中國房產質量周報第四十二期：遲遲不能辦“房本” 須先查明原因
2022-06-15 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第42期發布。
2022年6月6日-6月12日，中國質量萬里行共收到76條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括濮陽上合置業、置信集團、皓順地產、金科地產、地王實業集團、珠海保稅區兆通商貿有限公司、中旅地產、河北旭遠房地產開發有限公司、保利發展、首開集團、金地集團、綠地集團。涉及的項目分別為璞禵公館、置信劍橋城、皓順茂、愉景公館、陶然府、斯越云谷、中旅·亦府、高遠森霖城二期、和悅華錦和綠地香湖灣。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、房屋質量問題、未取得竣工備案即交付、開發商要求先交物業費再驗房等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注中旅·亦府、皓順茂、和悅華錦共三個項目。其中，北京市中旅·亦府業主稱，建筑外墻正在施工中，可見多處凹凸不平，不僅影響美觀，且存在外墻開裂、脫落的安全隱患。河北省邢臺市皓順茂業主稱，合同約定2021年12月30日交房，后延期至2022年12月30日，如今工程進展緩慢。北京市和悅華錦業主稱，車位管理費180元每月，租金700元每月，高于周邊小區管理費標準，此外，由于一二期之間的道路歸屬存在爭議，導致業主至今無法繳納契稅，無法辦理房產證。
北京中旅·亦府：外立面凹凸不平 視覺觀感不佳
近日，中旅·亦府多位業主稱，在探訪工地時發現建筑外墻多處凹凸不平及褶皺，不僅影響美觀，而且存在外墻開裂、脫落的安全隱患。
公開資料顯示，中旅·亦府位于北京市亦莊經濟技術開發區興亦路人大附對面，由長溢(北京)置業有限公司開發建設，系中旅地產旗下。項目占地面積35704平米，建筑面積為136631平米，綠化率30%，樓棟共13棟，總戶數772戶。于2020年11月11日開盤，約定交房時間為2022年12月。
值得注意的是，外墻凹凸不平不僅是視覺觀感問題，由于導致外墻空鼓的原因主要是施工工藝問題，包括墻體基層未找平、保溫層粘結強度不足等。如果不及時處理，凹凸不平的問題將會越來越嚴重，甚至存在外墻脫落，滲水漏水的隱患。
對此，經濟技術開發區建設局于2022年6月7日通過人民網領導留言板表示：目前，中旅亦府項目外立面正在施工，進度最快的是13號住宅樓，其中東立面裝飾層已全部完工。參建單位已于2022年5月28日對完工的13號樓東立面進行了實測實量，實量數據中最大偏差為+3mm，而規范規定墻面涂飾允許偏差表面平整度為3mm，中旅亦府立面平整度達到規范上限要求。此后，開發建設局于2022年5月30日到施工現場進行核查，核查過程中發現13號樓南立面底漆有局部觀感不平整等現象，開發建設局要求相關責任單位立即排查整改。6月1日下午，開發建設局再次約談建設、施工、監理三方單位，要求各參建單位加快推進現場外立面問題的排查整改進度，嚴格控制施工質量，交付合格工程。
針對外立面整改進度，2022年6月10日，中旅·亦府售樓處電話接通后，工作人員稱“稍后有專人回復”，截至發稿，中旅·亦府未對此回復。
河北邢臺皓順茂：施工進展緩慢 或將再次延期交付
近日，河北邢臺皓順茂的一位業主稱，項目本應于2021年12月底交房，目前，洋房交付已延期至2022年8月31日，高層延期至2022年12月31日。然而，施工現場僅有幾名工作人員，工程進展緩慢，整體交付時間或將再次延期。
公開資料顯示，皓順茂位于河北省邢臺市襄都區信都路，由邢臺潤新房地產開發有限公司開發建設，系皓順地產旗下項目。項目共計13棟樓，包含高層和洋房兩種建筑類型，約1300戶。
對此，邢臺潤新房地產開發有限公司的一位工作人員6月10日稱，目前皓順茂施工進度正常，工地現場有不少施工人員，正在進行外墻施工、安裝窗戶等。同日，邢臺高開區住建局一位工作人員表示，近日住建局已經接到不少關于皓順茂停工以及延期交付的投訴，住建局將于下周去實地考察。
另據業主稱，開發商要求業主簽署《商品房買賣合同》補充協議涉嫌霸王條款，其中第四條內容為：“由于建設工程竣工驗收備案證明文件等相關文件辦理的不可控性，基于出賣人保證辦理上述相關證明文件，在合同約定的該商品房交付時間間，如同時滿足附加協議中的三個條件，買受人同意放棄追究出賣人逾期交房的賠償責任，并有權權責在達到條件是直接接收房屋。”
針對這份補充協議，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示：“竣工驗收備案文件是常規的必備交房文件，也是衡量房子達到交房條件的核心文件。這種約定無疑排除了開發商在交房時的主要交房條件，并免除了開發商逾期交付賠償責任，該條款涉嫌霸王條款。”
北京和悅華錦：車位管理費和租金遠高于周邊小區
近日，北京和悅華錦的一位業主稱：“項目于2021年9月交房，至今已經9個月，地下車庫出入口、頂棚仍未修好，雨季馬上來臨，必然面臨雨水倒灌問題。在后續完善工作未完成的情況下，物業強行收取遠高于周邊小區的車位管理費和車位租金。目前，車位管理費180元每月，租金700元每月。”
公開資料顯示，和悅華錦位于北京亦莊經濟技術開發區博興八路與興海一街交叉口西南側，由北京博睿宏業房地產開發有限公司負責開發建設，系保利發展、首開集團、金地集團聯合開發。項目占地面積92065平方米，建筑面積165717平方米，共18棟建筑，1823戶，于2018年9月首次開盤。
針對業主稱停車費過高這一問題，北京經濟技術開發區于6月6日通過人民網領導留言板指出，根據《北京市機動車停車條例》第二十八條本市對其他停車設施實行市場調節價，可以根據地理位置、服務條件、供求關系等因素自主定價。市價格行政主管部門依法加強對停車收費價格的監督。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，面對高昂的車位租金，業主可以通過政府信息公開或其它取證的方式做兩方面的核實：第一是車位的歸屬，開發商是否有權出租獲益;第二，對周邊同地段同檔次小區車位的租賃價格進行取證。如果開發商根本無權對外出租，車位屬于業主共有的，或者收益權歸業主，那么開發商和物業公司根本無權定價，相關的收益也歸業主所有。業主可以視情況通過訴訟、談判、違法查處等方式維護自己的權利。“如果開發商有權對外出租，小區車位租金又確實顯著過高，可以根據上述提到的規定向當地的價格監督機構進行投訴或提起違法查處申請，相關價格監督部門也有職責依法處理。”
重點投訴問題：房產證遲遲未辦理
近日，包括億升觀天下、吉源美郡國際城、碧水藍天、藍光長島、鑫苑國際新城等項目業主稱，房屋交付后，房產證卻遲遲無法辦理。
一般而言，新建商品房應按照購房合同的約定期限內拿證。如果購房合同沒有約定，則參照《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
另外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，由于開發商的原因造成購房者未在合同約定的期限內取得房產證;期房預購人在房屋交付之日起90日內未取得房產證;已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內未能取得房產證的，開發商應當承擔違約責任。
對于遲遲未能辦理房產證這一問題，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，如果開發商未按合同約定及時辦理房產證，作為業主首先要追根溯源，可以通過信息公開等方式核實不能辦證的真實原因，包括開發商違規建設未通過規劃驗收，這是不能辦理房產證的主要原因，此外，可能的原因還包括未申請竣工面積實測報告，開發商拖欠出讓金、稅費等。查清原因后，業主可以根據實際情況針對性地采取一些合法合規的手段去推動，必要時甚至需要視情況提起相關的違法查處和訴訟。
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中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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