本報記者 王煒

　　調控政策精確有力

　　樓市上演“過山車”行情

　　從平穩到過熱，又從過熱迅速趨冷，短短半年時間，房地產市場上演了一波熱鬧的“過山車”行情。

　　去年底，中央出臺一系列調控政策，遏制投機炒作和房價過快上漲。今年初這些政策的效果開始顯現，1—2月，樓市出現了交易量萎縮，房價上漲趨緩的趨勢。

　　但進入3月份，房地產市場發生變化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三塊新“地王”，帶動周邊房價紛紛上漲，迅速改變了市場預期。隨后，杭州、上海等地土地拍賣價格不斷刷新，北京等一線城市樓市明顯反彈,出現銷售火爆、房價快速上漲的現象，并迅速向二、三線城市傳導和蔓延，這種情況一直延續到4月上半月。

　　今年4月，全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達到12%，創下了2005年有此統計數據以來的新高。在2009年房地產市場已經出現泡沫的情況下，3月份房價非理性的快速上漲，推動房地產市場泡沫繼續增大，市場風險不斷積聚。樓市“越調越漲”的局面，也造成了嚴重的社會影響。

　　面對嚴峻的市場形勢，4月中旬，國務院常務會議決定實施差別化的信貸、土地和稅收政策，堅決遏制房價過快上漲勢頭。與此前出臺的政策相比，本輪調控力度更大。如針對投資投機性需求增長過快的情況，出臺了二套房貸首付比例不得低于50%，限制購買第三套及以上住房等政策。各地也出臺了更為細化、更嚴厲的配套措施。

　　分析本輪調控新政，業內人士普遍認為，新的調控政策有足夠的精度和力度，將從多個方面對房地產市場供求產生重大影響。不合理的投機性住房需求得到嚴格抑制，將擠出住房市場的水分。土地供應量將明顯增加，進而穩定土地價格。住房保障覆蓋面將進一步擴大，減輕市場的需求壓力。住房供應總量增加，尤其是中小套型普通住房的供應比例提高，將有效緩解市場供求矛盾。加大交易秩序監管力度，防止開發商捂盤惜售推高房價，規范市場秩序，能創造有利于房價合理形成的市場環境。

　　在空前嚴厲的調控政策作用下，4月下旬開始，各地樓市成交量迅速下滑。國家發改委、統計局公布的數據顯示，5月份全國商品房銷售面積6777萬平方米，環比下降15.8%，6月份一線城市成交量仍然在低位徘徊。5月70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比4月縮小1.2個百分點，僅有10個城市環比漲幅超過1%，12個城市出現下跌，二手住宅銷售價格環比下跌0.4%，是2009年3月以來的首次環比下跌，房價企穩回落的趨勢十分明顯。

　　市場調整剛剛開始

　　房價趨向回落

　　不僅統計數據顯示房價開始企穩并回落，在各地的房地產市場上，新房打折促銷范圍擴大、二手房議價空間加大的情況也在逐漸增加。

　　據中國指數研究院統計顯示，6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房價格指數均出現不同程度的下跌。恒大、綠地、萬科、保利等一線開發商的部分項目已開始降價促銷，以較低價格入市的新項目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷售業績。

　　以萬科為例，4月份以來，萬科在北京、深圳、廣州、上海等多個城市的項目先后以低于市場預期的價格入市，一些項目在開盤后當周即實現90%以上的銷售率。據了解，新政出臺后萬科的銷售均價相比新政前已下降約15%。這種順應市場積極調整價格的策略開始發揮效力，6月份萬科實現銷售面積85.7萬平方米，實現銷售金額87.7億元，比5月分別增長82.3%和71.6%。

　　“市場調整只是剛剛開始，效果還將進一步顯現。”萬科集團總裁郁亮告訴記者，有價無市等于沒有市場，房地產企業應該順應市場形勢，積極主動調整價格，加快銷售，活躍市場。

　　開發商原本十分樂觀的資金面也開始出現趨緊態勢。國家統計局數據顯示，1—5月，房地產開發企業本年資金來源同比增長57.2%，增幅比1—4月下降2.7個百分點。其中國內貸款同比增長43.6%，較1—4月下降1個百分點；定金及預收款增長61.1%，增幅較上月下降12.8個百分點。隨著房地產貸款政策繼續收緊，如果交易量繼續萎縮、銷售資金回籠緩慢，房地產企業的資金壓力在下半年會逐步顯現，這或許將迫使企業加大促銷力度。

　　在二手房市場上，供需狀況發生了明顯轉變。北京市統計局提供的數據顯示，5月份，北京二手房實際成交量環比下降70%，可供銷售房源與當月實際銷售套數比在上月14.5∶1的基礎上繼續擴大，達到31.1∶1。記者采訪北京多家中介機構均表示，目前二手房交易的議價空間不斷增加，買賣雙方僵持一段時間后，二手房價逐步回落在所難免。

　　“房地產新政不僅力度大，直接影響供求關系，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心，扭轉了市場各方的預期。”中國房地產協會副會長朱中一表示，預期的改變將促使開發商加快銷售速度、投資投機者放盤撤離、自主性消費者持幣觀望，下半年房地產市場熱度將進一步消退，成交量繼續在低位徘徊。市場短期將出現供求平衡甚至供過于求的態勢，在這種新的供求關系下，房價將逐步趨穩，并出現合理的回落。前期房價上漲越快的城市，回落幅度也將越大。

　　調控樓市影響經濟增長有限

　　堅持調控政策適時微調

　　盡管調控政策在短期內已經初見成效，但房地產市場能否實現健康發展，仍然面臨較大的不確定性。朱中一表示，當前，房地產市場調整態勢各地不一，政策效果也存在差異。從遏制部分城市房價快速上升的角度看，調控政策效果明顯。但從成交量大幅萎縮的市場表現看，如果長期持續下去，并不利于市場的穩定。

　　房地產業是中國經濟的支柱產業，對經濟增長的貢獻率高達20%，能帶動建筑、建材、家電、裝飾等數以百計的產業發展和大量就業。人們擔心，對房地產市場進行如此大力度的調控，會影響相關行業的發展，甚至影響國民經濟企穩回升的勢頭。

　　這種擔心并非空穴來風，記者了解到，隨著調控政策效果不斷顯現，一些有可能影響市場長期健康發展的現象正在抬頭。如土地供應流標現象增多，據統計，廣州、深圳、北京等地上半年商品住宅用地供應量均不足計劃的30%。要完成2010年全國18.5萬公頃的供地計劃，下半年任務較重。

　　由于市場預期改變，開發商大多采取防守型和保守型的開發戰略：縮小開發規模，拉長開發周期，降低竣工量。在交易量萎縮、房價下行的情況下，盡管目前的開工量和在建規模都保持較高水平，但下半年的開發投資有可能下降，導致一段時間以后市場供應量下降。

　　房地產交易和開發規模的萎縮，對上下游產業的影響也已經有所顯現。此外，由于大批自住型需求的購房人現在延期購房，導致近期租房需求大幅增加，部分城市商品住宅的租賃價格甚至出現10%—20%的漲幅。增加了中低收入家庭和外來人口的租房負擔，不利于房地產市場的穩定和社會的和諧。

　　“從短期看，樓市調控對經濟增長會有影響，但這種影響比較有限。”中國宏觀經濟學會副會長曹玉書分析道，房地產業對經濟增長的貢獻，主要體現為房地產投資的增長。1—5月全國房地產開發投資額為1.4萬億元，同比增長38.2%，增幅較上月擴大2個百分點。隨著城鎮化、工業化的推進，人民生活水平的提高，房地產市場在未來相當長時間內都有發展空間。多數開發商仍然看好樓市的長期前景，不會因為近期的調控而放棄房地產投資，房地產投資仍然會保持一定的增長速度。

　　另一方面，政府在調控樓市的同時，將繼續大規模推進保障性安居工程建設，近期還特別提出加大公共租賃房建設力度。保障性住房投資的上行，將有效“對沖”商品房投資可能出現的下行。同時，房價的合理回落，有利于經濟社會協調發展，從而增強居民在其他方面的消費信心，帶動消費需求增長。

　　國務院發展研究中心有關專家建議，在進一步貫徹落實調控政策、使政策能夠真正發揮作用的同時，要根據市場的反應適時進行政策微調，使調控更加符合市場的客觀實際。比如注重保護自住型消費需求，目前的二套房貸政策在抑制投機需求的同時，也抑制了部分改善型的自住需求，可能導致需求大幅下降、市場產生較大幅度振蕩。應進一步區分改善型和投資型需求，對改善型需求給予一定政策支持。