160多平方米的三室兩廳隔成12間小屋，租給20多人，連廚房都住了人，衛生間不堪重負，下水管堵頭脫落，污水外泄……北京市海淀區世紀城小區業主許女士的家，就是這樣被淹了，一家四口只能在附近租房子住。忍無可忍，許女士把樓上的業主王女士告上法庭，要求賠償地板、家具、書籍、個人物品等多項損失16萬多元。7月3日上午，北京市海淀區人民法院審理了此案。
王女士申請延長舉證期，當天庭審并未進入實質審理階段，但這起被稱為“北京群租房第一案”的民事糾紛，引起社會各界高度關注。
近日，中國青年報記者調查采訪后發現，在北京、上海、深圳、杭州等一些高房價城市，“群租”現象普遍存在，一般是房屋所有者或承租方將房屋人為分割成若干空間，分租給若干人，租房人數大大超過房屋各種設施的承載限度，衛生狀況極差，同時存在安全、消防諸多隱患。
一些法律專家和社會學者指出，由群租引發的諸多問題，考驗著政府對房屋租賃市場的管理智慧。
群租：高房價城市普遍現象
許女士介紹說，去年10月，她發現樓上王女士家有許多陌生房客，后來知道王女士將自己家房子包租給一個“房屋租賃中介人”，“這個房屋租賃中介人成了‘ 二房東’，20多名租客之間互相不認識，大多數凌晨兩三點鐘才回來，吵得我們沒法睡覺。同層鄰居只好把自家的房屋出租，全家出去另租房子住。整個單元的下水道也經常堵塞。”許女士曾多次打110反映情況，但是“都沒有用”，去找物業公司，對方稱“我們的服務范圍是業主門外，門內情況沒法管”。
不僅是許女士這種受影響的無辜業主，就連許多“群租客”，也一樣感到難受。
到北京找工作的大學生劉哲在北京市朝陽區雙井九龍花園小區租了一個房間，原本兩室一廳的房子被二房東隔成了7個小房間，一共住著11個人，共用一個廚房、一個衛生間，早上起床洗漱、上廁所都要“搶”。
“房間只用一塊一拳就能打破的薄木板隔開，隔音效果很不好，隔壁房客打電話我能聽得清清楚楚。我住的小房間只有十幾平米，除了一張大床、一個衣櫥，很難放下其他家具，走路的時候要側身貼著墻走。最痛苦的是住的人又多又雜，大家作息時間不統一，隔壁房間的兩個男孩經常晚上出去‘泡吧’，回來的時候一陣鬧騰，搞得我根本睡不好覺。”
劉哲說，就是這樣一個陰暗悶熱、逼仄無比的房間，每月房租800元，因為她是和朋友合住，每人400元，這在北京算便宜的了。
眼看合同就要到期，劉哲最近計劃搬家，可是她從網上看了一圈房屋出租信息，發現既便宜又在市中心的房子多是這種群租房。
劉哲的境遇是北京數以萬計“群租客”的縮影。記者近日瀏覽搜房網、趕集網上的房屋出租信息，發現雖然沒有明確標注“群租”，但是咨詢后發現，有很多房源都是改裝后的群租房出租單間。在北京市東南三環的東南新城、北三環的太月園、大型社區天通苑、回龍觀等都有此類群租信息。據天通苑的居民反映，那里打上隔斷對外群租的房屋比例達到了三成以上，這種現象已經持續有兩三年的時間。
“今年北京房屋租賃市場出現一個非常明顯的變化，大街小巷張貼的出租小廣告由原來的一居室、兩居室，變成單身公寓或者單身房。而這類房源大部分不是單套房源，而是將一套房源改裝成多套所謂的‘單間’。”中大恒基房地產經紀有限公司市場部經理張大偉介紹說，每年五六月份是高校畢業生帶來的租賃成交高峰期，但今年并沒有出現，于是他和同事到北京市300多個房地產經紀公司的門面店進行調查。
“調查顯示，今年上半年成交量中的群租房明顯上升，群租成交比例達到了6．2％，往年只有2％~3％，比去年同期急增了1．5倍以上。”張大偉說，往年北京的群租市場主要集中在海淀等高校集中地區，消費群主要為考研及少數畢業生，而今年卻由原來的考研人群，轉變為目前的畢業生和失業人群。
記者注意到，上海、深圳、杭州近幾年也出現了“房中房”，有報道稱，上海60％以上的流動人口人均居住面積不足7平方米，中心城區新建住宅小區群租問題突出。
一些房屋中介業內人士表示，高房價下的高租金是群租現象產生的根本原因，群租相對來說價格便宜，減輕了租房人的負擔。“目前北京房屋租金水平比較高，一般居住條件的一居室月租金要1500元~1800元，兩居室2300元~2400元左右，大戶型、設施好的就更貴了。”
“條件允許的話，誰都想住得好一點，在北京租房子很貴，只有能忍就忍了。”劉哲說，自己實習期一個月的工資只有2000多元,根本沒有能力支付昂貴的租金。
業主堅決反對 物業很少作為
隨著群租現象的蔓延，群租客、群租房業主與其它業主的矛盾越來越尖銳。
“房屋面積不到40平方米，黑心房東群租給天意市場的18名搬運工，平均兩平方米1個人。房屋內電線裸露，非常容易發生火災安全事故，2006年7月就發生一次火災；承租人是搬運工，每天深夜1點就開始發動電瓶車裝卸貨物，嚴重影響小區居民的正常休息并對生命財產構成威脅。”本報記者在北京市西城區人民政府官方網站上看到，2008年10月28日，西城區月壇北街洪茂溝居民向政府舉報反映洪茂溝10號樓某房屋的業主群租民房，嚴重擾民，并存在重大火災安全隱患。
由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社區網上貼出了《天通苑業主向群租說不》的維權倡議書，希望大家聯合起來，抵制群租“鴿子籠”。
本報記者隨機采訪了北京市東城區和朝陽區的幾個小區，對于群租行為，業主們無一例外表示“堅決反對”。一些業主表示，向小區物業反映問題后，大都無果而終。物業的答復如出一轍：我們按照業主房屋面積收取物業費，不是按照房屋居住多少人收費，業主把房屋租給誰、租給多少人，我們無權過問。
北京市朝陽區一名業主表示，群租現象導致小區內居住人數急劇增加，對社區公共資源的消耗也大規模增加，這在一定程度上損害了大多數業主的利益。
“民用住房的水電使用、排水排污設施都是按照一般家庭的人口數來設計，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道絕對承受不了。”北京律師協會物業管理法律事務專業委員會多名律師對本報記者表示，雖然每戶居民按照房屋面積支付物業管理費，但前提是按照房屋設計的功能和用途來使用，群租房屋的垃圾產生、電梯使用、公用設施的損耗明顯高于一般住戶，物業公司依照《物業管理條例》的規定應該加以管理和限制。
規范群租考驗政府管理智慧
據了解，盡管目前我國現有法律法規、部門規章、政府規章以及規范性文件里，沒有明確提出“群租”這一概念，但是上海、深圳、杭州等地已經出臺了一些政府規章和規范性文件，針對居住房屋的最小出租單位、出租客數量、人均承租居住面積、居住房屋分割以及房地產經紀機構辦理租賃業務等方面作出了詳細規定。
例如，2006年12月1日，上海市房屋土地資源管理局頒布了《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定（試行）》，規定居住房屋應當以原規劃設計的房間為最小出租單位；一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小間，按間或按床位出、轉租。
本報記者日前在上海市政府辦的網站上看到，《上海市實有人口服務與管理若干規定（草案）》正在征求意見，《草案》規定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。
記者注意到，這些地方性規定中旨在規范群租的一些詳細條款引起了不少爭議。一些民眾質疑整治群租行動缺乏法律依據。還有人提出，房屋所有權人有對房子自由處置的權力，不應該進行限制；群租的確存在問題，需要規范，但不應取締或扼殺。
從2008年1月1日開始施行的《北京市房屋租賃管理辦法》規定，出租房的“結構和設備設施應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件”，要求業主在簽訂合同后去相關部門登記。
“通過租賃登記辦法可以對群租現象進行規范管理，但是實際應用中登記率卻并不高，不到10％。”北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉告訴記者，租賃登記率低的主要原因是一些業主不愿意交稅，按照規定登記后，業主每月要交月租的5％；另外很多人覺得麻煩，沒有去相關部門登記。
一位不愿具名的社會學者對本報記者表示，對于群租現象的管理規范考驗著政府的管理智慧，政府作為城市公共管理者，確實可以對群租現象進行監管，但是，進行監管的同時，要兼顧城市外來人口尤其是低收入群體的最基本生存權。
他認為，群租現象是市場形成的，低收入群體需要居住在距離工作地點更近的地方，群租可以節約居住成本，從某種意義來說，這些群租房的出租人在一定程度上承擔了本應由政府承擔的公共責任，他們提供的就是面向低收入群體的“廉租房”。(記者 王亦君 鄢光哲 實習生 張春曉)