深耕粵港澳大灣區，有著30年運營歷史的國內知名物管企業越秀服務(6626.HK)6月28日正式在港交所主板掛牌上市。從2月10日向聯交所遞表，到5月24日正式通過聆訊，成為2021年所有通過聆訊的物業服務企業中最快的一家。

“過去三年凈利潤年均復合增長率高達107.5%，高于同行平均水平的毛利率，以及‘地鐵+物業’TOD綜合物業管理模式獨特優勢，形成了越秀服務很深的護城河。”長期關注港股物業上市公司的投資者表示，對于公司在大灣區的深度布局，未來成長性值得期待。

護城河下的高成長、高毛利

越秀服務成立于1992年，是越秀集團所屬越秀地產旗下的大型綜合物業服務企業，擁有全國首批國家物業管理一級資質。1992年起，越秀服務以廣州為起點，逐步進入粵港澳大灣區的其他城市。

截至2020年12月31日，業務已覆蓋粵港澳大灣區、長三角、中部、環渤海經濟圈等經濟較為發達的區域，在管物業數量215個，在管面積3,260萬平方米，服務項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業綜合體、大型場館、園區物業、地鐵物業等多種業態，并為長租公寓、養老地產、城市公共管理提供服務，擁有車場管理、設備維護、多種經營、餐飲等多個平臺，形成了多翼發展格局。

公司招股書顯示，越秀服務具有行業領先的盈利能力。2020年越秀服務實現總營業收入11.7億元，增速達30.3%，高于百強企業同期增速14.0%。同時，公司降本增效效果顯著，毛利率達34.5%，凈利率達17.4%。而同期百強企業毛利率均值為24.5%，凈利率均值為8.9%。根據在港上市物業企業披露的信息，物業板塊毛利率均值為29.0%，凈利率均值為15.1%。

越秀服務2020年每平米在管面積創造的收入為35.8元，高于上市公司均值30.0元。2018至2020年，越秀服務的營業收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均復合增長率達23.7%;凈利潤分別為4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復合增長率高達107.5%。

截至2020年底，越秀服務合約面積達4339.5萬平方米，在管面積達3264.8萬平方米，同比增速為48.8%，高于同期百強企業增速14.0%。

越秀集團黨委書記兼董事長張招興在上市祝捷活動上致辭時表示，“越秀服務通過資產重組、兼并收購、業務梳理和管理提升，在住宅基本盤之外，形成了商業辦公、TOD、公共物業、老舊小區治理等領域的專業服務能力，特別是構筑了地鐵物業服務的‘護城河’。目前商業物業收入占比達到30%，地鐵物業收入占比達到15%，越秀服務的核心競爭力和發展潛力邁上了新的臺階。”

“地鐵+物業”TOD模式獨特優勢

地鐵物業的獨特優勢成為越秀服務最亮眼的名片。TOD模式通過有效地連接地鐵、地面、廣場及商業等區域，使不同區域與通過不同交通方式抵達的客流無縫銜接;以土地立體開發和復合利用推進軌道交通TOD綜合開發，其產生的經濟效益又可以反哺建設運營成本，同時又能高效地聚集人流量，增加企業收入，通過市場化的運營手段促進地鐵與企業高質量可持續發展。

2020年11月23日，越秀服務收購了廣州地鐵的環境工程與物業管理子公司，成為了擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的復合型物業服務企業。收購完成后，越秀服務新增管理面積超500萬平方米。在車輛段服務中，越秀服務承擔地鐵列車等特種設備清洗等工作，建立起特種設備保潔的技術壁壘，成為越秀服務外拓同類型業務的核心競爭力。

截至2020年末，廣州地鐵管理的里程約676.5公里。根據國家發改委批復的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017--2023年)》，預計到2023年廣州市地鐵累計開通里程將突破 800公里。同時廣州地鐵成功外拓至長沙、南昌 、重慶、麗江等地地鐵項目。未來廣州地鐵大部分新建站點也將交由越秀服務提供物業管理，TOD物業管理業務呈現出較大的增長潛力。

股東強大背景優勢將持續賦能

越秀服務獨特的“地鐵+物業”TOD綜合物業管理模式，主要得益于越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東的豐富資源，越秀服務在TOD 綜合物業管理模式上增長潛力不容小覷。

越秀服務的控股股東越秀地產是國內最大的TOD發展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產擁有5個TOD住宅項目，由此，越秀服務已形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式。

通過 “越秀集團孵化+越秀地產購買+越秀服務管理”的模式，越秀地產至今已經成功推出星圖、星樾、星瀚、星匯城和星樾山畔五大TOD項目，項目建筑面積共近400萬平方米。這種TOD綜合物業管理模式具有獨特的優勢，為越秀服務在TOD領域的發展奠定了基礎，將成為公司未來規模擴張和利潤增長的新動能。

越秀服務在引入廣州地鐵作為戰略股東后，越秀服務將進一步拓展獨特的TOD綜合物業管理業務。目前，越秀集團、廣州地鐵、長沙軌道交通集團已簽署戰略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD物業開發、物業管理業務、產融結合發展等多個領域開展合作。

“作為首家在香港上市的廣州市屬國資物業服務管理企業，越秀服務的上市是廣州國資系統通過資本運作推進現代服務業轉型升級的最新成績，是廣州國資國企加快創新步伐的縮影。各市屬國企之間加強優勢互補力度，越秀集團與廣州地鐵在物業服務領域開展股權合作，為越秀服務上市打下堅實基礎。希望越秀服務牢牢把握資本市場發展‘機遇期’，依托上市平臺整合優質資產，加強對外拓展與投資并購力度，不斷提升價值創造能力。” 廣州市國資委黨委書記、主任陳浩鈿出席上市儀式時表示。

深耕大灣區成增長強引擎

隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出臺，粵港澳大灣區上升為國家重大發展戰略。大灣區城市群的發展，成為中國實現持續發展的重要引擎。

大灣區憑借突出的經濟實力、強勁的人口吸引力，其房地產市場亦實現快速發展。根據廣東省統計局的資料，大灣區貢獻了中國商品房總銷售額超10%。受益于大灣區的經濟增長紅利以及優惠政策，大灣區的物業管理市場發展潛力巨大。作為大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務將充分受益于大灣區高速經濟增長對物管市場帶來的紅利。

截至2020年12月31日，越秀服務的版圖已拓展至19個城市，當中6個位于大灣區。越秀服務在大灣區的總在管面積為2,530萬平方米。

未來，越秀服務將持續并重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固其在大灣區的領先地位。同時，在商業物業方面重點深耕大灣區，進一步拓展上海、杭州等華東區域以及武漢、佛山等新一線城市的業務。

張招興表示，展望未來，越秀服務將緊跟行業發展趨勢及國家發展戰略，重點深耕大灣區，并憑借國企背景優勢與獨特TOD綜合物業管理模式，積極抓緊機遇、提升市場占有率，為股東及投資者創造理想的回報。

物管服務滲透率持續提升 積極外拓

根據中指研究院的統計和預測，中國住宅物業管理建筑面積從2015年的131.92億平方米，增加至2020年的193.02億平方米，且受持續的城鄉化進程所帶動，預計將于2025年繼續穩步提升至236.29億平方米。公建物業管理建筑面積從2015年的28.63億平方米，增加至2020年43.48億平方米，并將于2025年繼續提升至60.99億平方米。2020年至2025年，隨著經濟發展，物業管理服務的滲透率將會上升。

近年來，越來越多促進物業管理服務市場發展的有利政策已生效，擴大了發展為一個受規管、市場化及標準化行業的空間。例如，《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》要求省級價格主管部門廢止對提供予住宅物業的服務價格管控或指導政策，給予市場定價的空間。另外，地方政府亦實施其各自政策促進物業管理行業的發展，如放寬物業管理費定價限制及鼓勵物業管理公司涉足城市服務及公共服務范疇。

越秀服務管理層表示，“能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國內并不太多，這一領域有一定的專業壁壘，所以越秀服務也會積極拓展在國內其他城市的TOD服務，成為這一領域的先行者。”

除了TOD物業業務，越秀服務也在積極拓展“物服+X”業務網絡，參與國內地方政府“智慧城市”的發展項目，進一步豐富業態，鞏固其城市服務運營商的地位。

其中，2021年6月23日，越秀服務在無錫市梁溪區揚名街道老舊社區改造項目中，立足揚名街道對老舊小區改造、智慧社區建設的物業管理需求，提供老舊社區改造咨詢服務及一站式解決方案，推廣全域化服務。該項目是越秀服務結合基礎物業管理，社區商業運營，智慧社區建設、運營，多種經營服務，紅色物業建設等全域化服務能力，在探索“政府+企業+市民”多元共建共治共享治理體系過程中的重要里程碑。全域化服務的落地和推廣，有利于越秀服務鞏固和深化其城市公共服務能力，為“物服+X”業務網絡注入增長新動力。