伴隨著各地住房成交量的逐漸回升，樓市小陽春之聲不絕于耳，而日益放大的成交量也讓開發(fā)商紛紛打出了漲價牌。購房者還沒從樓市“小陽春”的煙幕彈中回過神來，上海、深圳等地就相繼曝出即將“出現(xiàn)樓荒”的驚人消息。然而，在對各地樓市的調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，成交量放大的背后卻另有隱情……
樓市真的觸底反彈？還是另有隱情？
一邊號稱在“嘩嘩”地賣，一邊暗地里“呼呼”地退，這就是房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)的一個真實反映。一個項目正常的退房率應(yīng)該在1%以內(nèi)，即使出現(xiàn)了大幅度降價等“特殊情況”，也應(yīng)該是在5%以下，目前部分在售項目的退房率明顯已經(jīng)超出了這個預(yù)警線。買房對每個普通家庭來說都算得上是件很慎重的事，如果是剛性需求釋放，那既然決定買當(dāng)然不會輕意退，與常態(tài)不同的是，今年不少城市熱銷樓盤都被曝存在高退房率。
為何會如此詭異呢？用房地產(chǎn)評論員牛刀的話說：“今年樓市的‘小陽’，起因是假按揭”。最高人民法院副院長奚曉明日前也表示,虛假按揭貸款案件開始明顯增多。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),假按揭現(xiàn)象在地產(chǎn)市場是公開的秘密。假按揭產(chǎn)生的后果,就是樓市成交量大幅增加。
假按揭源自何時？是如何運(yùn)作的?
太陽底下沒有新鮮事。實際上，假按揭并非新鮮，它其實一直都存在,尤其在2005年樓市成交相對低迷、開發(fā)商融資明顯困難時,這種手法使用得更為頻繁。在經(jīng)歷了樓市“價跌量降”的2008年后,假按揭“死灰復(fù)燃”暗中助推成就了這輪樓市“小陽春”。
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般如下:開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議,包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。
通常是開發(fā)商聯(lián)合一些沒有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù),進(jìn)而銀行向開發(fā)商的關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。這樣,開發(fā)商就能以相對低的個人房貸利率(而且最大可獲得7折利率優(yōu)惠)得到了銀行融資,實現(xiàn)了資金套現(xiàn)。
當(dāng)這筆資金使用一定時間后,開發(fā)商再組織關(guān)聯(lián)人“買家”提前還款并解除預(yù)售合同,接著開發(fā)商起訴這些購房者,法院判決后,此次假按揭過程結(jié)束。
假按揭緣何肆虐 是誰縱容了它的存在？
常言道：“合于利而趨，不合于利而止。”假按揭的大量涌現(xiàn)對開發(fā)商來說一定有其存在的奧妙，通常來說可以分為以下幾點(diǎn)：
1、開發(fā)商“差錢”。經(jīng)歷了2008年樓市清淡以后，一部分實力不足的開發(fā)商手中資金告急，在沒有找到其他的融資渠道情況下，開發(fā)商便想出“自買”這招，利用“假按揭”騙取銀行貸款，等到熬過危機(jī)時期，樓市春暖花開的時候，再把房子退掉，趁勢再賺一筆；
2、辦理個人住房貸款比開發(fā)商的貸款簡單。開發(fā)商的貸款審批要求日前越來越嚴(yán)，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單一些；另一方面，個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低，因此開發(fā)商通過“自買自賣”從銀行套現(xiàn)，從中還能賺上一筆利率差。
3、回避降價售樓的尷尬。盡管2008樓市慘淡，但嘗過甜頭的開發(fā)商不想降價售樓，而“假按揭”正好可以回避這一點(diǎn)，開發(fā)商通過“自買自賣”從銀行套現(xiàn)，緩解了資金問題，從而就不必降價售樓，并且還可以通過“成交量飆升的數(shù)據(jù)”制造“樓市回暖”的假象，從而推高房價，迷惑購房者匆匆入市。
也許您會質(zhì)疑，在當(dāng)前樓市還不明朗的情況，銀行怎會如此犯傻，對開發(fā)商的假按揭視而不見呢，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)小陽春是政府支持、人為控制的結(jié)果，政策上的減稅、降息、降首付，政府對開發(fā)商的土地支付款網(wǎng)開一面，都說明政府對于房地產(chǎn)市場的急劇下挫比開發(fā)商還要著急。
因為有政策護(hù)駕，有政府和銀行在背后撐腰，開發(fā)商既可以緩解資金壓力，還能推高房價，更能賺上一筆利率差，那開發(fā)商何苦為難自己，不辦假按揭？