國稅總局日前發(fā)文，要求嚴(yán)查二手房交易中的避稅行為。“做低合同價(jià)”這一交易暗角因此又被推到風(fēng)口浪尖。記者發(fā)現(xiàn)，盡管有關(guān)部門多次明令禁止，但簽訂“黑白合同”做低合同價(jià)的做法仍為中介和買賣雙方所青睞。二手交易避稅為何屢禁不止？做低合同價(jià)頑疾如何根治？記者就此展開調(diào)查采訪。

　　業(yè)內(nèi)爆料：多數(shù)交易采用“黑白合同”

　　“盡管國家明令禁止，但目前大多數(shù)二手商品房買賣仍然通過做低合同價(jià)的方法避稅。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人士告訴記者。

　　做低合同價(jià)，是二手房交易雙方簽訂“黑白合同”，以低于實(shí)際成交價(jià)的房款總額報(bào)稅，達(dá)到避稅目的。其中“白合同”是正式的買賣合同，但是雙方簽訂的房款總額低于實(shí)際成交價(jià)。“黑合同”則是私下協(xié)議，目的是補(bǔ)上差價(jià)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，二手房交易價(jià)格設(shè)有“最低計(jì)稅價(jià)”，而“白合同”上顯示的房款總價(jià)一般也都按此操作。

　　例如，一套單價(jià)11000元/平方米、面積100平方米、總售價(jià)為110萬元的五年齡商品房，在進(jìn)行房屋交易時(shí)需要交納15000元的契稅。假設(shè)按其所在區(qū)域和房源情況，其二手交易最低計(jì)稅價(jià)為6000元/平方米，據(jù)此計(jì)算納稅合同中總售價(jià)只有60萬元，所交的契稅也僅有9000元。通過做低合同價(jià)，就可以“省”下6000元的契稅。如果是不滿兩年的次新房或是非普通住宅，“省”下的稅款則更可觀。

　　“做低合同價(jià)已經(jīng)不是什么秘密，為了留住客戶促進(jìn)成交，幾乎所有的中介公司都會(huì)主動(dòng)向客戶提供這項(xiàng)‘服務(wù)’。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管采用“黑白合同”避稅對(duì)于交易雙方乃至中介都有暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，但可觀的避稅空間還是令他們對(duì)做低合同價(jià)樂此不疲。

　　專家支招：三大環(huán)節(jié)設(shè)障方能堵漏

　　事實(shí)上，早在此次國稅總局發(fā)文要嚴(yán)查做低合同價(jià)之前，稅務(wù)部門已多次明令禁止這種行為,但沒能收到理想的效果。2006年，我市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》，要求對(duì)于成交價(jià)格低于二手房交易最低指導(dǎo)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，須按最低計(jì)稅價(jià)格征收稅款。

　　“設(shè)置最低計(jì)稅價(jià)，可以說是堵漏的第一道關(guān)口。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部分析人士認(rèn)為，最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)格的出臺(tái)在一定程度上對(duì)避稅行為有遏制作用。但是，目前的指導(dǎo)價(jià)格偏低，且調(diào)整的周期太長。在區(qū)別普宅與非普宅、商品房與非商品房以及覆蓋郊區(qū)市場(chǎng)方面也亟待細(xì)化。

　　另外，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說，“在監(jiān)察方面，除非是成交價(jià)與最低計(jì)稅價(jià)持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要雙方統(tǒng)一口徑，很難被發(fā)現(xiàn)。而且每年十萬套的成交量查起來也很難。因此，僅通過最低計(jì)稅價(jià)來約束尚顯不足。”

　　業(yè)界律師認(rèn)為，相比最低計(jì)稅價(jià)，更有效的辦法是加大對(duì)銀行放貸環(huán)節(jié)的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行二手房貸的放貸成數(shù)。如此，做低合同價(jià)便無法獲得足夠的貸款，以此制約消費(fèi)者。“當(dāng)然，更重要的一點(diǎn)，不能通過自我約束代替嚴(yán)格周密的法規(guī)監(jiān)管。只有逐步建立完善的個(gè)人資產(chǎn)信用體系，讓涉及稅收的個(gè)人交易行為處于執(zhí)法部門的監(jiān)控之下，才能真正堵漏二手交易避稅。”

　　他山之石：國外二手房交易的稅收監(jiān)管

　　美國二手房交易需繳納的稅種主要有交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅。交易稅稅率約為2％。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅只對(duì)價(jià)值超過60萬美元的遺產(chǎn)或在每次贈(zèng)與價(jià)值超過100萬美元時(shí)征收。所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，稅率在15％到39．9％之間。對(duì)于短期炒作，即擁有產(chǎn)權(quán)未滿一年就買賣的房屋，賣房收入列入個(gè)人本年度的總收入，稅收比例可高至33％。擁有產(chǎn)權(quán)超過一年的房屋即長期投資，賣房時(shí)須繳付20％左右的稅。為防止賣家偷稅漏稅，政府有相應(yīng)的監(jiān)管法規(guī)，要求房地產(chǎn)代理過戶公司必須在過戶時(shí)強(qiáng)制扣繳，否則會(huì)受到嚴(yán)懲。同時(shí)，因?yàn)榇蠊P支出要求必須通過銀行轉(zhuǎn)賬，買方賣方的真實(shí)交易情況易于監(jiān)控，漏稅的可能性極低。