中國質(zhì)量萬里行雜志
文/圖 本刊記者 李 穎
有網(wǎng)友戲言：中國可以沒有股市，但不能沒有樓市。業(yè)內(nèi)人士也表示，當(dāng)前中國樓市芝麻開花節(jié)節(jié)高。
看著一路高歌猛進(jìn)的樓價(jià)，不少投資者選擇購買房產(chǎn)作為現(xiàn)金保值的方式，而一些實(shí)力小、資金少的投資者也為了搭乘房地產(chǎn)市場(chǎng)直通富貴的快車，紛紛選擇抱團(tuán)炒房。于是，“拼房”這種壓力小、收入高的投資方式應(yīng)運(yùn)而生。
“拼房族”悄然興起
在經(jīng)歷了2008年的震蕩調(diào)整期后，2009年上半年中國房?jī)r(jià)基本處于一個(gè)相對(duì)低位，而2008年樓市開工量的縮減，使得為數(shù)不少的投資者認(rèn)為可售房源緊缺，房?jī)r(jià)會(huì)高漲。于是，很多投資者把樓市作為投資首選。
家住北京市的高華最早開始關(guān)注樓市，是在房?jī)r(jià)剛有抬頭之勢(shì)的2005年。2005年，高華的朋友以每平方米7000余元的價(jià)格在北京市海淀區(qū)一個(gè)名叫“諾亞新舟”的樓盤購買了一處住宅。到了2009年，該樓盤的價(jià)格一躍攀至每平方米2萬元。
眼看著短短幾年中朋友的房子飛速升值，心思活絡(luò)的高華也打起了房子的主意。
2008年年初，高華瞅準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，成了一名炒房者。由于自己資金實(shí)力有限，高華選擇了與兩位好友合伙炒房。
2008年2月，高華協(xié)同好友以每平方米6100元的價(jià)格在北京良鄉(xiāng)地區(qū)一處名為“西蘭島”的樓盤買到了一套97平方米的新房。“西蘭島”正好處在地鐵沿線，到2009年年底，該樓盤的價(jià)格一躍攀上萬元大關(guān)。1年多的時(shí)間，高華的房子每平方米升值近4000元，總價(jià)升值近40萬元，高華和她的朋友淘到了“第一桶金”。
隨著樓市的持續(xù)升溫，買房投資的人日漸增多。
我愛我家的一位李姓置業(yè)顧問向《中國質(zhì)量萬里行》記者介紹說：“從目前來看，真正達(dá)成意向的合伙購房案例不太多，但有逐漸上升的勢(shì)頭。從2009年年初以來，有不少客戶來咨詢我們合伙買房應(yīng)該怎么操作，其中絕大部分不是為了自住，而是為了投資，簡(jiǎn)言之就是‘炒房’”。
這類“拼房族”有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是資金實(shí)力不強(qiáng)，但又想在樓市中分得一杯羹。由于房子的總價(jià)過高，投資者獨(dú)自承擔(dān)太過吃力，加之貸款的利息等現(xiàn)實(shí)問題，于是便約親朋好友合伙買房。
據(jù)了解，目前在新房和二手房行業(yè)中都有類似高華這樣的“拼房族”。在新房行業(yè)中，投資者一般會(huì)選擇新建項(xiàng)目，在項(xiàng)目剛開始銷售的時(shí)候買進(jìn)，在未辦理房產(chǎn)證之前再將房子倒手賣掉，這樣只需要向開發(fā)商繳納2萬～5萬元左右的更名費(fèi)。但與二手房相比，新房一般要等一段時(shí)間升值，所以投資周期要長(zhǎng)一些。
而二手房的投資者則多選擇投資周期短、回報(bào)見效快的短線投資。在選擇房源時(shí)，投資者多傾向于房主急于出手，要求一次性付款的房源，而且最好是免營(yíng)業(yè)稅的房源。由于2009年購置二手房交易有相關(guān)優(yōu)惠政策，這也刺激了很多投資者在2009年投資二手房。
除了購置房產(chǎn)，“拼房族”合伙投資商鋪的情況也日漸多了起來。小區(qū)底層總價(jià)100萬～200萬元的臨街商鋪，逐漸受到投資者的青睞。
合伙炒房雖然投資小、收益大，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。買房合伙人之間在購房前應(yīng)簽訂書面協(xié)議，一旦今后出現(xiàn)糾紛，才能有據(jù)可依。
上海大邦律師事務(wù)所俞智淵律師認(rèn)為，合伙人之間在購房前最好把“丑話說在前面”，做好約定。
比如，出資比例，可以根據(jù)出資比例約定房屋按份共有；還貸方式，約定由誰向銀行還貸，再約定具體結(jié)算方式，如果當(dāng)事人中有已婚的，投資又涉及銀行按揭，最好注明配偶的債權(quán)關(guān)系；處分房屋的條件，一旦當(dāng)事人在外出現(xiàn)債務(wù)糾紛，情況嚴(yán)重到法院要查封其名下房產(chǎn)，合伙購買的房產(chǎn)該如何處理等，都應(yīng)在協(xié)議中做出約定。
“拼房族”凸現(xiàn)地產(chǎn)泡沫
在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年的陳先生，聽到“拼房族”這一新名詞后表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的泡沫已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步了。
2009年年初，受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)中曾彌漫著濃厚的悲觀情緒。當(dāng)時(shí)，馮侖和潘石屹都認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)會(huì)比2008年更加嚴(yán)峻，即便是持不同意見的任志強(qiáng)和黃怒波，也僅僅認(rèn)為2009年的形勢(shì)會(huì)稍好。
但令所有人都沒想到的是，2009年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從年初的低迷，走向5月份以后的高漲，到7、8月份的高價(jià)地頻出，捂盤惜售情況再現(xiàn)。到8月底，銷售增幅有所下降。在9、10月份短暫的徘徊后，11、12月份，人們開始了恐慌性購房。2009年，商品房?jī)r(jià)格上漲5%～10%，房地產(chǎn)業(yè)率先走出低谷，樓市的發(fā)展軌跡完全出乎人們的預(yù)料。
“我頭天晚上剛交的2萬元買房定金，第二天對(duì)方卻寧愿賠付我兩倍的違約金也要?dú)Ъs。”這是北京市王女士的一段親身經(jīng)歷。據(jù)了解，由于房?jī)r(jià)連續(xù)幾個(gè)月上漲，北京個(gè)別地段的房?jī)r(jià)有可能在一天內(nèi)暴漲5萬～10萬元，從而導(dǎo)致了賣房人寧愿賠付雙倍違約金，也要違約的現(xiàn)象。
陳先生認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫到目前為止，應(yīng)該經(jīng)歷了三個(gè)階段，即投資時(shí)期、炒房時(shí)期和全民炒房（也就是“拼房”）時(shí)期。試想，現(xiàn)階段資金不充足的投資者都開始合伙炒房了，那他們手里的房子到底由誰來購買呢？
2009年12月7日，中國社科院在北京發(fā)布了2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)皮書”）。藍(lán)皮書尖銳地指出，我國房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力購房。
藍(lán)皮書表示，房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）應(yīng)當(dāng)在3～6倍的范圍，6倍以上居民購買住房就已非常困難。藍(lán)皮書指出，2009年城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比將達(dá)到8.3倍，大大超出合理的承受范圍。
2009年，中國農(nóng)民工的房?jī)r(jià)收入比為22.08倍，而農(nóng)民的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比則為29.44倍。這樣的高房?jī)r(jià)使農(nóng)民工永遠(yuǎn)也進(jìn)不了城市，成不了新市民。如此高的房?jī)r(jià)收入比、居民的高成本已成為比戶籍制度還要難的阻礙農(nóng)民工永久進(jìn)入城市和城鎮(zhèn)的高門檻。
萬科地產(chǎn)董事長(zhǎng)王石在接受媒體采訪時(shí)曾警告說，中國一些最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴(kuò)散到中國其他地區(qū)，可能會(huì)給市場(chǎng)造成破壞性后果。此“泡沫論”一出，立刻引發(fā)社會(huì)熱議。
早在2007年底，王石便語出驚人地拋出“拐點(diǎn)論”�？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2007年的“拐點(diǎn)論”，到2008年的樓市低迷，再到2009年底的“泡沫論”，不禁讓人感嘆：2009年樓市的火爆與2007年是何等地相似。
橫向比較，2006年美國房地產(chǎn)泡沫破了，2008年俄羅斯房地產(chǎn)泡沫破了，2009年迪拜房地產(chǎn)泡沫破了，而中國的房地產(chǎn)泡沫又將如何呢？
“當(dāng)前房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫無論從橫向比較還是縱向比較，都是顯然存在的，我認(rèn)為可能終究要破滅。但根據(jù)當(dāng)前的國內(nèi)外形勢(shì)，預(yù)計(jì)應(yīng)該不會(huì)那么快。不過還是存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。”中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂在接受《中國質(zhì)量萬里行》記者采訪時(shí)曾表示過這樣的擔(dān)憂。