5月大中城市房價雖依舊堅挺，但環(huán)比漲幅為年內新低，新建商品房和二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市也都有小幅增加。
國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有9個，持平的城市有11個。與4月份相比，5月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加6個。二手住宅方面，5月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加5個。
接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，二手房價格回落的跡象比新房明顯，但總體而言，市場并未擺脫僵持局面。不過，資金鏈承壓的開發(fā)商已逐漸加大推盤力度，利于樓價出現(xiàn)一定幅度的回調。
數(shù)據(jù)
多個熱點城市房價環(huán)比增幅回落
統(tǒng)計顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內的城市有36個，比4月份增加了7個。二手住宅方面，70個大中城市中，價格同比下降的城市有4個，漲幅回落的城市有29個。5月份，同比漲幅在5%以內的城市有49個，比4月份增加了6個。
根據(jù)5月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)進行測算，5月份，新建 商 品 住 宅 價 格 環(huán) 比 綜 合 指 數(shù) 為100.16，也就是說新建商品住宅價格比4月份上漲了0.16%，增幅下降了0.15個百分點，創(chuàng)年內新低。此前4個月新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100 .31、100 .29、100.46和100.8。
在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點城市中，除北京、南京、成都外，其余城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅均呈下調態(tài)勢，天津、廣州環(huán)比增幅下降較為明顯，分別達到0 .5%和0.4%。二手住宅方面，上述熱點城市中，除杭州、天津、寧波環(huán)比增幅出現(xiàn)0.1%的回升外，其余各地二手住宅價格環(huán)比增幅出現(xiàn)不同程度的下降，廣州居首，環(huán)比增幅下滑達1.2%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房價格回落的跡象比新房明顯。他進一步分析說，這主要是由于新房市場上，許多開發(fā)商降價意愿不強，而二手房業(yè)主中相當一批改善型購房人降價出售手中的二手房，套現(xiàn)實現(xiàn)置業(yè)升級所致。
北京中原近日發(fā)布的一份研究報告認為，樓市的價格調整主要體現(xiàn)在結構中，保障房的逐漸增加供應給市場帶來的良性調控影響需要在年底以后才會有比較大的影響。
在房價環(huán)比增幅下滑的背后，商品住宅成交量已現(xiàn)回升跡象。美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的全國住宅市場月報顯示，5月 份 ， 全 國 商 品 住 宅 銷 售 面 積 為7197萬平方米，環(huán)比增長9.96%，同比增長6.37%，比2008年低谷時期高出57%。其中，四大一線城市除上海環(huán)比略減以外，北京、廣州、深圳的一手住宅成交面積環(huán)比分別增長13%、12.39%和52.72%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提出，從5月份全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為103.2點來看，雖然調控壓力未減，但樓市對調控政策的抗藥性在上升，自2011年初開始，國房景氣指數(shù)結束2010年3月以來的回落趨勢，連續(xù)四個月回升，走出一波小反彈行情。
央行最近公布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查表明，雖然未來一季度有購房意愿的居民數(shù)量環(huán)比略有下降，但依然保持在14.6%的較高水平，特別是在各主要投資方式中，選擇“房地產投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選。
判斷
三季度房企資金鏈恐再惡化
值得注意的是，初步顯現(xiàn)的成交復蘇跡象遠不能使開發(fā)商的資金壓力得到實質性緩解，銀行信貸再次緊縮，融資成本持續(xù)攀升。
6月20日起，央行將再度上調存款準備金率0 .5個百分點，將凍結資金3800億元。而自2010年以來，央行已累計上調存款準備金率12次，上調幅度達到6個百分點，共有41400億元資金被抽離市場。在貨幣緊縮未見放緩的情況下，開發(fā)商的資金鏈正在受到越來越嚴厲的考驗。
鏈家地產首席分析師張月認為，經過歷次上調存款準備金率，已經迫使開發(fā)商融資方式轉變，對銀行貸款的依賴度逐漸降低。5月全國經濟運行數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月國內貸款占房地產開發(fā)資金來源的17 .9%，比去年同期下降2 .4個百分點。本次存款準備金率的上調，將使開發(fā)商資金鏈更加緊繃，不排除一些小企業(yè)臨近資金鏈斷裂的邊緣。
“隨著貸款難度的增加、還款壓力的加大，二手房商貸比重已經由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，預計本次存款準備金上調后，銀行進一步緊縮住房貸款額度，貸款人比例將降至20%左右。購買力的減弱也將加大開發(fā)商以價換量的難度。”張月則對《經濟參考報》表示。
中航地產分析師吳偉表示，在騰挪資金能力有限的背景下，銀行首先削減房地產開發(fā)貸款和按揭貸款，住宅市場交易量下滑，開發(fā)商資金鏈受壓，降價以回籠資金，帶動土地和住宅價格進一步下滑，銀行貸款風險回報要求更高，進一步削減房地產貸款。
“如果三季度銷售沒有大的起色的話，開發(fā)商的資金鏈將進一步惡化。”廣發(fā)證券地產分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示。他預計，2011年三季度，開發(fā)商的各項資金來源將維持目前的緊張趨勢，如果銷售仍未有起色的話，將會迫使開發(fā)商加大降價促銷的力度。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月房地產開發(fā)資金來源同比增速較4月有所回升，分項來看，除自籌資金外，貸款、外資和其他等來源增速全部回落；自籌資金占比繼續(xù)上升，達到38.6%，而2008年以來最高水平為40.2%。
另外，據(jù)中航地產不完全統(tǒng)計，2011年1季度共發(fā)行房地產投資及貸款類信托約70個，融資總額則達到了103億元，3月份平均收益率則達到了9.4%。2010年初，房地產信托產品的平均收益率則基本在7 .5%左右。而今年以來1月、2月、3月平均年化收益率則分別為8.27%、9.25%和9.40%。“目前房地產信托的融資成本已經高達15%以上。”沈愛卿表示。
走勢
供應增加利于樓價出現(xiàn)一定幅度回調
在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度。業(yè)內人士認為，多個熱點城市已逐漸進入供應小高潮，并可能在三季度瀕臨價格調整窗口。
從上市房企銷售量來看，萬科、保利和金地等龍頭5月份的銷售量同比均明顯上升。公開資料顯示，萬科2011年5月實現(xiàn)銷售面積81 .0萬平方米，銷售金額90 .1億元，分別比2010年同期增長72.4%和76.4%；保利地產5月份實現(xiàn)簽約面積61 .73萬平方米，同比增長31 .71%；實現(xiàn)簽約金額74 .06億元，同比增長132.09%；金地集團5月份則實現(xiàn)簽約面積14.6萬平方米，同比增長224 .5%；簽約金額20.8億元，同比增長384.8%。
業(yè)內人士預測，進入6月，部分熱點城市或迎來新盤供應年內新高。以北京為例，北京市房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示，過去一周(12日至19日)北京共有12個項目通過取得預售證，共增加期房住宅供應近4300套。
張月認為，開發(fā)商當前的“井噴式”推盤狀態(tài)，有多方面原因，其中之一便是今年以來北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，對房企的流動資金和期房項目的后續(xù)開發(fā)造成了巨大的壓力，不少開發(fā)商的資金鏈已經緊繃。另外，年內6次上調存款準備金率使開發(fā)商通過銀行融資的機會變得越發(fā)渺小，而通過信托、股權融資的成本代價太高。再者根據(jù)央行調查，當前消費者房價下降信心增強，購房意愿下降，觀望情緒更加濃厚，而開發(fā)商卻已經不起長時間僵持消耗。
對于未來一段時間內的市場走勢，部分業(yè)內人士認為，供應的增長預計將會增加市場銷售壓力，有利于樓價出現(xiàn)一定幅度的回調。如果目前供應量增長的趨勢得以延續(xù)，較大規(guī)模的價格調整或在三季度來臨。不過，胡景暉表示，房價是否會在第三季度出現(xiàn)拐點，在很大程度上還要看接下來市場供應量的變化和貨幣流動性的變化，調控形勢依然有一定的嚴峻性。目前，房價尚未出現(xiàn)普遍和顯著的下降，因此，下半年調控政策撤出或放寬的可能性不大。記者 王濤 吳黎華