北京及上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)新高，分別達(dá)到了1.12億及1.219億平米。住宅施工面積也已經(jīng)達(dá)到了6742萬(wàn)平米和7781萬(wàn)平米，按照同期公布的1-10月簽約數(shù)據(jù)可以得出，消耗潛在庫(kù)存的時(shí)間分別達(dá)到了近10年和7年左右。特別是北京，其中商品房消耗時(shí)間更是達(dá)到了111個(gè)月。均高于全國(guó)平均水平。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：

　　首先：雖然限購(gòu)新政抑制了北京、上海的成交量，目前成交量也并非市場(chǎng)真實(shí)需求情況，但是目前來(lái)看，2-3年內(nèi)，這兩個(gè)城市放寬限購(gòu)的可能性不大。

　　而按照在建面積三年左右轉(zhuǎn)化為可售的正常市場(chǎng)周期，預(yù)期2012年開(kāi)始，將是兩地房企最難受的庫(kù)存高積壓期。而且最近幾年的大量土地供應(yīng)將繼續(xù)增加在建面積。

　　其次：兩城市樓市拐點(diǎn)已經(jīng)接近出現(xiàn)；京滬商品住房市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期逐步明朗、項(xiàng)目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進(jìn)一步鞏固。總體看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“降價(jià)換量”的整體格局已經(jīng)形成，項(xiàng)目降價(jià)由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。

　　第三：截止11月9日，北京商品房住宅庫(kù)存合計(jì)住宅庫(kù)存達(dá)到了120411套。繼2009年5月30日最后一次達(dá)到12萬(wàn)套后，北京住宅庫(kù)存量30個(gè)月后，再次回到12萬(wàn)套的高位。

　　消耗目前可售庫(kù)存即使在不新增供應(yīng)的情況下也需要22個(gè)月。庫(kù)存消耗比已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。再疊加潛在供應(yīng)庫(kù)存，目前樓市已經(jīng)到了市場(chǎng)積壓的拐點(diǎn)。

　　截止10月，全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)政策相對(duì)最嚴(yán)格的10個(gè)城市中，庫(kù)存積壓達(dá)到了6044.46萬(wàn)平米，環(huán)比9月初上漲了6%，庫(kù)存積壓增加了28640套。

　　截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過(guò)1.2萬(wàn)億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫(kù)存同比增長(zhǎng)的公司多達(dá)112家，占比77.78%，庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)的也有109家，占比75.69%。

　　而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力大于2008年。去庫(kù)存已十分緊迫，2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過(guò)程花了長(zhǎng)達(dá)5個(gè)季度的時(shí)間，但在本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過(guò)程更是緩慢，預(yù)計(jì)這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　與2008年類(lèi)似，樓市降價(jià)潮的先行者，仍是各大品牌開(kāi)發(fā)商。自今年5月起，就有中海、碧桂園等開(kāi)發(fā)商紛紛推行降價(jià)促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量的策略。9月，全國(guó)各地區(qū)加入降價(jià)銷(xiāo)售行列的品牌開(kāi)發(fā)商也有所增多。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企，都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)。在上海、北京等城市，一線(xiàn)房企去庫(kù)存化的舉措均非常明顯。(記者 季蘇平)