2008年國辦131號文件《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中部分優惠政策即將到期，時間節點為2009年12月31日

　　11月3日，銀監會有關人士表示，銀監會日前敦促國內銀行對面向房地產開發商的貸款實施密切監控，對那些負債水平較高的房地產開發商尤其要予以關注。11月4日住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時表示，鑒于目前經濟回暖、房地產市場向好的形勢，去年出臺的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。

　　這被視為高層的一種聲音，二套房貸政策收緊的風聲。

　　二套房貸收緊 “改善性住房”認定不清

　　去年政策執行之日，正是樓市處于低谷之時。但轉眼，今年春節過后，全國房價出現一波大幅上漲，助推的一大原因就在于房貸優惠政策。而繼年內“保8”任務的基本完成和通脹預期的逐步升溫，樓市優惠政策的退出也顯得順理成章。

　　銀監會召開的第四次經濟金融形勢通報會上，銀監會主席劉明康明確提出，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖。記者從房地產中介公司了解到，今年年初，二套房還是可以爭取到首付最少兩成和利率下浮30%的優惠措施，但三季度以來，二套房就不太容易爭取到這個優惠了。目前，多數商業銀行已對二套房實行了首付四成和利率是基準利率的1.1倍的標準。

　　據某媒體對京滬穗18家銀行的調查發現，已有11家銀行的部分網點二套房利率上浮了10%，且多數要求首付最低四成。目前二套房政策執行情況存在“分歧”的是貸款利率，但對二套房首付不低于房價的30%這個標準還是在執行中，有些銀行已提高到40%比例。

　　雖說銀監會和央行對二套房貸政策都進行了收緊，但各家銀行二套房貸的執行并不相同：

　　招行北京市分行服務熱線的工作人員同樣表示，對二套房貸款，該行原則上仍按照監管部門的規定，首付不低于40%，基準利率上浮10%的政策。招行北京市分行建國路支行人士表示，如果原有的第一套房已出售，并有相關賣房過戶合同等資料，可以考慮為購房人向分行層面提出關于利率優惠政策的申請。招行該人士還說，另一種情況是，若借款人原有的第一套房人均居住面積低于27.07平方米，而要購買第二套住房，支行層面可考慮以改善性住房的名義向分行提出利率優惠申請，但能否獲得分行批準支行層面不能承諾。

　　交行北京望京支行的相關工作人員稱，原則上對第二套住房貸款仍執行首付不低于40%，利率不低于基準利率1.1倍的政策。但對于第一套住房人均居住面積低于27.07平方米的購房者，在貸款購買第二套住房時，該支行可按“改善性住房”對待，即可享受貸款購買第一套住房的利率政策，即在基準利率基礎上下浮30%.

　　建設銀行業務部人士表示，房貸政策并沒有發生變化。由于早期商業銀行對二套房認定標準過于寬松和二套房首付及利率優惠幅度跟首套房相差無幾，隨著央行、銀監會和審計署加強審查監管，商業銀行嚴格執行了二套房認定標準，首付和利率也按照規定進行，正是嚴格執行規定才導致了購房者對房貸政策發生變化的誤解。

　　此前，由于對“改善性住房”的認定不清，許多銀行并沒有嚴格執行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

　　房貸還款金額增加 樓市調整似成定局

　　但是如果優惠政策取消，每月還款額必然增加不少。

　　據媒體計算，目前五年以上貸款基準利率為5.94%，打7折后的優惠利率為4.158%。如果房貸利率取消7折優惠，按目前央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算，首套自住房的貸款利率最低5.049%。如果是二套房貸款利率上浮10%計算，那么貸款利率為6.534%，比現在的7折優惠利率上升了237個基點。

　　從月供金額看，假設一位自住客原本計劃貸款150萬元、30年等額還清的話，7折利率情況下的月供款為7298.53元，而8.5折利率下的月供款將漲至8097.30元，前后的月供負擔增大了798.77元;1.1倍利率情況下的月供款9514.59元，比7折利率情況下的月供款增加了2216.06元，利息相差近80萬。

　　而據歷史經驗表明，在投機性需求占有很大比重的中國樓市，“二套房”政策的變動總是具有很大的殺傷力。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，其中要求申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　分析師薛建雄認為，如果今年下半年以來靠投資和改善需求推高的樓市得以回歸理性，那么不排除今年四季度，今年房價會有下調跡象。搜房網調查數據同樣也顯示，近四成購房者認為收緊房貸優惠政策后，房價回歸理性的可能性較大。如果樓市需求被遏制，成交量下滑，房價極有可能下行調整。

　　國家統計局數據顯示，今年前三季度，全國房地產開發企業房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-8月提高1.9個百分點；房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。國房景氣指數步入景氣區間。

　　業內人士認為，今年樓市急速回暖直至高燒，跟去年出臺的房產交易稅費優惠政策大有關聯。應該說優惠政策極大推動了剛性需求的踴躍下單，尤其是近兩個月，由于臨近年底優惠政策截止時間，大批剛性需求開始爆發性釋放。一位業內人士坦言：“稅費優惠政策截止時間很快就要到了，因此有相當一部分原本打算明年買房的人為趕政策末班車，把購房時間提前到了現在。”

　　事實上，大部分業內人士都認為，稅費優惠政策終止后，二手房市場受到的沖擊將遠大于一手房。“比如一套總價100萬元的房子，稅費優惠前后相差近8萬元，而房子總價越高，稅費相差越大。為了少繳這筆稅費，能買房的今年都買了。所以明年前三個月二手房市場很可能會跌入冰點，成交量萎縮后房價才可能逐漸下降。”有業內人士如是說。當然，二手房的稅費優惠，也關系到投資客轉手時的交易成本，從而間接影響到一手房市場。