深圳新聞網(wǎng)訊 自5月8日連續(xù)兩天以《坂田商業(yè)廣場商鋪投資回報率達8％？》為題，對坂田商業(yè)廣場商鋪以高額回報和“反租”作為銷售賣點的情況進行追蹤報道。那么，作為一個理性的投資人，在商鋪投資中會遇到哪些風險，面對這些風險又應該如何處置？記者采訪了深圳律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、廣東廣和律師事務所注冊律師陳凌，陳律師明確表示，穩(wěn)定、高額的投資回報屆時是否如約兌現(xiàn)，是投資者面臨的首要風險。
“投資回報率”承諾屬廣告違規(guī)誤導
售樓員關于“投資回報率”的承諾具有廣告性質(zhì)，從法律上來講，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。如果購房者對某一方面的問題特別關注，就要和開發(fā)商協(xié)商寫進合同。實際操作中，多數(shù)情況下房地產(chǎn)開發(fā)商拒絕將投資回報率寫進合同條款中，但投資回報率問題又對購房合同的簽訂有著巨大影響。
房產(chǎn)開發(fā)商在廣告中作出高額回報率的承諾，對投資者來說具有致命的吸引力。這種承諾有誤導公眾之嫌。因為開發(fā)商的經(jīng)營行為既然是市場化的行為，就一定存在風險和不確定性。穩(wěn)定、高額的投資回報屆時是否如約兌現(xiàn)等是投資者面臨的首要風險。風險不僅來自于開發(fā)商等相關主體商業(yè)信譽（是否誠信履約），還來自于社會環(huán)境、市場競爭、政策變更及經(jīng)濟發(fā)展等多方面因素的影響。但如果沒有該項承諾，其廣告作用甚微，甚至于無人問津。
無論如何，這種關于高投資回報率的承諾是違反法律規(guī)定的。我國1997年2月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第3條還規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。”
開發(fā)商不履行承諾消費者可要求加倍賠償
含有虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告包括向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理，包括未能按照規(guī)定的要求明示價格、面積；同時也包括廣告中含有房地產(chǎn)升值或投資回報承諾內(nèi)容。因為開發(fā)商的經(jīng)營行為是市場化的行為，存在一定的風險和不確定性。開發(fā)商在諸多不確定因素存在的情況下，允諾的高投資回報率，具有虛假廣告的嫌疑，這些廣告足以誤導投資者的購買選擇。
依據(jù)《消費者權益保護法》第49條規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
房產(chǎn)廣告亂吹，要面臨雙倍賠償，部分省市地方條例已經(jīng)有所規(guī)定，如2001年開始實施的《福建省房屋消費者權益保護條例》第15條規(guī)定，經(jīng)營者將違法建設的房屋銷售給不知情的消費者、故意隱瞞房屋權利受限的情況誘使消費者購買、以虛假承諾誘騙消費者簽訂購房合同等欺詐消費者的行為，消費者有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同，并可以要求經(jīng)營者加倍賠償損失。
實現(xiàn)“反租”開發(fā)商便可套現(xiàn)出局
售后反租，即反租銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。售后反租的銷售方式含有融資和變相融資，今年5月22日，國家建設部發(fā)出風險警告，稱售后反租風險涉嫌違法，禁止開發(fā)商以售后反租方式銷售未竣工商品房，明確該營銷模式的違法性質(zhì)。
有的商場采取將若干年限內(nèi)的反租租金部分或全部在業(yè)主購買商鋪的款項中沖減。實際的經(jīng)營過程中，往往項目銷售完成后，發(fā)展商便已經(jīng)脫離出局，改由承租商在反租的年限內(nèi)對商場進行經(jīng)營。一旦發(fā)展商完成該商業(yè)項目的銷售，實際上，開發(fā)商便已經(jīng)可以套現(xiàn)出局。而將巨大的租金成本轉嫁給承租商。(來源: 深圳晚報)