70歲的老人吳女士跟房山一家房產(chǎn)中介的員工王小姐簽訂委托賣房協(xié)議，約定三個(gè)月內(nèi)以不低于120萬(wàn)的價(jià)格把房子賣出去。但約定期滿之后，中介王小姐并未通知吳女士是否已把房子賣出，吳女士于是就把房子賣給了他人。但隨后近90歲的老人劉先生突然把吳女士告上法庭，稱吳女士一房二賣，要求吳女士賠償24萬(wàn)元賠償金。近日，房山法院對(duì)該案作出判決，法院經(jīng)過調(diào)查確認(rèn)老人劉先生并不想真正購(gòu)買涉案房子，駁回劉老先生索賠的訴訟請(qǐng)求。二審法院經(jīng)審理維持原判。

　　專家稱，該中介做法不符合行業(yè)慣例。

老人莫名被訴“一房二賣”

　　劉先生起訴稱，他通過某房產(chǎn)中介公司與吳女士簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，合同約定吳女士的一處房屋出售給他，出售價(jià)格為120萬(wàn)元，他向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買。合同簽訂當(dāng)天他給付吳女士定金3萬(wàn)元，雙方已辦理房屋交割手續(xù)，后經(jīng)他和中介公司多次催告，吳女士均不配合辦理相關(guān)手續(xù)。劉先生要求法院判決解除雙方簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，吳女士返還定金3萬(wàn)元并給付違約金24萬(wàn)元。

　　房山法院法官收到案件，打電話通知被告吳女士時(shí)，吳女士卻十分震驚，稱自己根本不認(rèn)識(shí)原告劉先生，更沒有把涉訴房子賣給他。

　　吳女士稱，她在2016年5月與房山一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協(xié)議書，委托王小姐出售自己位于房山區(qū)的一處房產(chǎn)，出售價(jià)不低于120萬(wàn)元，約定賣房期限為三個(gè)月。但在約定期限屆滿后，王小姐并未告知吳女士與任何人簽訂賣房協(xié)議。因認(rèn)為涉訴房屋沒有賣出，吳女士將涉訴房屋賣給他人，并且辦理了房屋過戶手續(xù)。

　　隨后，法官向吳女士出示了劉先生提交的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，吳女士看后表示自己沒有見過這份協(xié)議。

中介買房人起訴類似案件多次

　　根據(jù)吳女士的講述，法官感到此案可能事出有因，馬上電話聯(lián)系原告劉先生，但起訴狀上的聯(lián)系方式并不是劉先生本人，而是其委托律師。然而，法官在向律師了解情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)本案細(xì)節(jié)事實(shí)并不了解，于是要求律師向劉先生轉(zhuǎn)述問題。但劉先生在頭腦清醒、身體健康的情況下，卻拒不回答法官要求其律師轉(zhuǎn)述的問題。

　　在法庭上，吳女士說(shuō)，她從來(lái)不知道跟劉先生簽訂合同賣房一事。她與中介公司工作人員簽訂的獨(dú)家代理協(xié)議約定的代理期限為三個(gè)月，但中介公司在約定時(shí)間內(nèi)從未給她打過電話，原告劉先生也沒有找過她，直到她拿到起訴書后才知道房子是賣給劉先生了。她認(rèn)為，劉先生的行為與正常交易習(xí)慣明顯不符。此外，吳女士稱，她從未收取任何定金，也沒有交付過房屋。

　　在庭審過程中，法官多次詢問中介員工王小姐與劉先生是否認(rèn)識(shí)，王小姐情緒異常激動(dòng)，表示之前不認(rèn)識(shí)劉先生，并多次打斷庭審。經(jīng)詢問，法官了解到，劉先生的律師也是由王小姐出面委托的。

　　庭審中，法官通過律師要求劉先生參加庭審，但劉先生兩次開庭卻都沒有參與，并向代理律師表示不愿到法院來(lái)，也拒絕向法院出示購(gòu)房能力證明。

　　隨后，法官在查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，王小姐所在的中介公司和劉先生以同樣的情況起訴的案件有數(shù)起，與本案情況非常相似。

法院判決房屋買賣合同無(wú)效

　　房山法院經(jīng)過審理認(rèn)為，在案件審理過程中，法院僅能確定劉先生在《房屋訂購(gòu)協(xié)議》、《房屋物業(yè)交割單》上簽字，關(guān)于劉先生是否具有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示，劉先生沒有提交其他證據(jù)予以證明，且其行為存在諸多疑點(diǎn)，購(gòu)買房屋標(biāo)的巨大，但劉先生沒有看房的過程，委托中介公司工作人員全權(quán)辦理卻不出示授權(quán)委托手續(xù);《房屋訂購(gòu)協(xié)議》約定不清楚且有互相矛盾之處，將所有費(fèi)用負(fù)擔(dān)加在吳女士身上，特別是補(bǔ)充條款，還有更換買房人姓名的約定。《房屋訂購(gòu)協(xié)議》簽訂后，劉先生沒有支付吳女士定金，中介公司沒有進(jìn)行房源核驗(yàn)、購(gòu)房人資格核驗(yàn)。

　　劉先生頭腦清醒、身體健康，經(jīng)法庭多次要求，卻拒不參加庭審。明知自己年事已高可能無(wú)法辦理貸款，卻向代理律師表明能借來(lái)全款，經(jīng)法庭責(zé)令逾期不提交購(gòu)房能力證明。

　　房山法院經(jīng)過審理確認(rèn)，劉先生沒有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示，他與吳女士之間的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》不生效，判決駁回劉先生索賠的訴訟請(qǐng)求。

　　據(jù)了解，案件宣判后，劉先生由王小姐開車送到法院上訴，此時(shí)法官才第一次見到了劉先生本人。在二審中，劉先生承認(rèn)了早就與王小姐認(rèn)識(shí)。二中院二審維持一審的判決結(jié)果。

　　專家觀點(diǎn)：中介做法不符合行業(yè)慣例

　　業(yè)內(nèi)專家貝殼找房法務(wù)總監(jiān)孫笑竹表示，目前的行業(yè)慣例都是三方簽署，讓買方和賣方都知道合同全部的條款和內(nèi)容，中介對(duì)雙方講解合同、確定合同條款，是中介最典型的義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，正常的房屋買賣合同是不可能在沒有取得相關(guān)授權(quán)的情況下，先跟買方簽署協(xié)議，然后再拿去跟賣方簽署。

　　針對(duì)本案中，吳女士與中介公司所簽署的“獨(dú)家代理協(xié)議”是否合規(guī)?對(duì)此，孫笑竹表示，之所以會(huì)有“獨(dú)家代理協(xié)議”這種情況，是因?yàn)橹薪榉綖榱藢⒎孔邮鄢觯�可能�?huì)投入大量的經(jīng)濟(jì)成本，比如廣告支出、經(jīng)紀(jì)人等，如果在中介服務(wù)過程中，買方或者賣方隨便跳票，這個(gè)對(duì)中介行業(yè)損害比較大，因此“獨(dú)家代理協(xié)議”是行業(yè)允許的。

　　但是根據(jù)行業(yè)慣例，獨(dú)家代理只是讓中介幫賣房者去尋找買房者，而不是中介可以替賣房人去賣房。即使在獨(dú)家代理協(xié)議中有委托中介賣房的內(nèi)容，根據(jù)慣例，如果出售房屋的價(jià)格達(dá)不到賣房人的要求，中介會(huì)把情況跟賣房人進(jìn)行確認(rèn)，而不是什么都不說(shuō)。

　　孫笑竹表示，吳女士案件中出現(xiàn)的情況，應(yīng)該引起普通賣房者的注意。在簽署委托合同的時(shí)候，一定要把條款看清楚，看是委托找客戶還是委托賣房，賣房人一定要把決定權(quán)留在自己手里。另外，正常的房屋買賣流程是買方、賣方、中介三方坐在一起，也就是業(yè)內(nèi)說(shuō)的三方透明約，“大家坐在一起，把合同條款說(shuō)清楚，比如房子多少錢、什么時(shí)候交房、什么時(shí)候遷戶口、如何貸款，需要把這些內(nèi)容確定并且雙方確認(rèn)完條款之后，才能簽字”。

　　孫笑竹也建議，無(wú)論買房還是賣房，在尋找中介的時(shí)候，一定要注意審查、核實(shí)中介公司的房屋經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、規(guī)模和信譽(yù)度。要查看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看看是不是合法注冊(cè)的公司，還要查詢一下有沒有中介行業(yè)的備案資格，這個(gè)在住建委網(wǎng)站等處都是可以查到的。“尤其需要注意的是，不要隨便跟不了解的人簽委托協(xié)議，不要在空白的條款上簽字”。