文/李兟 本刊記者 雷玄
“購房時(shí)，武漢市天下南湖灣的銷售人員說，戶外的鏤空區(qū)域可通過澆筑拓展面積，列入贈(zèng)送面積，并在樣板間內(nèi)展示了拓展方式。”購買了天下南湖灣小區(qū)樓盤的業(yè)主張麗（化名）說。房屋交付后，業(yè)主按樣板間所示方式澆筑陽臺(tái)，卻被城管部門判定“違建”，并進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。對此，武漢市洪山區(qū)規(guī)劃局工作人員說：“判定為違建的依據(jù)為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，建筑結(jié)構(gòu)需與圖紙保持一致。”
天下南湖灣住宅業(yè)主投訴“澆筑陽臺(tái)方式拓展面積為虛假宣傳”，同期，該項(xiàng)目公寓業(yè)主投訴“燃?xì)馊霊粑磧冬F(xiàn)”。通過進(jìn)一步了解，業(yè)主才知道自己買的公寓樓為商業(yè)地產(chǎn)，設(shè)計(jì)圖紙中沒有接通天然氣的規(guī)劃。
截至2022年2月23日，天下南湖灣項(xiàng)目的住宅業(yè)主正在整理資料，準(zhǔn)備集體起訴開發(fā)商欺詐銷售的行為。公寓業(yè)主表示：“未裝修的業(yè)主希望退房，已裝修的業(yè)主則希望開發(fā)商進(jìn)行賠償，并增大入戶電線的平方數(shù)。”
（圖片由業(yè)主提供）
住宅區(qū)業(yè)主澆筑陽臺(tái)被強(qiáng)拆
天下南湖灣小區(qū)位于湖北省武漢市洪山區(qū)珞獅路310號(hào)種子管理局附近，由武漢鑫合利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目包含住宅和公寓，于2021年2月28日毛坯交付。
2021年10月1日，天下南湖灣住宅區(qū)業(yè)主張麗（此為化名）收到一份落款為“武漢市洪山區(qū)獅子山街道綜合執(zhí)法中心”的告示。告示寫道：“您在天下南湖灣1棟某室存在亂搭建情況。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《武漢市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的相關(guān)規(guī)定，該搭建行為涉嫌違法建設(shè)。現(xiàn)請您攜帶有效證件到三日內(nèi)我執(zhí)法中心接受調(diào)查，逾期我中心將依法對該處搭建采取強(qiáng)制措施予以拆除。”
張麗稱：“接到通知三日后，小區(qū)里已完成澆筑的陽臺(tái)被陸續(xù)拆除。”由于陽臺(tái)外側(cè)屬于鏤空結(jié)構(gòu)，澆筑的陽臺(tái)被拆后，該區(qū)域沒有設(shè)計(jì)防護(hù)欄，安全隱患暴露出來，而且同一層左右戶型互通，業(yè)主的隱私也得不到保障。
張麗介紹，當(dāng)年通過澆筑陽臺(tái)拓展使用面積是天下南湖灣小區(qū)的“核心賣點(diǎn)”。開發(fā)商曾向購房者承諾戶外鏤空區(qū)域可通過澆筑方式拓展面積，小區(qū)交付后，可統(tǒng)一以680元每平米的價(jià)格（總價(jià)約為15000元）交由開發(fā)商進(jìn)行“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，也可按照樣板間樣式自行拓展面積。即可額外獲得15—22平米的面積。
（圖片由業(yè)主提供）
澆筑的陽臺(tái)被拆后，業(yè)主們有些忿忿不平。張麗說：“我們是按照樣板間對陽臺(tái)實(shí)施的澆筑，如果屬于違建行為，為何開發(fā)商對外展示樣板間期間，沒有執(zhí)法人員勒令制止？為何不對開發(fā)商做出行政處罰？”
對此，洪山區(qū)獅子山街道綜合執(zhí)法中心于2021年11月25日回復(fù)稱：“樣板間的陽臺(tái)面積拓展屬于違建，當(dāng)時(shí)因執(zhí)法人員人手不足，未及時(shí)予以拆除。”
驗(yàn)收后，對樓體外側(cè)鏤空區(qū)能否澆筑？
張麗等業(yè)主期望的拓展面積隨著澆筑陽臺(tái)的拆除成了泡影，而“半開放式鏤空陽臺(tái)”造成的安全隱患卻遲遲得不到解決，業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商存在虛假宣傳行為，隨即去武漢市洪山區(qū)建設(shè)局與規(guī)劃局反映情況。張麗說：“建設(shè)局工作人員稱，開發(fā)商按照圖紙進(jìn)行施工，驗(yàn)收期間，也未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違法違規(guī)的事實(shí)。”
針對業(yè)主提出澆筑陽臺(tái)的訴求，武漢市洪山區(qū)建設(shè)局工作人員表示，由于原施工圖紙中并無澆筑設(shè)計(jì)，驗(yàn)收之后，如果要對陽臺(tái)實(shí)施澆筑，需要由開發(fā)商主動(dòng)向規(guī)劃局申請修改圖紙，并按照流程完成修改手續(xù)，繳納相應(yīng)的費(fèi)用，之后便可依法對鏤空區(qū)域?qū)嵤仓Ｔ摴ぷ魅藛T還提供了另一個(gè)解決方案，即全體業(yè)主可對開發(fā)商進(jìn)行“銷售欺詐”的集體訴訟，若勝訴，即可提出整改措施，從而達(dá)成業(yè)主的訴求。
張麗隨即聯(lián)系開發(fā)商——武漢鑫合利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告知：“小區(qū)已交付，規(guī)劃圖紙已審批完成，無法修改。”
2021年12月16日，該項(xiàng)目物業(yè)公司仙桃市居宜物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司的朱經(jīng)理回復(fù)稱：“近期，會(huì)通過街道，邀請業(yè)主、城管部門等進(jìn)行協(xié)商，若無法澆筑，看是否可將室內(nèi)陽臺(tái)進(jìn)行封閉，將安全隱患消除。”12月17日的多方協(xié)商會(huì)上，城管部門隨即否決了封閉室內(nèi)陽臺(tái)的方案，將已經(jīng)封閉完成的強(qiáng)制拆除。
對此，洪山區(qū)規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理科工作人員稱：“小區(qū)需與規(guī)劃圖保持一致，已交付小區(qū)的規(guī)劃圖紙無法再修改。”這意味著，不僅業(yè)主澆筑陽臺(tái)的訴求，將無法實(shí)現(xiàn)，就連封閉室內(nèi)陽臺(tái)以消除安全隱患的訴求，也無法實(shí)現(xiàn)。
關(guān)于住宅業(yè)主“拓展陽臺(tái)”的訴求，北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師認(rèn)為：“小區(qū)驗(yàn)收后，對陽臺(tái)外側(cè)鏤空區(qū)域進(jìn)行澆筑以拓展陽臺(tái)面積屬于違規(guī)行為。開發(fā)商以此為賣點(diǎn)，屬于違法宣傳。根據(jù)房地產(chǎn)廣告相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)的廣告宣傳必須真實(shí)合法。在該案例中，開發(fā)商對‘拓展面積’的宣傳有悖相關(guān)法律規(guī)定。”
承諾天然氣入戶，實(shí)際未兌現(xiàn)
陽臺(tái)澆筑問題尚未解決，天下南湖灣公寓項(xiàng)目又因“承諾天然氣入戶，實(shí)際未兌現(xiàn)”遭到業(yè)主投訴。
據(jù)公寓區(qū)業(yè)主李軍（此為化名）介紹，銷售時(shí)，開發(fā)商宣稱公寓為燃?xì)馊霊簦⑾蛸彿空哒故玖藰影彘g及宣傳畫冊。然而，收房時(shí)業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)“燃?xì)馊霊?rdquo;實(shí)際并未兌現(xiàn)，近80戶公寓業(yè)主受到影響。
（圖片由業(yè)主提供）
李軍稱：“發(fā)現(xiàn)未通燃?xì)猓谑堑谝粫r(shí)間聯(lián)系開發(fā)商及物業(yè)。”當(dāng)時(shí)，物業(yè)回復(fù)稱：“業(yè)主可先按照天燃?xì)馊霊魳?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，但廚房需留下4平方米的空間。”
之后，物業(yè)公司朱經(jīng)理以做好接通天然氣準(zhǔn)備工作為由，向近20戶尚未裝修計(jì)劃的公寓業(yè)主收取每戶1000元的臨時(shí)廚房安裝費(fèi)。
（圖片由業(yè)主提供）
2021年11月，朱經(jīng)理告知業(yè)主：“燃?xì)夤緯和Ａ松虡I(yè)用地天然氣安裝項(xiàng)目。”當(dāng)月，李軍與其他幾位業(yè)主代表通過電話、公眾平臺(tái)、微信等方式向當(dāng)?shù)厥虚L熱線、市規(guī)劃局、房管局、燃?xì)夤镜葐挝环从城闆r，希望有關(guān)部門協(xié)助業(yè)主完成天然氣入戶事宜，但截至目前，問題仍未解決。
物業(yè)朱經(jīng)理稱：“我曾與業(yè)主前往武漢市天然氣有限公司（濱江國際營業(yè)廳）進(jìn)行現(xiàn)場咨詢，市場部工作人員回復(fù)該項(xiàng)目屬商業(yè)地產(chǎn)，設(shè)計(jì)圖紙中也無接通天然氣規(guī)劃。另外，國內(nèi)曾發(fā)生過多起天然氣爆炸事故，所以目前暫不受理。”
對此，武漢市洪山區(qū)燃?xì)鉄崃芾碚竟ぷ魅藛T稱：“公寓能否通天然氣目前無法給出確定回復(fù)。首先，該項(xiàng)目屬商業(yè)用地。其次，燃?xì)夤疚唇拥皆擁?xiàng)目報(bào)裝業(yè)務(wù)。另外，該項(xiàng)目公寓大多不滿足‘燃?xì)馊霊?rsquo;的通風(fēng)條件，所以無法接通。但近期，我部門領(lǐng)導(dǎo)與燃?xì)夤緦υ擁?xiàng)目實(shí)地考察，之后再給出明確回復(fù)。”
2021年12月16日，武漢市天然氣有限公司工作人員回復(fù)稱：“該項(xiàng)目規(guī)劃用地屬商業(yè)用地，不具備報(bào)裝資格。”這也意味著公寓業(yè)主“燃?xì)馊霊?rdquo;的訴求，將無法實(shí)現(xiàn)。
針對公寓業(yè)主“燃?xì)馊霊?rdquo;的訴求，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，開發(fā)商明知規(guī)劃圖紙并無燃?xì)庠O(shè)計(jì)，卻以此為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，涉嫌違反房地產(chǎn)廣告相關(guān)規(guī)定。業(yè)主若選擇法律途徑維權(quán)，可先了解當(dāng)?shù)匦姓䴔C(jī)關(guān)是否曾對相關(guān)違法宣傳行為進(jìn)行過認(rèn)定和懲處，若有，可以此為證據(jù)，向人民法院提起民事訴訟，向開發(fā)商進(jìn)行索賠。
截至2022年2月23日，天下南湖灣住宅及公寓業(yè)主面臨的問題仍未解決，目前，住宅業(yè)主正在整理資料，準(zhǔn)備集體起訴開發(fā)商進(jìn)行欺詐銷售的行為。而公寓區(qū)業(yè)主則表示：“未裝修的業(yè)主希望退房，已裝修的業(yè)主則希望開發(fā)商進(jìn)行賠償，并增大入戶電線的平方數(shù)。”
關(guān)于武漢市天下南湖灣樓盤的后續(xù)進(jìn)展，《中國質(zhì)量萬里行》將持續(xù)關(guān)注。
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