重慶市五中院3月15日公布了該院2009年以來審理的7個(gè)房產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)案例。因房產(chǎn)與民生息息相關(guān)，該院希望這些案例能夠引起人們重視。
定購協(xié)議書簽字要謹(jǐn)慎
2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。
判決該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。法官點(diǎn)評(píng)：購房者在簽訂定購協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。
天然氣改動(dòng)不算結(jié)構(gòu)改變
2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺(tái)上。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房，但南翔公司不同意。
判決天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關(guān)行政管理部門認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。所以，天然氣管道的改變并不構(gòu)成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請(qǐng)求。
法官點(diǎn)評(píng)：在設(shè)計(jì)時(shí)，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業(yè)安裝人員可對(duì)安裝位置予以調(diào)整。
購房戶看清逾期交房條件
2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價(jià)款每日萬分之五的違約金計(jì)算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗(yàn)收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔(dān)2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。
判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項(xiàng)不能作為拒絕接房及開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故本案責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。
法官點(diǎn)評(píng)：本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，并約定“房屋的維修事項(xiàng)不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗(yàn)收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過竣工驗(yàn)收后不能以房屋的維修事項(xiàng)作為拒絕接房的理由。
這些情況可拒絕接房
2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。
判決房屋雖驗(yàn)收合格，但公共露臺(tái)搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。法官點(diǎn)評(píng)：房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購房者可以拒絕接房。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。
房屋沒驗(yàn)收接房也有錯(cuò)
2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應(yīng)支付違約金。
2006年12月31日，華麟公司交付房屋時(shí)，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項(xiàng)目已通過質(zhì)量驗(yàn)收，還未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，你在認(rèn)知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗(yàn)房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。
2007年9月30日，房屋才竣工驗(yàn)收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。
判決華麟公司違約金應(yīng)承擔(dān)責(zé)任到房屋實(shí)際驗(yàn)收合格之日，但雙方的書面交接房手續(xù)已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對(duì)華麟公司的違約責(zé)任額度應(yīng)酌情減輕。
法官點(diǎn)評(píng)：法律強(qiáng)制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗(yàn)收合格而接房，也有一定過錯(cuò)。
優(yōu)惠沒兌現(xiàn)可起訴索賠
2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時(shí)間為2006年8月31日。簽約當(dāng)天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時(shí)承諾“8月1日至31日，購房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后兩三個(gè)月，張才知悉廣告內(nèi)容。張認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。
判決鵬程公司應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購房契稅。
法官點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)提醒購房者，為避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同中或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。
提高容積率開發(fā)商要賠
2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數(shù)28，但陳接房時(shí)發(fā)現(xiàn)所建房屋實(shí)際樓層為33層。陳奇遂以開發(fā)商增加容積率起訴至法院。
判決大宏公司人為違背了合同對(duì)商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對(duì)陳奇的損害確實(shí)存在。綜合考慮業(yè)主遭受損害的程度，以及開發(fā)商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。
法官點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商違約提高容積率，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。文/羅彬