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商業(yè)地產(chǎn)醞釀逆轉(zhuǎn)行情 城市綜合體成寵兒

時(shí)間:2010-06-24 09:30來源:京華時(shí)報(bào) 作者:
  

  6月18日,恒盛地產(chǎn)啟動(dòng)在中部城市首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心;6月11日,SOHO中國(guó)在上海外灘拿下上海第二個(gè)項(xiàng)目;6月8日,上海鵬欣地產(chǎn)啟動(dòng)“水游城”全國(guó)戰(zhàn)略……在住宅調(diào)控日益冷峻的背景下,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作之頻繁,令人吃驚。不僅開發(fā)商們信心滿滿,業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為無論從內(nèi)因還是外因,2010年,商業(yè)地產(chǎn)的逆轉(zhuǎn)行情已經(jīng)在醞釀之中。

  商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作連連

  6月18日,去年剛在香港上市的恒盛地產(chǎn)啟動(dòng)了其在中部城市首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心,這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項(xiàng)目后,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆。據(jù)悉該項(xiàng)目總建筑面積超過140萬(wàn)平方米,投資逾百億元。

  6月11日,SOHO中國(guó)宣布以股權(quán)收購(gòu)的形式,間接收購(gòu)?fù)鉃?04地塊,成功拿下其在上海第二個(gè)項(xiàng)目,收購(gòu)總價(jià)22.5億元。據(jù)悉,該項(xiàng)目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地,可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。

  6月8日,成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產(chǎn)宣布正式啟動(dòng)“水游城”全國(guó)戰(zhàn)略,擬將“水游城”這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國(guó)各大城市。據(jù)介紹,這個(gè)僅開業(yè)一年多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目日均人流量已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)人次,年?duì)I業(yè)額超過10億元,年繳稅2500萬(wàn)元,可解決3000人就業(yè)。據(jù)其高層透露,目前包括天津、武漢、盤錦在內(nèi)的眾多城市已經(jīng)在接洽中。

  即便是萬(wàn)科、保利這樣傳統(tǒng)的以住宅為主業(yè)的開發(fā)商,近期也頻頻發(fā)出拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的信號(hào)。

  今年第二季度以來,萬(wàn)科陸續(xù)披露旗下3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目,這4個(gè)項(xiàng)目分別位于北京、西安、東莞和武漢,總投資高達(dá)百億元。保利也在京滬等地拿下多塊商住用地。

  內(nèi)外因合力助推

  上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)逆轉(zhuǎn)提供了外部條件,“商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)是豐厚的,但肯定不是短期內(nèi)就能套現(xiàn)得利的,這也是大部分開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)的原因;當(dāng)下時(shí)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際,之前潛心經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)就更為明顯了。”

  在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來,商業(yè)地產(chǎn)在2010年復(fù)蘇是必然結(jié)果。“不僅僅是住宅調(diào)控的效果,更因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的需求已經(jīng)到了大幅攀升的階段。”

  據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2009年上半年,在商業(yè)地產(chǎn)谷底期時(shí),連鎖零售商在北京只有1363家開店計(jì)劃,但到了今年上半年,連鎖零售商的開店計(jì)劃激增到3953家。“據(jù)我們估算,今年大概有255萬(wàn)平方米的商業(yè)面積需求,但今年的新增供應(yīng)僅為183萬(wàn)平方米,成為近年來首次需求面積大于新增面積的年份。”

  因此,蔡宇翔認(rèn)為,今年商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必迎來逆轉(zhuǎn)行情。

  城市綜合體成寵兒

  值得注意的是,無論是萬(wàn)科、保利這樣的大型住宅企業(yè),還是SOHO中國(guó)、鵬欣這樣的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,他們瞄準(zhǔn)的產(chǎn)品都是城市商業(yè)綜合體。

  萬(wàn)科3月份在東莞拿下地塊就擬建為商業(yè)綜合體項(xiàng)目,恒盛地產(chǎn)在合肥的項(xiàng)目也是商業(yè)綜合體項(xiàng)目,SOHO中國(guó)更是以擅長(zhǎng)開發(fā)商業(yè)綜合體著稱。

  對(duì)此,中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為,這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到第四代商業(yè)模式。“第一代為百貨大樓,第二代為自選商場(chǎng),即超市,第三代是連鎖經(jīng)營(yíng),代表企業(yè)正是大連萬(wàn)達(dá),以訂單式操作帶來規(guī)模效應(yīng)。第四代,shopping park模式,主旨為老百姓打造更舒適的購(gòu)物環(huán)境,講究的是‘時(shí)間型消費(fèi)’。”他以鵬欣地產(chǎn)成功在南京打造的“水游城”項(xiàng)目為例,指出在這個(gè)16萬(wàn)平方米的項(xiàng)目中,購(gòu)物面積占比只有約50%,休閑娛樂的面積大幅提高,約占50%,“這可以讓消費(fèi)者停留的時(shí)間更長(zhǎng),消費(fèi)的心情更為愉悅。”

  第四代商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi),購(gòu)物已不再是最重要的功能,它集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體,其中娛樂、休閑占有相當(dāng)重要的比例。這種模式在國(guó)外已經(jīng)成為主流商業(yè)地產(chǎn)模式,典型案例就是“水游城”的母本——日本的博多運(yùn)河城,它以一條景觀運(yùn)河為中心,形成開放式格局,在營(yíng)造的自然景觀中,打造了完備的購(gòu)物休閑空間,因此被譽(yù)為時(shí)尚消費(fèi)之城。據(jù)了解該模式已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)多個(gè)商業(yè)綜合體的效仿對(duì)象。

  本報(bào)記者 魯歡

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