5月12日，中新地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布公告，債權(quán)人有權(quán)在6月12日前，以每本金1萬港元贖回 6300港元的出價(jià)，贖回全部或部分債權(quán)。而根據(jù)2006年發(fā)行時(shí)約定，中新地產(chǎn)理應(yīng)以120.01%的價(jià)格回購債券。有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管中新地產(chǎn)避免了破產(chǎn)清算的命運(yùn)，但也預(yù)示著停牌一年多后，“中新地產(chǎn)資金鏈斷裂”的傳聞將更加確信。在此之前，中新地產(chǎn)已經(jīng)開始大幅降價(jià)銷售京滬兩地3項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)已經(jīng)傳出中新地產(chǎn)欲低價(jià)轉(zhuǎn)讓多個(gè)城市地塊的消息。
“雖然經(jīng)歷了樓市小陽春，但許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未完全走出資金困境。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說。
●開發(fā)商從小陽春中獲益不均
5月12日，北京龍湖慶華置業(yè)有限公司以45810.47萬元拿下順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)一塊近36萬平方米的居住用地。這一面積超過今年一季度北京住宅用地成交面積的總和。
根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，今年一季度，北京住宅用地僅成交6宗土地，成交土地面積21.3萬平方米，環(huán)比2008年第四季度住宅用地成交面積下降 93.3%。而根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)市場(chǎng)中心提供的數(shù)據(jù)，從4月初到5月15日一個(gè)半月的時(shí)間，北京住宅用地成交9宗土地(含1宗包括居住用地的綜合體)，成交土地面積64.85萬平方米。于是，激烈競(jìng)爭(zhēng)再現(xiàn)地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，“土地成交井噴”又成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)事件。據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年樓市的小陽春讓許多開發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，大大減輕了資金壓力,讓許多開發(fā)商有能力斥資置地，也有底氣上調(diào)房?jī)r(jià)。
然而，從整體上來說，相當(dāng)多數(shù)的開發(fā)商資金壓力并未減輕。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月，在小陽春方興未艾之時(shí)，80個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交；4月，北京共成交期房住宅14977套，其中，前20名簽約數(shù)高達(dá)6754套,占總簽約套數(shù)的45%，而剩余55%的簽約量則由380余個(gè)樓盤構(gòu)成。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士評(píng)價(jià)說，“小陽春更多的集中在少量熱銷樓盤，在這個(gè)意義上，開發(fā)商收益呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象，資金壓力的緩解并不均衡。”
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，經(jīng)過小陽春的熱銷，有待消化的市場(chǎng)存量依然巨大。而這些存量本身，對(duì)開發(fā)商來說都是資金壓力，“在這些存量變現(xiàn)之前，這部分資金就相當(dāng)于凍結(jié)在那里，無法進(jìn)行新的投資。”
●促銷、“造假”都是缺錢所致
一天賣出幾百套房子，一季度成交額直追去年全年……無論從成交量還是成交額看，小陽春的到來著實(shí)讓許多開發(fā)商賺了一把。但在許多熱銷樓盤火熱的背后，是許多樓盤五花八門的促銷手段：打折、買一層送一層、免物業(yè)費(fèi)、送家具、送汽車，等等。
“讓利的目的是得利，讓利的原因是缺錢。”一位業(yè)內(nèi)專家這樣說。李文杰也表示，只有因?yàn)橛屑涌旎鼗\資金的必要，開發(fā)商才會(huì)推出降價(jià)促銷等活動(dòng)。
比各種促銷手段更惹人注目的，是樓市被揭出的各種亂象、真相。其中最具代表性的就是“假按揭”和超高的退房率。
許多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)披露，開發(fā)商之所以通過動(dòng)用員工、員工親屬以及其他各式“托兒”做假按揭，進(jìn)行虛假銷售，就是因?yàn)?ldquo;手中缺錢”，為了貸款成功，因而想方設(shè)法制造熱銷假象，騙取貸款。
而高退房率背后原因則更為簡(jiǎn)單：開發(fā)商為了貸款而把房子抵押給銀行。“退房顯示出來，說明開發(fā)商回款了；但沒顯示出來的還有多少呢？”有業(yè)內(nèi)人士也產(chǎn)生這樣的疑問，“而從這些已經(jīng)曝光出來的情況看，開發(fā)商因缺錢而去搞假按揭、抵押貸款絕不是個(gè)別現(xiàn)象。”
●開發(fā)商投資表現(xiàn)缺少“資”色
“地產(chǎn)商依然面臨資金壓力，不僅表現(xiàn)在具體的現(xiàn)象上，還反映在房地產(chǎn)投資和開復(fù)工面積兩項(xiàng)數(shù)據(jù)中。”李文杰這樣說。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，1-4月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額338.2億元，同比下降26.5%，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用75億元，下降 46.6%。截至4月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工項(xiàng)目638個(gè)，新開工項(xiàng)目90個(gè)，同比分別減少51個(gè)和28個(gè)。商品房施工面積為7405.2萬平方米，同比下降2.1%。本年新開工面積為464萬平方米，下降41.3%。1-4月，住宅新開工項(xiàng)目59個(gè)，同比減少30個(gè)，新開工面積為269.9萬平方米，同比下降51.6%。
對(duì)此，李文杰解讀為，房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降，開復(fù)工面積的減少，都說明房地產(chǎn)商面臨著不小的資金壓力。
除此之外，根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司的一季度報(bào)，部分房地產(chǎn)企業(yè)一季度業(yè)績(jī)并不樂觀。萬通地產(chǎn)一季度報(bào)顯示，萬通地產(chǎn)一季度營(yíng)業(yè)收入28048萬元，同比降幅超過81%。據(jù)悉這是萬通地產(chǎn)自2007年一季度以來最嚴(yán)重業(yè)績(jī)下滑。一季度報(bào)中，萬通地產(chǎn)還表示出對(duì)未來一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的悲觀，萬通地產(chǎn)預(yù)計(jì)到今年中期，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)將比去年同期下降50%以上。
亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)說，對(duì)于上市的房地產(chǎn)公司來說，基于保證股價(jià)、維持業(yè)績(jī)的考慮，正常的情況下一定要拿地。
而僅從北京住宅用地成交情況看，數(shù)量眾多的上市公司缺少在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)在等待時(shí)機(jī)，逐鹿“好地”，另一方面，許多企業(yè)資金壓力制約了拿地的積極性。“經(jīng)過了一年多的樓市低溫期，地產(chǎn)商在眼下較低價(jià)位拿地的表現(xiàn)，比去年高價(jià)拿地的表現(xiàn)保守了許多。”