4月8日上午，廣州白云區(qū)法院開庭審理了一起簡單而又特殊的案子：多戶業(yè)主起訴全國首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——廣州保利西子灣，并拒絕收樓。全國首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目陷入了維權(quán)風(fēng)波。
從當(dāng)初萬人爭搶的“香餑餑”，到如今遭人棄購、棄住。全國首個(gè)限價(jià)房遭遇的尷尬處境，到底折射出了什么？
維權(quán)理由
部分質(zhì)量問題被部分業(yè)主質(zhì)疑
2006年11月，保利地產(chǎn)以每平方米6500元的最高銷售限價(jià)和每平方米2557元的樓面地價(jià)競得了廣州白云區(qū)金沙洲一幅地塊，這塊地建成后就是全國第一個(gè)限價(jià)房保利西子灣，第一期只推出843套限價(jià)房，但卻有8426人申請購買。
2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而這一天卻有很多戶業(yè)主拒絕收樓。據(jù)保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說，“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，地板也出現(xiàn)浮皮，這讓我們很失望。而且當(dāng)時(shí)保利西子灣也無法提供竣工驗(yàn)收備案表，不具備交樓條件，因此拒絕收樓。”
對此，保利地產(chǎn)則回應(yīng)說，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，不存在延期交樓問題，只要業(yè)主提出整改意見，公司馬上跟進(jìn)。
經(jīng)過4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)而拒收樓，而部分業(yè)主則在怕折騰的心態(tài)下選擇了收樓。已于2月9日收樓的吳燕仍對樓盤質(zhì)量深表擔(dān)憂，“由于急著用新房，只好收了，但是目前房子仍未整改完畢，依然不能入住，而且我對這種表面的修修補(bǔ)補(bǔ)很不放心，擔(dān)心重新漏水。”因此盡管她已收樓，但仍要繼續(xù)通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前部分限價(jià)房業(yè)主的主要訴求為：一要求對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改、修繕；二要求保利賠償逾期交房違約金。
事實(shí)上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目，售價(jià)只有每平方米4000元的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認(rèn)為房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重因此拒絕收樓，并正在進(jìn)行維權(quán)。
深層原因
失去價(jià)格優(yōu)勢業(yè)主心態(tài)失衡
“從表面來看，限價(jià)房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為。
廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是樓價(jià)的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房價(jià)處于上漲態(tài)勢。在2007年底2008年初，市民申購限價(jià)房時(shí)，廣州樓價(jià)仍在每平方米萬元以上。然而2008年底收樓的時(shí)候，廣州房價(jià)回落至每平方米8000元，下降了近3000元。而限價(jià)房周邊的部分商品房價(jià)格也跌至每平方米6000多元，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢。面對失去價(jià)格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣、心態(tài)難免失衡，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索。
事實(shí)上，樓價(jià)下滑也直接導(dǎo)致廣州限價(jià)房銷售由熱轉(zhuǎn)冷，少有人問津，以至于現(xiàn)在仍有一些限價(jià)房沒有人申購。據(jù)悉，廣州市目前批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價(jià)房，但部分限價(jià)房樓盤最低認(rèn)購率不足六成。“而與此同時(shí)，開發(fā)商建設(shè)限價(jià)房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣出去，占壓了企業(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困局。”據(jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露，保利西子灣限價(jià)房的利潤率只有3%。
而根據(jù)記者調(diào)查，限價(jià)房遭遇的問題還不止是這些。原本熱銷的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購，那么賣不出去的限價(jià)房又該如何處理？拍賣出去的限價(jià)房用地又該如何處置？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前，已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。
“事實(shí)上，限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)。”一位資深房產(chǎn)專家表示，“雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性。而且限價(jià)房的價(jià)格也是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息變化的市場，尤其是當(dāng)市場下行的時(shí)候，商品房供過于求，失去價(jià)格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場拋棄。”
廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房價(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù)。經(jīng)過兩年來的實(shí)踐，現(xiàn)在看來，似乎限價(jià)房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”