今天上午，本市首起因房屋降價引發(fā)的訴訟在朝陽法院開庭。因自己購買的商品房在簽訂合同十日后即降價14.7萬元，業(yè)主涂女士將開發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法庭，要求變更合同條款，調(diào)整房屋售價及貸款金額，享受與后購房的業(yè)主相同的待遇。
庭審 購房十日后降價14.7萬
涂女士向法院起訴稱，今年5月10日，她與方恒置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買了東恒時代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她就聽說開發(fā)商即將對預售樓盤進行大規(guī)模促銷活動，因擔心購房后房屋貶值，她遂向銷售人員詢問了相關(guān)情況。當時銷售人員表示，即將進行的優(yōu)惠活動只針對不好賣的朝北戶型，并保證涂女士看中的朝南兩居戶型絕對不會降價，并一再催促她簽訂合同。
然而在她簽訂合同后的十天，即5月19日，涂女士了解到，開發(fā)商對除南向三居以外的所有戶型進行了降價銷售。她發(fā)現(xiàn)與自己所購房屋戶型相同、樓層相近且原單價相同的商品房降幅達14.7萬之多。
涂女士認為，銷售人員向其隱瞞了與訂立合同有關(guān)的重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失，因此訴至法院，要求將合同中約定的房屋單價由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬變更為45萬余元。
現(xiàn)場 開發(fā)商否認作出不降價承諾
對于涂女士的起訴，方恒置業(yè)公司的代理人否認銷售人員曾作出不降價承諾。代理人認為，原被告之間的商品房預售合同是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)遵守。對于合同條款的變更，應(yīng)由雙方協(xié)商一致才可以，因此不能同意涂女士的訴訟請求。
現(xiàn)象 樓市降價業(yè)主發(fā)難
今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走入低迷期，萬科作為行業(yè)領(lǐng)軍人物率先打起了價格戰(zhàn)，而其他一些樓盤也隨之開始了“變相降價”和“折扣促銷”。買了房的業(yè)主自然覺得冤，于是全國各大城市要求退房、退還差價的糾紛不斷。
據(jù)悉，萬科降價促銷曾引發(fā)南京、上海、杭州等地業(yè)主的抗議，甚至有業(yè)主組成了“退房團”，更有業(yè)主闖入促銷活動現(xiàn)場要求退房。
記者在一房產(chǎn)網(wǎng)站上看到一則北京南三環(huán)某樓盤業(yè)主的帖子，其稱：“開發(fā)商私自把價格從15000元/平方米的均價猛然降至12000元/平方米，我們幾個月前以200萬元買的一套房子現(xiàn)在價格跳水到了160萬元以下，炒股還沒讓我賠得這么慘，沒想到在自己買的房子上栽了跟頭。”該名業(yè)主表示“太想不通了”，并在帖子中號召其他業(yè)主加入，要求開發(fā)商送家具電器，或者原款退房，甚至以“斷供”(停止還貸)要挾。
律師 房價降了該不該索賠
記者注意到，去年下半年到今年年初，房地產(chǎn)市場低迷尚未顯現(xiàn)之際，北京樓市也是糾紛不斷。但當時的訴訟大部分是因為這兩年房價上漲，賣房人反悔而惡意違約引發(fā)。作為受害者的買房人向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同或索賠差價損失，很多獲得了支持。
而如今房價降了，買房人若僅以此為由再要求賠償損失，是否還能得到支持？對此，曾經(jīng)審理過多起房產(chǎn)糾紛的朝陽法院法官俞里江分析說，差價索賠的前提是建立在一方違約導致合同不能履行的前提下。只要合同簽訂時是雙方的真實意思表示，正常的降價行為不會對合同的履行造成任何影響。
俞里江認為，不管是用來投資還是家用，購房行為本身就是一種商業(yè)交易行為，必然存在風險，這就要求購房人在購買前作出妥善的判斷。
除非開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時，曾作出書面承諾，或能證明其曾作出口頭承諾，保證一定期限內(nèi)不降價或者永不降價。若在這種情況下，開發(fā)商降價就構(gòu)成了違約，買房人可以起訴賠償。但如果只是一種正常的商業(yè)風險，買房人則沒有理由要求他人來為自己的損失承擔責任。“道理其實很簡單，如果將來房價漲了，業(yè)主是不是也要給開發(fā)商補交差價呢？”
漢卓律師事務(wù)所律師楊曉剛也認為，商品房的定價是一種市場行為，主要由供求關(guān)系決定，因此買房人的購房行為必然存在一定風險，不可能只賺不賠。而合同本身是雙方意思一致的結(jié)果，既然接受了就要認真履行。
觀點 “斷供”威脅與己無益
記者注意到，房價縮水后，部分業(yè)主以房貸“斷供”來發(fā)難開發(fā)商，要求賠償其損失。深圳地區(qū)就因“出現(xiàn)斷供潮”的說法而鬧得沸沸揚揚。對此，楊曉剛律師表示，業(yè)主斷供對開發(fā)商來說并不會造成直接影響。業(yè)主辦理貸款后，銀行已經(jīng)將房款支付給開發(fā)商，而貸款是業(yè)主還給銀行的。業(yè)主房產(chǎn)證辦好之前，雖然開發(fā)商須用保證金替業(yè)主還貸，但之后仍可以向業(yè)主追索，同時業(yè)主還須支付違約金。一旦房產(chǎn)證辦理完畢，銀行可以直接起訴業(yè)主解除貸款合同，一次性償還剩余貸款本金和違約產(chǎn)生的利息，此外銀行也有權(quán)將房產(chǎn)作為抵押物進行變賣。如果只是想 “脅迫”開發(fā)商，“斷供”的做法對業(yè)主來說沒有任何好處。
提示 如何避免風險
俞里江法官表示，在目前房地產(chǎn)市場價格較不穩(wěn)定時，買房人若要避免利益受損，可以在簽訂房屋買賣合同時作為合同的附件，與開發(fā)商做出特殊約定。比如保證多長時間內(nèi)房屋不會降價，或者降價后給予什么樣的補償，以此來避免風險。否則就要依靠自己的判斷了。