占領二三線城市的悲喜劇

　　代理行不會在上海、北京等大城市坐以待斃。

　　如同開發商一樣，一些有能力進行戰略轉移的代理行，開始不斷向不限購的二三線城市布局。上述匿名代理行高層告訴《中國經濟周刊》：“代理行的銷售模式和銷售手段再多也離不開交易量這個關鍵。”要想拿到成交量，代理行的老板們就必須占領二三線城市。

　　如同負責代理交易的二手房地產中介公司，代理行必須依靠交易量提取傭金或分段提成來實現利潤的產生。“開發商是資金為王，現金為王；而代理行則是交易量為王。沒有交易量，代理行就不能長期生存。”上述業者胡景暉說。

　　世聯地產全國大客戶管理部總經理甘偉向《中國經濟周刊》置評稱：“代理行只能將目前的市場狀況反饋給開發商，告訴他們現在市場競爭有多么激烈，以及業績出現怎樣的下滑。但是他們不會因為代理行的勸說而降價。降不降價還是由資金鏈說了算。”

　　10月10日，世聯地產股價曾出現短期暴跌現象。而一些媒體則撰文猜測，股價暴跌是因為世聯地產今年或出現業績大幅下滑。世聯地產則發布業績修正公告解釋稱，前三季度凈利潤同比下降的原因是，一方面，由于限購和限貸政策拉長了完成房屋買賣的時間跨度，使得公司已實現的代理銷售額確認為代理結算業務收入的速度變慢；另一方面，由于公司經營規模的擴大，成本費用的增長速度快于營業收入的增長速度。

　　但是上述世聯地產高管甘偉則認為：“今年年末世聯地產的銷售額或許將出現一定增長。一線城市市場銷售可能不會增長，但是我們前期布局二三線市場將貢獻一定的銷售業績。同比增長率能達到兩位數。”

　　去二三線城市，不僅僅是世聯地產的應急之道。一些代理行為了彌補銷售業績的低落，不斷開拓新市場。“但是短期內在新市場建立團隊和分公司并不是那么容易的事情。很多企業由于水土不服，團隊不夠穩定，個別企業還沒站穩腳跟就退回去了。”甘偉說，每個城市都有自己不一樣的情況，有的需要重新組建團隊，有的則需要兼并重組。

　　比如，在四川成都以及重慶一帶，活躍著眾多當地的房地產代理行。2011年初，成都本土代理行就迎來了各大全國性代理行的一輪沖擊。世聯地產和思源經紀更是以收購本地代理行的方式強勢入侵蓉城。當地代理行因為更了解本地購房者的心理預期，富有親和力的策劃和靈巧的營銷，不退反進，不斷鞏固自身市場地位。這讓一些代理機構很難站穩腳跟，甚至無功而返。

　　而在武漢和長沙市場，當地代理機構的市場份額基本已被一線代理行擠壓殆盡。

　　據業內人士介紹，目前在二線中部城市，一個即將開盤的項目會被數家代理行所“糾纏”，僧多粥少的困境讓代理行難以飽腹。

　　有評論認為，全國房價下跌周期目前只是開始，對代理行業的銷售和業績影響，未來將更加明顯。尤其是第四季度，代理行業的“冬天”將直接導致部分巨頭出現全年凈利潤虧損。

　　“對于房地產銷售市場來說，年底本身就是淡季。在此基礎上，調控政策也持續不變，那么直接負責銷售的代理行肯定會更加為難。”上述匿名代理行人士預計，年末開發商降價銷售快速回籠資金，這會讓市場加速接近房價拐點。“降價是眾望所歸。”

　　房產中介的冬天

　　截至目前，北京二手房中介已關閉門店1000家左右，為三年來最多。據機構統計，北京二手門店已經連續7個月關店百家以上。全行業共有3000家門店關閉，約5萬名經紀人失業。(記者 孫維晨)