國內(nèi)首單家居賣場CMBS成功發(fā)行，紅星美凱龍資產(chǎn)證券化提速

2017-09-26 16:13:00 紅星美凱龍點擊：次

　　國內(nèi)首單家居賣場CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)落地，紅星美凱龍資產(chǎn)證券化創(chuàng)新再下一城。

　　近日，“紅星美凱龍家居賣場資產(chǎn)支持專項計劃一期”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函，并于2017年9月22日發(fā)行成功。該產(chǎn)品由長城證券擔(dān)任管理人并獨家擔(dān)任主承銷商，托管銀行為招商銀行蘇州分行，發(fā)行規(guī)模24億元，期限18年，分為優(yōu)先A、優(yōu)先B兩檔。其中優(yōu)先A檔三年期預(yù)期收益率5.0%/年，創(chuàng)造了近期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行利率新低。

　　該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于上海和天津核心區(qū)域的兩棟家居賣場，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和優(yōu)秀管理人的強強聯(lián)合，吸引了國內(nèi)主流銀行、險資、券商等眾多機構(gòu)投資者的踴躍參與。

　　家居賣場CMBS破冰

　　CMBS是不動產(chǎn)證券化的創(chuàng)新融資方式，將單個或多個商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，以證券形式向投資者發(fā)行。

　　CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有物業(yè)資產(chǎn)抵押支持，通過結(jié)構(gòu)化處理未來現(xiàn)金流，可突破原始權(quán)益人本身的信用等級。在獲得更低融資成本的同時，CMBS也保留了對物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)，可享有未來物業(yè)資產(chǎn)的價值升值空間。

　　紅星美凱龍(01528.HK)CMBS項目為長城證券在商業(yè)物業(yè)證券化領(lǐng)域的旗艦新秀，同時這也是國內(nèi)首單家居賣場CMBS，標(biāo)志著紅星美凱龍在中央供給側(cè)結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)改革背景下，積極發(fā)揮自身持有物業(yè)和資本市場的經(jīng)驗和優(yōu)勢，推動商業(yè)物業(yè)的金融創(chuàng)新。

　　該CMBS產(chǎn)品中作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的2個商業(yè)物業(yè)項目有共同特點：地理位置優(yōu)越(一二線城市的核心商圈);持續(xù)高出租率;商業(yè)物業(yè)項目的承租人均為國內(nèi)外著名家居品牌，租金穩(wěn)定，且預(yù)測未來租金現(xiàn)金流將持續(xù)改善;專項計劃存續(xù)期間每年EBITDA對優(yōu)先A類資產(chǎn)支持證券本息兌付的覆蓋倍數(shù)均在1倍以上，形成超額覆蓋。

　　此次紅星美凱龍試水國內(nèi)首單家居賣場CMBS產(chǎn)品，預(yù)示著旗下眾多一二線城市的優(yōu)質(zhì)商場物業(yè)將開啟全新的融資方式，可滿足商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的長期資金，有力提高商場的經(jīng)營水平和最大化提升商業(yè)物業(yè)的價值。

　　資產(chǎn)證券化疾行

　　提及商業(yè)物業(yè)的證券化，人們通常會想到REITs。REITs是讓商業(yè)物業(yè)的權(quán)益證券化并流動起來，而CMBS則將商業(yè)物業(yè)的債項工具證券化并流動起來。

　　就在前幾日，紅星美凱龍成功發(fā)行國內(nèi)家居行業(yè)首個“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃”，項目總規(guī)模為26.5億元。

　　類REITs和CMBS產(chǎn)品的成功發(fā)行給紅星美凱龍帶來新的機會，將開啟和加速推動萬億商業(yè)物業(yè)金融化時代的到來。業(yè)內(nèi)人士指出：優(yōu)良的商業(yè)管理、物業(yè)管理帶來的經(jīng)營績效，會通過商業(yè)物業(yè)金融化更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)。