人民網北京8月26日電 （余燕明）人民網記者獲悉，北京市相關部門召集了關于嚴格遏制商改住項目研討會。

      關于如何對北京商改住項目進行限制，一些匿名人士告訴人民網記者，北京市打算將現有商住項目分為幾類：拿地但未開工；開工但未預售；已開工但未竣工；已銷售。

      限制政策上，上述前三類商住項目停辦一切手續，未開工項目暫緩發開工證，重新規劃方案，已開工項目要求停工，重新審查施工圖設計、規劃、開工方案等，確保不進行“商改住”。但對第四類已售商住項目，暫無定論。

      另外，商住限制政策對土地和規劃也做了更加嚴格的限制。暫時暫停商住用地供應，對于尚未供地的商業類項目，將在后續供地中進行規范，加入后期追責責任。

      已在施工階段的商住項目，還要加強規劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕“商改住”，同時要求房屋登記部門現勘時加強“商改住”檢查。

      針對目前流傳的北京市相關部門對商改住項目進行限制的研討會內容，鏈家研究院分析師許小樂據此認為，從目前政策導向看，政策傾向于限制新增商住房供給，對于已經在售的商住房暫無定論，“但政策如何決策在售新建商住房和存量商住房，對商住房市場狀況尤為重要。”

      許小樂認為，一種可能是政府會允許已經出售的商住房在市場流通，由此導致的是未來因為商住房供給減少，不受限購，可能會出現外地居民搶購現象，短期內北京商住房成交將會出現一個小高潮，之后隨著庫存出清而下降。

      另一種可能是政府不允許存量商住房在市場上流通，那么由于商住房自身存在的缺陷（產權年限短、水電費偏高），商住房需求將會出現斷崖式下降。

      許小樂判斷，政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，政策應該更傾向于維持現有商住房交易，在增量上加大管控力度。

      “一是由于商業地產近幾年狀況不佳，限制在售商住房出售，不利于商業地產去庫存。”許小樂分析說，“二是對于存量商住房，由于大部分購房者還處于按揭狀態，如果限制存量商住房出售，會對影響購房者的利益。”

      北京市相關部門之所以重新討論限制商住房，許小樂認為，這是因為商改住由于改變了土地規劃用途，一直是政府嚴格禁止的項目。

      2010年5月，北京市住建委、發改委、規劃委、國土局聯合發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，其中明確，在2010年5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。

      2011年初，北京市住建委又發布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》，要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。

      2011年5月16日，北京市住建部等五部門聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，規定商業、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。對擅自內部加層、增加建筑面積的不予驗收合格。

      “但從實施效果看，這些政策并未得到很好的執行，缺乏監管實施細則，開發商仍然打擦邊球，在建造時候預留出上下水管道、接入天然氣管道，改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割等。”許小樂說。

      他進一步認為，由于商住房不在限購政策范圍內，在北京房地產市場整體火爆的情況下，不少需求通過購買商住房“曲線”入市，今年上半年全市范圍內限購的商住房成交規模遠遠超過純住宅類，商住房已經成為游離在調控之外的不穩定因素，擾亂了政府調控政策，對房地產市場穩定運行造成不利的影響，“因此，政府決定對商住房實行增量控制。”

      根據鏈家研究院的統計數據，截至8月24日，今年1-8月新房市場商住房成交42985套，純商品住宅成交32025套，商住房是新房的1.34倍，而去年同期，商住房成交量僅為純商品住宅的28%。

      從新房庫存上看，目前新建商住房存量（包括期房和現房）超過4萬套，接近純商品住宅存量的70%。

      許小樂告訴人民網記者，作為商業或辦公地塊的衍生住宅項目，商住項目的規模已經超出常態。

      “目前嚴控商住開發供應端的政策還未落地，需求端的政策可能會更為謹慎。”許小樂說，若對存量商住房的需求端予以限制，短期內商住市場成交量可能會出現斷崖式下降，同樣不利于市場穩定。

      “從長期來看，隨著房源不斷被消耗，相應需求得不到匹配，商住市場也會逐漸降溫。”許小樂最后補充。