金融危機還未遠去，北京、上海的房價就已大幅回升。這種高房價是否合理？房地產行業是否存在驚人的暴利？如何才能讓高房價回歸正常水平？房地產質量事故頻發原因何在……
面對謎一般的房地產行業，不少人都在尋求這些問題的答案。眾說紛紜，莫衷一是。帶著這些問題，記者采訪了來大連參加夏季達沃斯年會的北京中坤投資集團董事長黃怒波。這位曾經夢想成為流浪詩人的地產商對社會普遍存在的這些疑問做了正面回應。
房價為何居高不下？
“房價這么高肯定不正常，當前北京、上海等地房價已經遠遠超出一般人的購買力。”黃怒波說，“現在有人動不動說京、滬房價要與東京、紐約看齊，但我們畢竟是發展中國家，老百姓的收入還很低。”
那么北京等大城市房價為何能居高不下？黃怒波解釋說，一是社會上存在通脹預期，不少人想購買資產保值增值；二是因為流動性過剩，企業尤其是國企手里“ 不差錢”；三是實體經濟不景氣，制造業缺乏投資機會；四是一些大企業，包括部分央企，沒有發揮好的帶頭作用，紛紛高價拿地，為房地產市場推波助瀾。
雖然高房價不是正�，F象，但黃怒波不敢斷言房價會不會下跌。“中國地域差別太大，北京、上海很發達，對地產的投資性、投機性需求也比較多，房價高有它的理由。”黃怒波說。
從市場供求關系看，既然需求很大，那我們就應該增加商品供給。“但問題是中國又是個缺地的國家，為保證中國糧食安全，18億畝耕地的紅線不能動。所以，迅速膨脹的城市人口和城市空間與必須死守的耕地紅線之間的矛盾，就給了城市房價以想象空間。”黃怒波據此認為，從長期看，城市房價依然會呈上升趨勢。
房地產業是不是暴利行業？
對于高房價下的行業暴利，消費者早有煩言。但是，卻很少有開發商愿意承認其中存在暴利。
對于這個問題，黃怒波同樣很坦率地答復說：“房地產業當然是個暴利行業，如果沒有暴利，為什么各類企業都來搞房地產？哪個地方羊最多，那個地方的草一定最好，這是很簡單的市場規則。”
房地產業的利潤究竟有多高呢？黃怒波說：“這得看你怎么計算。房地產業現在普遍實行預售制，比如，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預售來解決。如果以項目結束時總的投資額來計算，利潤率可能有15%到20%；但如果以自有資金計算，利潤率可能高達100%到200%。”
“如果房地產市場下行或者政策變動，開發商也要承擔很大的風險。”黃怒波補充說，“由于最近幾年房價長期處于上升期，所以風險沒有暴露出來。”
如何讓房價回歸正常水平？
高房價已成為北京、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”。黃怒波認為，如果任由高房價持續，會影響社會的和諧穩定；政府有責任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認為，要解決高房價問題，地方政府就應嚴格按照中央有關規定，對開發商的囤地行為進行嚴厲查處。
雖然根據國土資源部的規定，囤地滿1年的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年的，可以無償收回土地使用權，但是，這一規定在現實中形同具文。“這主要是因為地方的‘賣地財政’政策使地方政府和開發商的利益具有一致性。”黃怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置，而要提高土地利用效率，黃怒波認為，這還需要政府規劃部門改變觀念，鼓勵發展高容積率建筑。“中國人多地少，城市空間有限，我們必須向空間發展。但是現在一些大城市的規劃部門不但不鼓勵發展高層建筑，還限制高容積率，這顯然不合乎國情。”黃怒波說，“以北京為例，為了保護核心區的城區面貌，二環以內可以限高，但三環以外就應該鼓勵發展高層建筑，限制蓋低層住宅。”
為抑制房地產市場上的投資和投機需求，黃怒波建議盡快開征物業稅。“為避免加重低收入者的負擔，可以只對第二套房開征物業稅。同時，不同的房子應該有不同的稅率，價格高的多繳稅，這樣比較公平。”黃怒波說。
房地產建筑質量是否普遍存在問題？
今年6月，上海市蓮花河畔景苑小區一幢在建的13層樓房突然整體倒塌。繼上海“樓脆脆”之后，成都市校園春天小區出現“樓歪歪”——兩棟樓靠在一起成20度夾角；北京西三旗瑞旗家園出現“豆渣墻”……這一系列事件引發了社會上對樓房質量的普遍關注。
是不是開發商對住房質量普遍不太重視呢？對此，黃怒波說：“這幾年房地產市場發展越來越完善，開發商也度過了赤手空拳學習的階段，我感覺絕大多數開發商對質量還是抓得挺緊的，相關部門的監控也很嚴密。總體看，我認為房子是越蓋越好了，也越來越節能環保。一般來說，形成品牌的房地產企業蓋的房子都沒問題。 ”
但是質量事故還是時有發生。黃怒波認為，樓盤質量出問題，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業通過各種關系拿到地，但由于技術力量有限，施工過程中出了問題；比如上海那個“樓脆脆”，樓倒了，但是結構沒壞，說明建筑本身沒有問題，但他們對地基的處理沒做好。還有一種情況，就是一些處于相對壟斷地位的大國企，他們拿到項目和錢，自己根本不蓋樓，轉包好多道，最后質量失控了。這兩種情況背后往往都有腐敗行為。
“現在因為很多制度都不完善，所以存在暴利空間，存在種種不太合理的現象。隨著社會的進步，中國房地產業遲早要步入游戲規則更清晰、更規范的時代。真正想把企業做大的人，也應該歡迎清晰、嚴格的游戲規則。”黃怒波說。