北京樓市3月熱銷已成事實(shí)。因?yàn)?月份北京住宅期房日均簽約達(dá)371套，與2007年熱銷年份持平。在熱銷被廣為關(guān)注的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士及本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在樓市熱銷的背后，出現(xiàn)了一些不和諧的現(xiàn)象，個(gè)別樓盤借助銷量回升的大勢(shì)，通過(guò)一些營(yíng)銷手段來(lái)制造熱銷局面。
排號(hào)、找關(guān)系再現(xiàn)
“我們項(xiàng)目排號(hào)購(gòu)買的人已經(jīng)超過(guò)3000”、“你得找關(guān)系”，這是近期多個(gè)樓盤售樓人員經(jīng)常對(duì)購(gòu)房者所說(shuō)的話。這也是樓市波動(dòng)一年多后再次出現(xiàn)的現(xiàn)象。
一個(gè)多月來(lái)奔走于東部看房的鐘小姐介紹，即使一些排號(hào)不是很多的樓盤，銷售員在和購(gòu)房者交流時(shí)，往往第一句話就問(wèn)“有沒有關(guān)系”。她常常被告知，得趕快去找關(guān)系，否則其看中的房子估計(jì)買不到。“買房找關(guān)系成了好幾個(gè)樓盤銷售員的口頭禪。”鐘小姐說(shuō)。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，多個(gè)網(wǎng)站引以為豪的團(tuán)購(gòu)，目前已經(jīng)淪落為開發(fā)商試探房?jī)r(jià)的手段。不久前剛開盤銷售的某開發(fā)商告訴記者，雖然此前他們已經(jīng)明確地制定了開盤價(jià)格、日期和房源數(shù)量，但并不著急開盤，而是想先通過(guò)某網(wǎng)站來(lái)組織團(tuán)購(gòu)，根據(jù)團(tuán)購(gòu)人數(shù)的多寡來(lái)決定開盤價(jià)及房源。“最終定價(jià)要比我們?cè)O(shè)定的價(jià)格高出許多，主要是參加團(tuán)購(gòu)的人太多了。”
“渾水摸魚”，為聚人氣
多位業(yè)內(nèi)人士表示，近期熱銷樓盤也是漲價(jià)樓盤，漲價(jià)、熱銷同步進(jìn)行。制造漲價(jià)熱銷的樓盤，往往是為了聚攏人氣，在“熱銷”的同時(shí)漲價(jià)銷售。
據(jù)本報(bào)的不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度漲價(jià)銷售的樓盤約有40個(gè)，不過(guò)多數(shù)樓盤是在此前降價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)價(jià)格的，還有部分樓盤是采取了低開高走的策略。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些樓盤的漲幅在8%—10%左右。事實(shí)上，多數(shù)開發(fā)商采取的是小額度上漲的方式，漲幅多數(shù)是在300元—500元/平米左右。
“事實(shí)上，真正的漲價(jià)熱銷僅局限于個(gè)別樓盤，不是樓市的整體現(xiàn)象。”北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，目前樓盤的漲幅還沒有超過(guò)購(gòu)房者的接受程度，如果再持續(xù)漲上去的話，購(gòu)房者則可能會(huì)放棄購(gòu)買。
此外，部分樓盤為其漲價(jià)尋找到更好的理由，常常會(huì)輔以數(shù)額巨大的銷售業(yè)績(jī)來(lái)佐證其熱銷。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別對(duì)外宣稱開盤當(dāng)日售罄或者開盤一周銷售金額超過(guò)數(shù)億元的項(xiàng)目，其在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的簽約數(shù)據(jù)與宣傳的金額不相匹配。比如，東部某個(gè)項(xiàng)目宣稱開盤當(dāng)天234套房售罄，但半個(gè)月后的 4月23日，記者在房地房交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)其實(shí)際簽約量只有145套。
“完全是一種借勢(shì)，也可以說(shuō)是渾水摸魚。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h這樣評(píng)價(jià)個(gè)別項(xiàng)目的“熱銷”。他進(jìn)一步表示，目前的北京樓市，銷量上升是主流。個(gè)別樓盤通過(guò)手段來(lái)制造熱銷雖然不能代表主流行為，但也應(yīng)該引起警惕，尤其是購(gòu)房者不要被那些“偽熱銷”的樓盤所蒙蔽。
■ 業(yè)界視角
房?jī)r(jià)反彈將影響成交量
陳嘯天(克而瑞(中國(guó))首席研究員)：
2009年3月份，全國(guó)整體市場(chǎng)成交量出現(xiàn)“井噴”，大部分城市3月市場(chǎng)成交量同比環(huán)比均有大幅增長(zhǎng)，其中約半數(shù)城市成交量創(chuàng)下了2008年以來(lái)的新高，改善型項(xiàng)目近幾個(gè)月來(lái)持續(xù)活躍。
在剛性需求集中釋放過(guò)后，受市場(chǎng)有效供應(yīng)及需求雙放緩的影響，預(yù)期二季度不大會(huì)延續(xù)一季度市場(chǎng)成交增長(zhǎng)速度，但應(yīng)該能夠維持一季度的平均成交規(guī)模。與此同時(shí)，值得關(guān)注的是，按照目前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的反彈需要提防，這點(diǎn)將直接影響到下半年整體市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
從我們對(duì)北京、上海、深圳等五大城市3月份的監(jiān)測(cè)來(lái)看，提價(jià)項(xiàng)目的幅度和范圍均有所擴(kuò)大。2月份監(jiān)測(cè)城市中出現(xiàn)較大提價(jià)幅度的樓盤約10個(gè)，3 月則擴(kuò)大到30個(gè)左右。此外，項(xiàng)目提價(jià)的幅度也從5%-10%上升到了5%-20%。在北京，2月尚有大幅降價(jià)現(xiàn)象，但目前已有不少項(xiàng)目加入到提價(jià)行列。盡管如此，基于開發(fā)商行為的相似性，在銷售態(tài)勢(shì)保持向上或穩(wěn)定的情況下，提價(jià)項(xiàng)目可能進(jìn)一步增多，恐怕將影響到后市的銷售勢(shì)頭。