“后調控時代”：房價與質量會否同降？

　　在后調控時代，房價穩中有降已是大勢所趨。但一個不好的跡象是，房價下降的同時，房地產龍頭企業紛紛曝出質量問題。房價下降，以犧牲住房質量為代價？

　　水落石出。如果把房價比作是“水”的話，那么房屋的質量問題就是“石頭”。在房地產調控力度沒有放松跡象的大背景下，房價如期停漲并進入下行通道，而隨著喧囂的房價泡沫逐步散去，堅硬的房屋質量問題開始凸顯。種種跡象似乎表明，中國住房質量問題開始進入集中爆發期。讓人擔心的是，后調控時代，住房質量開始與房價同時下降？

　　房地產龍頭企業質量事件頻發

　　5月，綠地集團“馬鞍山纖體鋼筋事件”持續發酵。人們追問，綠地的建筑質量管控機制何以在馬鞍山失靈？馬鞍山質量事件是否只是孤例？一切還有待最終的調查結果。

　　“絕對不允許的”鋼筋不達標問題——這樣低級卻又致命的錯誤，出現在向來宣稱是地產三強之一的綠地集團，多少有些令人意外。據媒體廣泛報道，在安徽馬鞍山，綠地集團多棟在建高層住宅使用了不合格的鋼筋，原本應用的12mm鋼筋被替換成8mm鋼筋，這些高層住宅屬馬鞍山“綠地世紀城”一期項目，全部是24層到32層的高樓，有些已經接近封頂。而據馬鞍山市建筑管理處發布的文件，其已要求綠地世紀城全面停工，且初步調查發現，被曝高樓主體結構嚴重不合格，主梁直徑12mm的鋼筋被偷換成6mm—8mm的鋼筋，施工現場樣品實體檢測均不達標。

　　綠地“事發”貌似頗為偶然。綠地世紀城業主中，有一位是近退休的建筑企業的員工，已接近退休，出于對樓盤的關注，經常跑工地。有一次，他用游標卡尺對部分鋼筋的直徑進行測量，結果發現了問題。但看似偶然的背后，也許誠如馬鞍山市建筑管理處總工程師趙家喜所說，綠地集團作為大品牌地產商，“它的內部管理機制出現了問題。”

　　值得注意的是，出問題的不光是綠地，近期房地產龍頭企業質量事件呈高發之勢并不斷引發糾紛。如2月萬科公司繼“安信毒地板”事件后，再度深陷裝修質量問題漩渦，其深圳和佛山的兩個樓盤被業主投訴裝修質量不過關；3月，以高檔裝修聞名的星河灣，其山西太原項目也曝出精裝修質量問題；地產大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展會上，四五十名業主因為交付的精裝修房屋質量問題要求保利退房；一向以品質優異著稱的中海地產也頻頻出現“質量門”事件，中海橡園國際、中海限價房鑫園、中海花城灣一期項目等質量問題和結果處理不善一直使其困擾，5月，中海地產（中海九號公館、中海尚湖世家）再次陷入質量漩渦……中國住房質量問題開始進入新一輪集中爆發期？深圳市裝修協會副主任林武生對此感嘆，這一輪曝出質量問題的萬科、中海、星河灣等企業，在房地產商中都屬于質量控制相對較好的，如果他們都出現嚴重問題，其他房地產企業的問題會更加嚴重。

　　記者網絡搜索也發現，中國此輪住房質量問題，從最初的一線城市、沿海城市逐步向內陸地區和二三線城市擴散，而出現問題的也絕不限于房地產龍頭企業，只是它們分外受媒體關注而已。

　　房價下降犧牲住房質量？

　　按照房地產業生產消費周期規律，期房一般在兩年內進入收樓期，而收樓期通常正是質量糾紛高發期。以此推算，此輪住房質量問題的爆發，實際上主要是消費者2010年、2011年購買的房子出了問題。而此段時間正是房價騎虎難下，中央對房地產持續加大調控力度，政策形勢基本明朗，銀行銀根收緊，房地產商日子開始不好過的時刻。

　　理論上分析，隨著樓市調控的步步深入，開發商可能會面臨庫存增加、利潤下降、資金吃緊等局面。而房價進入下行通道無疑更為加劇這一局面。為解決這些困難，一些房地產商可能會采取種種措施，以降低開發成本。如采用相對更廉價的原材料等。少數不法開發商也可能會鋌而走險，在建設中偷工減料，以劣充好。同時，上游開發商的壓力，也會向下游建筑方轉嫁。建筑方可能將工程分包給一些專業性不高的“散兵游勇”，以降低成本。這意味著，房價下降的壓力會轉移到住房質量上，房產商有可能以犧牲住房質量為代價挽回房價下降造成的“損失”。由此帶來的后果是，輕則只是在一定程度上降低消費者的居住品質，重則埋下嚴重的質量安全隱患。

　　前者如廣為詬病的裝修質量問題，后者由“綠地纖體鋼筋事件”即可見一斑。某種意義上，這可視為大品牌地產商“內部管理機制出現了問題”的深層原因。

　　事實上，此輪住房質量問題爆發和之前相比，也有明顯區別。

　　中國住房質量問題集中爆發，最讓人印象深刻的是2009年。這一年，“樓倒倒”、“樓裂裂”、“樓脆脆”、“樓歪歪”

　　等名詞不脛而走。6月，上海閔行區蓮花南路、羅陽路口西側“蓮花河畔景苑”小區內，一棟在建的13層住宅樓全部倒塌，幸運的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高樓并沒有釀成特大居民傷亡事故，但造成一名施工人員死亡。“樓倒倒”由此而生；7月，北京松榆里南路“美景東方”2號樓被曝因斷梁等問題變身劣質樓，其多處出現澆板裂縫、剪力墻墻壁裂縫等，裂縫寬度深度均大于1cm，且裂縫一直處于發展狀態，變寬，變長，越來越多。這被網友戲稱為“樓裂裂”；8月，四川省成都市校園春天小區，6棟、7棟樓相鄰的墻壁呈20度夾角，被網友美其名曰“樓歪歪”；11月，“樓脆脆”驚現重慶忠縣拔山鎮，一幢建筑面積5065平方米的7樓部分商品房，出現大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情，靠10多根木棒支撐，防止垮塌……和當下的住房質量問題相比，2009年的情況無疑要嚴重得多，但另一方面，因為涉事房地產企業中幾乎沒有主流的房地產龍頭企業，這輪質量危機通常被解讀為中國房地產十年發展黃金期“大干快上”市場成熟過程中的副產品，多是不法開發商追逐暴利所致。而目前的住房質量問題頻頻出現在主流的房地產龍頭企業，則意味著整個住房質量基本面出現了問題。#p#副標題#e#

　　消費者容忍度降低？

　　從另一個角度觀察，房價下降也在一定程度上使消費者對住房質量的敏感度增強。

　　山東眾成仁和律師事務所律師于啟光認為，中國住房質量問題一直長期存在，但在房地產行業快速發展的情況下，諸多問題被忽視或掩蓋。在過去的十年間，國人一直將目光聚焦在房價上，房屋的質量沒有引起足夠的重視。他分析，中國人向來“買漲不買跌”，在房價不斷攀升期間，消費者購房后在房價有較大上漲的情況下，只要不是重大質量安全問題，資產增值的喜悅會很大程度上抵消消費者對房屋質量問題的不滿。但在房價下行的情況下，消費者自然就對住房質量的容忍度降低，開始變得“挑剔”——從本輪房地產龍頭企業被曝的質量事件來看，“拱火”的主力軍也正是2010、2011年房價高位時買進的消費者。如“中海橡園國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格只有每平方米20000元。另一方面，對持幣待購的消費者來說，因為沒有購房增值的預期，不可避免地也會對住房質量加以重視，以求“物有所值”。

　　在于啟光看來，消費者的“挑剔”其實是中國房地產市場的理性回歸。住者有其居，說的不該僅僅是住上房，還應該住得安全、住得安心。但長期以來，中國消費者一直對住房質量的“耐受度”

　　過高，很多人在執行“阿Q”式思維：我的房子不過是漏水而已，還有比我更倒霉的呢？而開發商也往往搪塞了事，在質量上不愿下足功夫，下足投入。換句話說，消費者以前“慣”壞了房產商，如今的“挑剔”可謂“覺醒”，對住房質量的敏感度其實也不是增強了，而是回復正常了。

　　這也提醒房地產商們，在中央堅持樓市調控決不松動的同時，在房價下行到符合價值規律的合理水平之前的這段時間，企業應該正確應對樓市調控帶來的變化，采取系統措施，加強內部管理，開源節流，防范種種不正當的市場問題。尤其是住房質量方面，更應該強化管控，責任到位，不能讓住房質量下降成了房價下降的衍生品。任何試圖以降低品質、降低安全性保證利潤的短視行為，都有可能為企業帶來災難性后果。

　　而對于很多依賴土地財政的地方政府來說，房地產龍頭企業質量事件頻發也是一個強烈的警示信號，住房質量問題、糾紛極易演化成社會矛盾。中國商品房并沒有“三包”政策，國家現行政策法規對“退房”標準既無明確界定，也無規范的操作程序。這種情況下，消費者維權往往容易“出位”，今年3月“太原星河灣陷入精裝修質量糾紛，業主怒砸辦公室”的新聞即是明證。對此，政府應注意疏導消費者情緒，并科學切實地解決問題。

　　如何把住質量

　　“預防永遠大于治療”。就住房這一重大民生問題而言，如何把住質量關？

　　業內人士普遍認為，相關制度和標準的缺位及不夠科學是中國住房質量大大小小的問題一直難以杜絕的重要原因之一。以房屋裝修為例，雖然建設部在2002年出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》，但只是一份關于精裝修房屋的引導性文件，并沒有強制推廣執行的標準，致使含金量大打折扣。

　　有專家指出，現行的工程質量施工標準規范主要由“驗評標準”、“施工及驗收規范”及“工法”組成，這些標準的最大問題在于相互重復，甚至矛盾。當前要解決的主要問題是標準規范之間的協調，建立一套新的合理的標準規范體系。

　　長期專注于建筑工程領域的山東鼎然律師事務所律師褚洪文表示，與西方發達國家相比，中國目前在建筑工程質量制度和規范上的確還有許多亟待制定和完善之處。“目前建筑工程質量制度中的材料質量應用制度、施工質量規范體系、監理制度、建筑工程質量保修制度等還需要完善；賠償能力很小的監理制度、設計和咨詢單位、責任賠償制度也還沒有解決。”

　　在褚洪文看來，為把住住房質量，當前最迫切的是要充分發揮政府在立法和執法中的作用，盡快營造良好的社會和法制環境——近年來層出不窮的嚴重質量問題背后往往都有政府主管部門把關不嚴，甚至濫用職權的身影。記者查閱資料發現，深圳市建設工程質量監督總站“2008年度建筑工程質量投訴質量通病及責任主體不良行為統計分析”一定程度上佐證了這一點。統計顯示，“不良行為”中，違反有關工程質量強制性條文的行為占19％、對應當檢查的項目不檢查或不按規定檢查的13％、項目經理或監理工程師不在崗的12％、未按批準的設計文件施工的10％、未按規定組織分項、分部工程和隱蔽工程驗收的5％、其他未依照法律、法規和工程建設強制性標準實施工程質量監理的行為5％。統計數據表明，不良行為中違反有關工程質量強制性條文的行為首當其沖，各方責任主體的質量保證體系的運行存在問題普遍，履行職責僅僅停留在書面上不是個別現象，監理工作力度、深度、廣度有待增強。

　　多位專家認為，開發商盡管是工程質量的第一責任人，應該建立和完善分戶檢查、消費者提前點評、集中整改等質量管控體系，但沒有強力的監管，依靠開發商“自覺”并不現實。而政府主管部門作為建筑工程質量制度和規范的制定者和監督執行人，應當有更大的作為。監管者應重視建筑工程規劃設計、建設施工、竣工驗收等各環節的過程的把關，同時應當嚴懲建筑工程質量問題的責任人，依法提高房產商的違規成本。

　　為化解消費者住房質量風險，褚洪文呼吁當推行建筑工程質量保險制度和驗房師制度等。建筑工程質量保險制度在一些西方發達國家已開展得較為成熟，最典型的是法國。質量保險制度可以在一定期限內，對由于工程質量不符合強制性建設標準以及合同約定而造成的損失，由保險公司負責賠償。“驗房師制度”則建立在房屋的銷售環節中。“驗房師應用專業知識，可以為業主買房提供參謀，為購房者提供技術服務。驗房師介入商品房的銷售，可以有效消除消費者在購房中遇到技術和知識障礙。”