”了去年底北京市多部門聯合披露的、位于雙橋的全市惟一共有產權養老試點。就此，北京市民政局相關負責人明確，迎福園不是北京所批準的共有產權養老試點項目，如果按照這一形式銷售應該是違法的，目前市民政局正對此項目進行調查。

　　“復制”試點模式

　　“迎福園項目產權所有形式雖然是國家新推出的‘共有產權’模式，但實際上就和一般商品房一樣。”這是迎福園售樓處工作人員在向北京商報記者介紹項目情況時反復提及的一句話。

　　根據迎福園的宣傳單頁介紹，該養老社區占地216畝，位于南五環和南六環之間，距離市中心18公里。

　　據上述工作人員介紹，迎福園養老社區每棟樓基本都是6層、2個單元，現階段其中共有兩棟樓中共7層對外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價統一為4.3萬元/平方米，帶家具家電及精裝修、民水民電。“以此計算，該項目的單套售價主要在180萬元、330萬元左右。低于周邊二手房價格1萬多元/平方米。現在，項目已經進入預訂排號階段，定金為50萬元/套，同時現在預訂還可以參加20萬元抵30萬元房款的活動，即一共預交70萬元可抵扣80萬元房款。”該工作人員表示。

　　在提到迎福園最為關鍵的“共有產權”模式時，迎福園的“口徑”與此前多部門介紹的試點項目如出一轍。然而，上述市民政局相關負責人明確告訴北京商報記者，截至目前，本市正式公布的共有產權形式出售的養老項目有且只有一個，并非迎福園。

　　北京商報記者從上述工作人員提供的購房合同部分文本中發現，合同提出：“甲方(企業)保障乙方(購房人)入住時間、為乙方辦理共有產權網簽時間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產的不動產權證時間為2020年12月30日前，其中共有產權甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有產權可辦理不動產權證，可出租、可轉讓、可繼承。”該工作人員直接表示，企業所持有的5%產權對購房人沒有任何影響，出租、出售價格沒有限制，企業也不從中分成，這和國家確定的共有產權住房略有不同。此外，這位工作人員還提醒記者，購買該項目不受現行限購政策限制，也不納入在京購房記錄。

　　不過，北京商報記者也發現，根據迎福園工作人員描述，該項目的運營模式與雙橋恭和家園試點存在一定出入：前者雖然需要購房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，具體居住人并不做要求也不會進行監督，其他沒有任何必須交納的費用;但后者明確要求每套房必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎上，每個月購房人還必須繳納3000元的服務費。

　　土地性質存“疑點”

　　與試點“巧合”的共有產權模式并非迎福園惟一的“疑點”。

　　在解釋迎福園銷售房屋的不動產權證為何只有50年權限時，上述工作人員表示，因為項目所在土地的性質為養老用地，這種土地產權只有50年。

　　去年2月，市民政局、市住建委曾在聯合印發的《共有產權養老服務設施試點方案》中明確，支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。

　　然而，北京商報記者在合同文本中發現，合同第一條就明確表示，迎福園居家養老社區位于大興區亦莊博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者咨詢了多位房地產業界人士，并從百度百科查找發現，在地塊編號中，M指代工業用地，而M1即一類工業用地，定義為對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的工業用地，其中并不包括養老用地，涉及養老用地的土地主要是含R、A編號的地塊。因此，在這一地塊開發共有產權養老房顯然與所在地塊的土地性質不符。

　　而且，北京商報記者還發現，早在2013年時就有多家媒體曾報道，中國(大興)設計瑰谷在大興區布局了“一谷五園”，其中亦莊西曼設計園就位于北京經濟開發區亦莊開發區路東區X6M1地塊。

　　根據彼時的公開消息，中國(大興)設計瑰谷的功能定位是圍繞服裝產業、電子信息和汽車產業等領域，搭建高技術企業研發和生產平臺與服務平臺，推動國際高技術研發、生產、服務發展和合作的高科技產業園。園區由西曼公司通過“邊建設、邊培育”進行開發，預計總投資21億元，2018年園區投入全負荷運營，西曼集團總部和工廠搬至亦莊，各類研發和生產企業100-200家，營業收入46.85億元，上繳各類稅收3.34億元。

　　共有產權≠房地產

　　近年來，不少被養老行業稱為“業外資本”的企業集中入局北京養老市場，欲提前落子這一潛力巨大的新藍海。而另一方面，共有產權已成為各地房地產市場中興起的“新熱詞”。根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

　　養老和共有產權結合，一種新產品應運而生。2016年，市民政局、市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》(以下簡稱《方案》)，共有產權養老設施的模式則被定義為居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住。

　　值得注意的是，對于共有產權養老居室的買賣，市住建委房屋市場管理處處長倪娜表示，這類項目將不受北京現行普通商品房限購政策影響，“除居住老人的條件外，購房者只要符合北京戶籍居民、持有北京工作居住證、在京連續繳納五年社保或個稅其中一項條件即可。而且，擁有共有產權的居民不影響繼續購買普通商品房的資格;另一方面，已經在京擁有房產等也不會影響符合條件的居民購買共有產權養老居室”。倪娜表示。

　　在業內看來，由于不少養老相關產業都存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況，因此，部分資金實力不夠雄厚或承受風險能力相對不足的企業，始終對投資這一領域較為謹慎，淺嘗輒止的情況也時有發生。因此，共有產權等模式應運而生，為“利益導向”的社會資本提供了更多的可能。

　　北京市民政局副局長李紅兵直言，養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入，給后續的管理服務帶來較大負擔，直接影響到服務質量。共有產權試點釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，“輕裝”開展養老服務，預期將激活養老服務市場，吸引更多社會資本進入養老服務業。不過，也有業內人士表示，由于共有產權養老填補了行業空白而且突破了現行政策，試點推進需謹慎進行。

　　具體到社會資本關心的共有產權養老試點項目的土地使用方面，北京市規劃國土委副主任謝俊奇表示，恭和家園項目的用地性質是養老而非房地產，享有經營性養老用地政策，不適用于房地產的土地利用政策，“不過，購房者擁有養老居室50年產權包括的是95%份額內的房屋所有權和土地使用權，不動產證辦完后可以進行抵押”。謝俊奇表示。

　　新試點落子通州

　　根據《方案》，北京此前惟一“獲批”的共有產權養老試點是位于朝陽區雙橋的雙橋恭和家園項目，該項目是樂成公司利用自有土地修建的。

　　日前，樂城老年事業投資有限公司總經理高峻松向北京商報記者獨家透露，繼此前北京確定了全市首個位于朝陽區雙橋的共有產權養老院試點后，日前本市正式確定了這類試點項目的下一步擴圍計劃，即在通州區半壁店區域建設全市第二家共有產權養老院，預計今年開工建設，2020年實現入住。據悉，在這兩家之后，相關部門將會對試點模式和效果進行分析，預計短期內可能不會再輕易拓展其他試點。

　　高峻松介紹，位于通州區半壁店地區的新試點已經通過了“一會三函”中的“一會”。據悉，所謂“一會”就是指市政府召開會議集體審議決策，“三函”則包括前期工作函、設計方案審查意見以及施工意見登記書三份文件。

　　具體來說，新試點中備受消費者關注的新試點產權分配方式基本確定，即復制現有試點的模式，由企業和購房者分別占有5%和95%，購房者將拿到50年的共有產權不動產證。

　　而且，與雙橋項目類似，消費者在購買了半壁店試點的房屋后，仍然可以獲得共有產權不動產證，即所謂的“大產權證”，產權期限為50年，其中企業持有房屋5%的產權，個人持有95%。而對于新試點的出售出租，高峻松表示，應該基本與雙橋項目類似，過戶后，購房者可隨時出租、出讓，價格隨行就市，買賣都不受北京現行普通商品房限購政策限制。“目前，雙橋試點項目出租、出讓的需求還不多，僅有2-3戶提出了將居室出租的意愿。”高峻松表示。

　　對于新試點的房價，高峻松預計應該會比雙橋項目稍高一些，基本等同于半壁店周邊一般商品房價格，不會形成價格洼地。據悉，目前試點所在區域周邊新建商品房售價普遍在6萬元/平方米左右。在高峻松看來，最終決定半壁店項目的售價主要包括建設成本、周邊市場價格以及對于共有產權模式的接受度等。

　　在此基礎上，半壁店試點的戶型規模及每戶總價也會拉開一定的差距，兩居室、一居室和單間戶型各占1/3。“通過對雙橋試點項目的研究我們發現，購買共有產權養老院的老人普遍傾向于選擇兩居室的房間，因此半壁店的兩居室項目占比有所提高。”高峻松表示。

　　此外，共有產權養老院每套房必須居住一位60歲以上老人的規定，以及每月必收的服務費仍然延續，但價格是否維持3000元/月的水平還需要進一步論證再確定。

　　還有知情人士向北京商報記者表示，與雙橋是企業自持用地不同，半壁店項目的土地是國企的存量用地，是經過公司協議出讓的。未來北京可能將會研究探索土地“有條件”地通過招拍掛市場出讓，建設共有產權養老院的新模式。