“中介吃差價(jià)”引來(lái)法律糾紛

　　上海一套7平方米的房子，兩天“漲”44萬(wàn)元

　　孔遒威 中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者 王燁捷　　來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)　　( 2018年04月17日 06 版)

　　一套7平方米的小房子，被中介以130萬(wàn)元的價(jià)格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)，這套房子房主原本只賣86萬(wàn)元。王先生與房主簽約的時(shí)間，距離中介與房主“簽下”房子的時(shí)間，僅過(guò)去了兩天。

　　中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者日前從上海市第二中級(jí)人民法院民二庭獲悉，針對(duì)上述案件，二審法院維持了一審判決，要求房產(chǎn)中介返還購(gòu)房者王先生房屋差價(jià)共計(jì)363974元。

　　2016年8月30日，王先生和房屋中介公司簽訂了《上海市公有承租權(quán)轉(zhuǎn)讓定金合同協(xié)議書》，約定由王先生以凈付款130萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一套位于上海重慶北路上的二層亭子間房屋的承租權(quán)。這類房屋因?yàn)闆](méi)有正式產(chǎn)權(quán)，屬公房性質(zhì)，因此只能進(jìn)行承租權(quán)的買賣。

　　合同簽訂后，王先生依約支付了125萬(wàn)元房款。隨后，中介方讓王先生與房屋承租權(quán)人王女士面對(duì)面坐下來(lái)簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。與轉(zhuǎn)讓人王女士碰面后，王先生發(fā)現(xiàn)，合同約定的確實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格僅為86萬(wàn)元。

　　這比王先生此前簽訂的定金合同上130萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格便宜了44萬(wàn)元。因此，王先生上訴到法院，要求中介方退還其已經(jīng)支付的125萬(wàn)元中的差價(jià)39萬(wàn)元。王先生表示，愿意支付原定購(gòu)房款的2%中介費(fèi)2.6萬(wàn)元，以及26元交易手續(xù)費(fèi)。

　　但中介方卻認(rèn)為，己方此前已有一名工作人員在8月28日，也就是與王先生簽訂定金合同前兩天，以支付5萬(wàn)元定金的方式，向王女士購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋的承租權(quán)，約定到手價(jià)人民幣86萬(wàn)元。因此，中介方認(rèn)為，在這一過(guò)程中，中介公司已經(jīng)不再是居間服務(wù)提供方，而直接成為“賣房人”。

　　“中介覺(jué)得自己付了5萬(wàn)元定金給賣房人，自己就成為權(quán)利人。但我們認(rèn)為，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)的，都不能算。”上海市第二中級(jí)人民法院民二庭庭長(zhǎng)彭程介紹，這是一起典型的中介方“背靠背”交易從而賺取巨額差價(jià)的案子，這一案件的典型性在于，在實(shí)際操作中，很多小中介公司都存在“吃差價(jià)”行為，“明明知道有買家對(duì)房子有興趣，也能接受高價(jià)，(中介)就先自己把房子付定金‘吃’下來(lái)，再高價(jià)轉(zhuǎn)賣。”

　　彭程告訴記者，實(shí)際上一路打官司一直打到中級(jí)人民法院的“中介吃差價(jià)”案子很少。一方面，一些大型的、具有專業(yè)法務(wù)的中介會(huì)在一開(kāi)始就直接對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶，之后再銷售房產(chǎn)，在這種情況下，消費(fèi)者維權(quán)困難;另一方面，很多消費(fèi)者簽合同時(shí)并未注意到上述細(xì)節(jié)問(wèn)題，沒(méi)有維權(quán)意識(shí)。

　　“很多人在自己的心理價(jià)位買了房子，并且房子后來(lái)價(jià)格看漲，也就沒(méi)有再考慮打官司。”彭程說(shuō)。

　　上海市第二中級(jí)人民法院民二庭法官助理張末然提醒公眾，通過(guò)中介公司購(gòu)買二手房，一定要買賣雙方當(dāng)事人“見(jiàn)面交易”。簽訂居間合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須悉數(shù)到場(chǎng)，并要求權(quán)利人本人簽字。權(quán)利人本人沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)的，要出具依法合規(guī)的委托書。

　　張末然建議，消費(fèi)者在買賣二手房過(guò)程中，從看房、商談到簽訂合同時(shí)，盡量養(yǎng)成錄音、錄像的習(xí)慣，以備未來(lái)維權(quán)之需。

　　上海國(guó)巨律師事務(wù)所合伙人、律師霍子健長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律咨詢服務(wù)，他告訴記者，除了上述權(quán)利主張獲法院支持的案例外，還有很多消費(fèi)者吃了中介的虧，且維權(quán)困難。

　　比如，曾有賣房人圖一時(shí)方便或省事，與房屋中介簽訂的并非《居間服務(wù)合同》，而是《房屋買賣合同》，且中介還支付了很小一筆“定金”。但依據(jù)洽談內(nèi)容，雙方實(shí)際仍是居間服務(wù)關(guān)系，賣房人主觀上仍然只是委托中介介紹買房人，并不是直接賣給中介。

　　但中介卻利用雙方簽訂的《房屋買賣合同》，以房屋所有人的身份將房屋轉(zhuǎn)賣從而獲得相應(yīng)差價(jià)。因賣房人與中介簽訂的是《商品房買賣合同》，所以導(dǎo)致從表面看中介確定已成為房屋所有人，有權(quán)自行進(jìn)行買賣并獲取房款。這個(gè)時(shí)候，賣房人應(yīng)當(dāng)主張中介并非房屋所有人，即雙方雖簽署的是買賣合同但實(shí)際為居間服務(wù)關(guān)系，但賣房人需要為此充分舉證。