新年伊始，市民看樓熱情不減。記者喬軍偉 攝 新年樓市十大猜想 “年年歲歲房相似，歲歲年年價(jià)不同”。送別剛剛過去的房地產(chǎn)密集調(diào)控之年，新一年的中國房地產(chǎn)市場走向更加備受關(guān)注。從政策動態(tài)到市場走向，元旦前后，不少業(yè)內(nèi)人士梳理了樓市脈絡(luò)，并對十大熱點(diǎn)問題進(jìn)行“猜想”。有人表示，在政策持續(xù)“給力”之下，今年廣州樓市將極可能是量價(jià)趨于穩(wěn)定的一年。 文/記者賴偉行、何穎思 1 房產(chǎn)稅改革勢在必行？ 房產(chǎn)稅改革這把“達(dá)摩克利斯之劍”到底什么時(shí)候落下？前段時(shí)間風(fēng)傳是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶都會在去年底出臺房產(chǎn)稅方案。不過直到昨日下午，兩地官方都沒有發(fā)布相關(guān)消息。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革勢在必行。他指出，今年發(fā)改委首次將房產(chǎn)稅改革納入年度工作計(jì)劃，鑒于當(dāng)前調(diào)控房價(jià)效果不佳，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)依然存在明顯上漲的沖動，早則第一季度上海或重慶極有可能率先進(jìn)行試點(diǎn)征收，晚則明年必出。 不過，一位關(guān)注重慶“高端房產(chǎn)稅”的人士對本報(bào)記者分析指出，重慶兩會之前出臺房產(chǎn)稅方案的可能性不大。 2 限購令繼續(xù)可能性大？ 目前在十多個(gè)限購城市中，廈門、福州、海口三個(gè)城市曾明確表示限購令到去年12月31日到期，而溫州去年10月啟動限購政策時(shí)，也提出限購政策有效期為半年，其余城市則為“暫行”。 但據(jù)最新的報(bào)道，廈門、溫州和海口三地已明確表示“限購令”將在新的一年繼續(xù)執(zhí)行。北京、深圳、廣州的國土房管部門也都在近日表示暫時(shí)沒有取消限購令的計(jì)劃。 受訪專家普遍認(rèn)為限購令目前不宜退出。楊紅旭指出，抑制投機(jī)性需求的限購令今年將繼續(xù)執(zhí)行。若今年房價(jià)繼續(xù)上漲，不僅會有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺，實(shí)行限購的城市還將繼續(xù)增多。 3 今年會有第三輪調(diào)控？ 從年初到年末，過去一年堪稱房地產(chǎn)市場的調(diào)控之年。歷經(jīng)兩波調(diào)控之后，第三輪調(diào)控會不會在今年到來成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑分析，從近期國土部、住建部等部委的密集表態(tài)看，第三輪調(diào)控在今年出臺的可能性很大，而出臺的時(shí)點(diǎn)估計(jì)在“五一”前后，新一輪調(diào)控可能還是會從抑制需求方面入手，例如進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例，同時(shí)政府也會加大打擊土地閑置的力度。如果房價(jià)仍然未能調(diào)整到理想狀態(tài)，下半年可能會再出臺收緊開發(fā)商項(xiàng)目自有資本金率等措施。 4 樓市成交量與去年持平？ 去年樓市在跌跌撞撞中踉蹌前行，成交量依然維持在較高水平。今年成交量又將如何？合富輝煌市場研究部日前就發(fā)布了《2011年廣州住宅市場發(fā)展預(yù)測報(bào)告》，預(yù)測今年樓市成交量繼續(xù)維持在低位，但樓價(jià)或會上升8%~15%。根據(jù)合富輝煌最新的消費(fèi)者調(diào)查，在通脹持續(xù)加劇下，消費(fèi)者投資需求仍然較高。因此，2011年廣州住宅市場成交量雖難有充分釋放，但仍有投資保值需求的支撐，預(yù)計(jì)年成交量為600萬~650萬平方米，與去年基本持平。 5 一線城市樓價(jià)趨于平穩(wěn)？ 廣州房價(jià)過去一年上漲了38%，新的一年是高處不勝寒還是高處未算高呢？作為發(fā)展商，漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文的預(yù)期相對低調(diào)，他認(rèn)為，在限購令下，廣州樓市今年的成交量肯定不會增加，而由于中央在去年歲末已經(jīng)明確表態(tài)要把房價(jià)維持在合理水平，所以部分剛需買家可能會再忍耐一年左右，像廣州這樣的一線城市房價(jià)或保持平穩(wěn)。但這也給了資金流向二、三線城市的機(jī)會，周邊的佛山等地今年可能會出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的局面。 6 樓面地價(jià)依然會漲？ 去年廣州的住宅用地供應(yīng)未完成年初5平方公里的目標(biāo)，但賣地成績不俗，白云新城歲末首次推出住宅用地便創(chuàng)下了超過2萬元/平方米的樓面地價(jià)新高。暨南大學(xué)教授胡剛表示，預(yù)計(jì)亞運(yùn)后廣州中心城區(qū)和外圍區(qū)域的住宅用地供應(yīng)量都會有所增加，預(yù)期地價(jià)將持續(xù)攀升。2萬元/平方米的樓面地價(jià)只是廣州土地市場新的起點(diǎn)，今年中心城區(qū)再推出規(guī)劃成熟的宅地，樓面地價(jià)超過2萬元/平方米非常正常。 7 開發(fā)商錢袋下半年收緊？ “美國實(shí)施完第二輪量化寬松貨幣政策之后，很有可能繼續(xù)實(shí)施第三輪，中國為了壓制通脹，貨幣政策或會進(jìn)一步收緊。”資深銀行業(yè)人士梁東暉分析，由于去年總體銷售成績理想，開發(fā)商目前大多處于“不差錢”的狀態(tài)，而且經(jīng)過2008年的樓市調(diào)整，不少開發(fā)商都做足資金鏈防范措施。 但從今年開始，由于信貸收緊，開發(fā)商獲取貸款將變得越來越難，嚴(yán)格外匯管理也加大了開發(fā)商境外融資的難度，在相關(guān)部門整頓房地產(chǎn)信托的背景下，開發(fā)商獲得資金的渠道可謂受到前追后堵，估計(jì)今年下半年錢袋子將明顯收緊。 8 剛性買家“硬著陸”？ 2011年會不會出手買房？不同買家給出了不同答案。有位投資客對后市看法謹(jǐn)慎，“現(xiàn)在不是大舉出手的時(shí)候”，他認(rèn)為，今年樓市調(diào)控會持續(xù)，而且會越來越緊，“有銀行高層向我透露的信息是，今年的貸款額度會更加緊張”，在多方調(diào)控下，樓價(jià)可能會“穩(wěn)中有跌”，所以不會貿(mào)貿(mào)然出手。 但最近兩個(gè)月都在看房的“剛性買家”黎先生就表示，他很可能會在今年初出手。黎先生原本打算買車，但“看著樓價(jià)越來越高有點(diǎn)怕”，最后還是選擇了先買房再買車，“房子保值嘛”。不過由于資金有限，他打算先買套兩房，“總價(jià)六七十萬元而已。” 9 中介行業(yè)面臨大洗牌？ 輪番調(diào)控加上廣州實(shí)施二手網(wǎng)簽，僧多粥少的中介行業(yè)會否面臨新一輪洗牌？廣州三大中介都表示會繼續(xù)擴(kuò)張，中原在今年計(jì)劃新開60家分店。滿堂紅則表示開店總量“劍指”200家。合富置業(yè)雖然沒有一個(gè)明確的擴(kuò)張目標(biāo)，但依然希望保持廣州分行最多的市場地位。 中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，今年中介會兩極分化，三大行繼續(xù)擴(kuò)張，而中小型中介面臨市場萎縮、規(guī)模縮小的局面。 滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰就認(rèn)為，雖然小型中介公司的日子難過，但由于樓價(jià)依然在高位，不少中介還是賺了很多利潤，新的一年會有中型中介企業(yè)進(jìn)入“第一集團(tuán)”。周峰認(rèn)為，限購令對中介的影響最大，“如果2011年不放松限購令，中介將會面臨致命沖擊。” 10 出租回報(bào)率繼續(xù)跌？ 2011年租賃市場的供需都會繼續(xù)提升。周峰指出，2010年已經(jīng)有3萬多套新樓交樓，而保守估計(jì)今年還將有2萬套新樓交付使用，這些新樓交付后很大一部分會流入租賃市場，租賃市場供應(yīng)量會持續(xù)增多。 不過市場需求量同樣會上升，“特別是三舊改造后，好多拆遷戶都需要租屋，市中心的房源會繼續(xù)供不應(yīng)求。”黃韜表示。 周峰認(rèn)為，需求會比供應(yīng)上漲得更多，所以租金依然看高。而隨著樓價(jià)進(jìn)一步高企，周峰估計(jì)今年的回報(bào)率會繼續(xù)下跌，數(shù)據(jù)顯示，廣州住宅2010年回報(bào)率僅為3.5%~3.6%，低于2009年的3.9%。 黃韜估計(jì)，2011年房屋租金升幅不會太大，可能達(dá)到10%，“畢竟租屋的需求不及買房的那么大。”