中國房產質量周報第六十六期：2023年地產政策新風向
2022-12-26 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第66期發布。
12月19日至12月25日，中國房產質量周報全網監測房產領域的要聞報道。監測發現，在中央政策層面，12月21日，據央行消息，人民銀行行長易綱主持召開會議，引導金融機構支持房地產行業重組并購，推動防范化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。同日，據證監會消息，中國證監會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議。會上提及證監會黨委將大力支持房地產市場平穩發展，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。隨著本次證監會的表態，對房地產行業未來“借殼”上市與涉房重組等方面，釋放了更為積極的信號。
地方政策上，本周，南京持續優化調控政策，取消外地購房者社保及個稅要求，同時優化二套房首付比例，購房者結清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至四成。南京成為首個取消外地購房者社保及個稅要求的核心省會城市。
在房企層面，自證監會發布實施5項措施，恢復上市房企和涉房上市公司再融資政策出臺后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂、旭輝控股均發布折價配售公告，新城發展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬科計劃制定發行境外上市外資股（H股）方案。據統計，自11月以來，已有25家上市房企發布配股或定增融資公告。 本周行業內關注度較高的熱點話題為“2023年地產政策新風向”。近期，高層頻繁為房地產定調。中央經濟工作會議指出“要確保房地產市場平穩發展”，劉鶴副總理強調“房地產是國民經濟的支柱產業”。高層明確指出房地產的穩定對于宏觀經濟的穩定恢復至關重要，在2023年經濟工作中，供給端、需求端地產政策或將進一步優化調整，以穩定市場預期，促進行業平穩健康發展。
【一周要聞】
央行：引導金融機構支持地產行業重組并購防范化解頭部房企風險
12月21日，據央行消息，人民銀行行長易綱主持召開會議，提出推動金融平穩健康運行。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，滿足行業合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。引導金融機構支持房地產行業重組并購，推動防范化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。推動長租房地產市場建設，按照租購并舉方向加快探索房地產新發展模式。
證監會：允許符合條件房企“借殼”已上市房企
12月21日，據證監會消息，中國證監會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議。會上提及證監會黨委將大力支持房地產市場平穩發展。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。改善房企資產負債表是近期監管層一再強調的任務，而“借殼”上市則開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。
南京優化調控政策取消外地購房者社保及個稅要求
近日，南京明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠；下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；優化二套房首付比例，購房者結清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至四成；對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房；對長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，只需提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房。
LPR連續四個月保持不動
12月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月保持一致。這是LPR利率自今年8月非對稱下調之后，連續四個月持平。業內分析人士指出，LPR保持不變，但不影響房貸利率的進一步下調，同時也不影響對于房企資金面的繼續改善。從房貸領域看，后續依然會有進一步放松的可能，尤其是在改善型住房方面，降房貸也成為市場的新特征。從房企資金面來看，在既有的三支箭的基礎上，相關融資成本也有進一步下調的可能，以更好為房企融資層面減負。
上市房企迎來再融資潮
自證監會發布實施5項措施，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資政策出臺后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂、旭輝控股均發布折價配售公告，新城發展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬科計劃制定發行境外上市外資股（H股）方案。據統計，自11月以來，已有25家上市房企發布配股或定增融資公告。其中A股17家進行非公開定增融資，H股8家通過配股融資，碧桂園、雅居樂、建發國際等已經完成配股融資，其再融資資金用途多數是“保交樓、保民生”房地產項目開發，補充流動資金及償還債務，個別用于資產重組及收并購。
【熱點話題】2023年地產政策新風向
近期，高層頻繁為房地產定調。12月15日至16日，中央經濟工作會議指出“支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費”“要確保房地產市場平穩發展”。12月15日，劉鶴副總理強調“房地產是國民經濟的支柱產業”，中央財辦相關負責人在答記者問時同樣指出“要充分認識到房地產行業的重要性”。高層明確指出房地產的穩定對于宏觀經濟的穩定恢復至關重要，在2023年經濟工作中，供給端、需求端地產政策或將進一步優化調整，以穩定市場預期，促進行業平穩健康發展。
在供給端政策層面，持續改善房企資產負債表仍是監管層一再強調的任務。12月15日，劉鶴副總理提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況”。12月21日，證監會黨委會議上提及落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。2023年供給端的支持政策仍有一定的優化空間，側重點是進一步改善優質房企資產負債狀況。
從需求端政策來看，房地產市場經歷2022年的深度調整后，當前購房者置業情緒、企業端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩發展的目標下，提振市場信心仍是2023年需求端政策要解決的關鍵問題。
中指研究院認為，2023年支持剛性和改善性住房需求的政策或將進一步完善，核心一二線城市限購、限貸、限價、限售等政策或繼續放松，一線城市政策放松預期在增強，核心二線城市政策放松空間較大，以更好地釋放改善性住房需求。
克而瑞研究中心也認為地方需求端政策力度有望繼續加碼。2023年，中央政策定調將繼續托底，核心目標在于全面落實保交樓，逐步引導房地產市場底部修復。預計中央政策力度仍將相對克制，強力刺激性政策較難落地。地方需求端政策力度有望繼續加碼，其中一線城市及強二線城市調控政策或將局部放松，弱二線城市及三四線城市或將全面取消“四限”。
【標桿項目】
12月19日至12月25日，中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目，包括三龍灣廣場、中海云錦、琶洲南TOD、萬科森林公園和融創未來金融城。
在本周標桿項目中，琶洲南TOD關注熱度較高。琶洲南TOD首創“科創CBD+灣區TOD”的多元復合綜合體，是全球九家設計團隊共同打造的新派國際濱水社區典范。充分尊重并保留土地、河道生態基底，保留兩岸原生植物群落，修復并連接城市的生態廊道，減少“孤島”效應。以約600米濱江公園與約19米空中高線公園串聯住宅與城市，兼收繁華與生態，多維度構建水岸雙公園的生活方式。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質量萬里行共收到46條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出5個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為天譽·魚先生、金地中央公園、合肥雅郡、華誠莫瑪宅和紹興國際金融城，涉及的開發商包括天譽置業、金地集團、雅居樂、泰州高新置業有限公司和金昌集團，涉及的問題包括精裝修質量問題、延期交付等。
在房企輿情層面，本周中國質量萬里行全網監測后發現輿情風險較高的房企包括皇庭國際、景業名邦、上海實業控股、泛海控股和福晟國際，涉及輿情事件包括第一大股東所持部分股份被司法拍賣，公司就到期票據提出交換要約，出售旗下項目股權及相關債權，未能如期兌付美元債，清盤呈請聆訊延期等。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產質量周報研究室不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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